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摘 要

物业管理投标，是指符合招标文件中要求的投标人根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。本次的物业管理投标文件是根据百家湖巴黎城的具体项目编制的，主要内容包括：商务文件；前期介入服务与接管验收及入住方案；物业管理的整体设想及策划；拟采取的工作计划和物资装备情况；拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理；管理制度及档案的建立；相关指标以及措施的制定；常规物业管理；费用测算以及应急措施的制定。其中重点章节有三章，分别是人员的配备、日常管理以及费用的测算。

关键词：物业管理 投标文件 住宅小区

The property management bidding document

of the Baijiahu Paris City

ABSTRACT

Property Management Bid means the whole process that the bidder who meets the requirements of the determined tender document management services according to the requirements and standards of the released tender document in accordance with relevant state laws and regulations and the conditions and the level of corporate management, preparation of tender document, and actively participate in the bidding activity. The property management bid document are prepared in accordance with specific projects Baijiahu Paris City. The main contents include: business documents; early intervention services and taking over inspection and occupancy programs; the overall vision and planning of the property management; work plans and materials and equipment to be taken; organization to be established and the equipment of personnel, training, management; the establishment of management system and files; development of relevant indicators and measures; conventional property management; estimating costs and developing emergency measures. There are three focus chapters, which are the equipment of the stuff; daily management as well as the estimating of costs.

Keywords: property management; bid document; residential district

目 录

摘 要 I

ABSTRACT II

第一章 商务文件 1

1.1投标函 1

1.2投标报价表 2

1.3投标企业基本情况 2

1.4拟委派的项目经理简历 3

1.5拟委派的主管人员和技术人员概况 3

1.6 资格证明文件 4

1.6.1投标人一般性概况 4

1.6.2企业情况一览表 4

1.6.3财务状况 4

1.7法定代表人授权委托书 5

第二章 前期介入服务与接管验收及入住管理方案 6

2.1前期介入服务 6

2.1.1规划设计阶段 6

2.1.2施工阶段 6

2.1.3竣工验收阶段 6

2.1.4销售阶段 7

2.2项目的接管验收 7

2.2.1接管验收的依据 7

2.2.2接管验收的内容 7

2.2.3 接管验收标准 9

2.2.4 接管验收程序 9

2.3入住管理方案 10

第三章 本项目物业管理的整体设想及策划 11

3.1 总体管理服务目标 11

3.1.1 前期目标 11

3.1.2 合同目标 11

3.2指导思想 11

3.3管理服务理念 11

3.3.1 服务理念 11

3.3.2 服务精神 12

3.4 保证体系 12

3.5服务承诺 13

3.5.1 时间承诺 13

3.5.2 房屋完好率承诺 13

3.5.3 绿化完好率承诺 13

3.5.4 公共设备完好率承诺 13

3.5.5保洁率 13

3.6 保证措施 15

3.6.1规范管理，树立华门物业新形象 15

3.6.2组建优秀的员工队伍 16

3.6.3倡导创新 16

3.6.4推行科技创新，网络化、智能化 16

3.6.5加强社区文化建设 17

第四章 拟采取的工作计划和物资装备情况 18

4.1拟采取的工作计划 18

4.1.1前期介入计划 18

4.1.2入伙工作计划 18

4.2拟采取的物资装备情况 19

4.2.1行政办公用品物资配备 19

4.2.2秩序维护物资配备 20

4.2.3保洁配备 21

4.2.4绿化配备 21

4.2.5消防设施配备表 21

4.2.6维修工具配备 22

第五章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 23

5.1拟建立的组织机构和人员配备 23

5.1.1 管理机构 23

5.1.2 项目各部门管理职责 23

5.1.3 岗位设置、人员配备及任职要求 24

5.1.4项目经理管理职责、内部管理职责分工 26

5.2培训及管理 29

5.2.1 入职培训 29

5.2.2 新职员培训 29

5.2.3 在岗培训 29

第六章 管理制度及管理档案建立情况 30

6.1管理规章制度 30

6.1.1 物业服务中心各项管理制度目录 30

6.2建立管理档案 31

6.2.1档案管理的内容 31

6.2.2档案资料管理制度 32

第七章 物业管理的相关管理指标及对应的管理措施 34

7.1管理处服务人员的服务内容和指标 34

7.2急修项目的服务内容与指标 35

7.3 一般维修的服务内容与承诺 35

7.4 服务受理、报修接待的服务内容与指标 36

7.5 投诉处理的服务内容与指标 36

7.6 电梯、水泵等设备运行服务的服务内容与指标 36

7.7 房屋及其设备设施完好程度的服务内容与指标 39

7.8小区消防安全、公共秩序维护的服务内容与指标 39

7.9 小区交通以及停车管理的服务内容与指标 41

7.10控制突发事件的服务内容与指标 42

7.11物业及住户档案管理的服务内容与指标 43

7.12 住宅装修管理的服务内容与指标 44

第八章 常规物业管理服务与特约服务 45

8.1房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护管理服务 45

8.1.1 维修养护的意义和作用 45

8.1.2公共设施设备的维修养护 45

8.1.3 房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护管理方案 46

8.2绿化和保洁管理方案 56

8.2.1 绿化管理 56

8.2.2 保洁管理 57

8.3 秩序管理方案 59

8.4 业主自用部位的装饰、装修管理方案 63

8.4.1 拟采取的管理方案 63

8.4.2 装修审批 63

8.4.3 装修注意事项 64

8.4.4 装修施工管理 64

8.4.5 装修垃圾清运管理 64

8.4.6 违章装修处理 65

8.5 特约服务 65

8.5.1 便民服务 65

8.5.2 特约服务 65

8.5.3 代办服务 65

第九章 经费收支预算 67

9.1 收费依据 67

9.2 收费标准说明 67

9.3 月度收支盈亏状态 67

9.4 物业服务费用测算 69

9.5 小区能耗 74

9.6开办费 76

9.7增收节支措施 79

第十章 物业管理应急措施 81

10.1电梯故障应急处理方案 81

10.1.1电梯困人 81

10.1.2水浸事故 81

10.1.3 巡查中发现电梯异常 82

10.2突发停电应急预案 82

10.3液化气泄漏应急预案 83

10.4盗窃和破坏事件应急预案 83

10.5意外伤亡应急预案 84

10.6水（暖气）浸应急预案 85

10.7火灾应急预案 86

10.8防洪应急处理预案 90

10.8.1各岗位责任分工 90

10.8.2防洪水及应急处理 90

10.8.3灾后处理 91

结 语 92

参考文献 93

致 谢 94

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