论文总字数：65543字

摘 要

本次研究的内容为编制住宅物业招投标文件。本文第一部分（招标文件）对标的概况、基本的物业服务要求、投标的要求及流程、合同签订的这些方面进行了介绍。第二部分（投标文件）针对招标文件所需要的内容，提出物业管理方案，以物业四大岗位（保安、保洁、客服、工程）为中心，将物业服务向外延伸。其中涉及服务方案、物业管理成本服务预算等。然后通过这些方案，提出未来物业管理的新设想。

关键词：招标文件 物业服务 投标文件 四大岗位

Rongan xinju of Property bidding and tender documents

Abstract

The content of this study is the preparation of residential property bidding documents. The first part of this article (bidding documents) introduced the general situation of the subject, the basic requirements of the property services, the requirements of the tender and the process, the signing of the contract. The second part (tender documents) for the contents of the tender documents, the proposed property management program. And property four positions (security, cleaning, customer service, property engineering) as the center, the extension of the property services to the outside. Which involves property services, Property management cost budget. And then through these programs ,Put forward a new idea of the future of the property management.

Key Words: bidding documents; property services; tender documents; four positions

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一部分 招标文件

第一章　标的介绍 9

1.1小区的基本情况 9

1.1.1主要经济技术指标 9

1.1.2公用配套设备、设施概况 9

1.1.3设施系统 9

1.1.4智能化安保系统 9

1.2物业资金和用房配套 9

1.2.1物业资金 9

1.2.2物业和社区用房 9

1.3物业管理收费标准（物业服务采用包干制收费方式） 9

1.4投标单位资质及条件要求 9

1.5有关说明 9

1.6奖惩措施 9

1.7其他事项 9

第二章 物业管理和服务的基本内容和标准 9

2.1主题定位要求及目标要求 9

2.2遵循的原则 9

2.3日常管理工作要求要点 9

2.3.1车辆管理 9

2.3.2出入服务 9

2.3.3秩序维护服务 9

2.3.4消防服务 9

2.3.5水电收费服务 9

2.3.6清卫服务 9

2.3.7绿化景观及养护 9

2.3.8维修服务 9

2.3.9设备、设施、构件运行、操作和维护服务 9

2.3.10装修服务 9

2.3.11投诉服务 9

2.3.12小区形象和环境服务 9

2.3.13楼宇外观形象和本身的保值服务 9

2.3.14收费服务 9

2.3.15物业交付服务 9

2.3.16开发全程介入和参与服务 9

2.3.17特约服务 9

2.3.18社区活动服务 9

2.3.19特色景观的使用和维护 9

2.3.20社区文化管理 9

2.4实现服务要求最基本的准入条件 9

2.5开发商与物管公司权责界定 9

第三章 投标须知 9

3.1投标依据 9

3.2投标程序 9

第四章 投标文件的编制 9

4.1投标书的项目和要求 9

4.1.1投标书的项目 9

4.2投标书的文书要求 9

4.3投标书外包装要求 9

第五章 投标文件处理 9

5.1投标文件有以下情况之一者，为无效投标书 9

5.2投标保证金 9

5.3投标文件处理 9

第六章 评标、决标 9

6.1评标 9

6.2评标程序 9

第七章 合同签订 9

7.1签订合同 9

7.2移交工作 9

第二部分 投标文件

第一章 投标函 9

1.1投标函 9

第二章 投标企业的基本情况 9

2.1企业概况 9

2.2 企业的管理经验和发展方向 9

第三章 拟委派的项目经理简历 9

3.1 拟委派的项目经理简历 9

第四章 拟委派的主管人员和技术人员 9

4.1拟派物业管理现场负责人情况简介 9

第五章 投标人资格证明文件 9

5.1投标人声明 9

5.2营业执照复印件 9

5.3企业税务登记证复印件 9

5.4组织机构代码证 9

5.5资质等级证书 9

5.6质量管理及环境管理体系证书 9

5.7职业健康体系证书 9

5.8法定代表人身份证明 9

5.9法人代表授权书 9

第六章 物业管理整体规划思路及目标 9

6.1小区基本情况 9

6.2物业管理总体服务理念 9

6.3物业管理总体思路：采用物业管理新模式 9

6.4拟采取的管理服务措施 9

6.5物业管理服务的目标和远期规划 9

6.5.1创优指导思想 9

6.5.2创优目标 9

6.5.3创优计划 9

6.5.4创优实施办法 9

第七章　管理机构设置和规章制度 9

7.1管理机构设置 9

7.2运作流程 9

7.3管理机制与规章制度 9

7.3.1激励机制 9

7.3.2监督机制 9

7.3.3自我约束机制 9

7.4管理制度 9

7.4.1公众制度 9

7.4.2内部岗位责任制 9

7.4.3管理维护运作制度 9

7.4.4企业内部激励监督、反馈机制 9

7.5管理人员、操作人员及专业技术人员配备 9

7.5.1管理人员、操作人员及专业技术人员配备原则 9

7.5.2成立荣安心居管理处 9

7.6员工录用、培训、考核与奖惩机制 9

7.6.1员工录用标准 9

7.6.2员工培训 9

7.6.3人员录用及考核与奖罚机制 9

7.7员工上岗仪容仪表、仪表 9

7.7.1员工仪容仪表 9

7.7.2员工标志 9

7.7.3员工工作态度及行为准则 9

7.8物业用房及办公设备的利用 9

7.8.1物业用房的配备利用 9

7.8.2物业管理经营用房管理 9

7.8.3充分利用会所场地 9

7.8.4物业设备的配置 9

第八章 初期管理措施 9

8.1前期介入计划 9

8.1.1成立项目小组 9

8.1.2早期接入的主要工作 9

8.2业主入伙 9

8.2.1办理入住高效迅捷 9

8.2.2业主入住服务 9

8.3装修管理 9

8.3.1加强宣传，正确引导 9

8.3.2严格审批，加强巡查 9

8.3.3依法管理，以理服人 9

8.3.4谨慎验收，不留隐患 9

8.4业主投诉处理 9

8.5前期配合、监督方案 9

8.5.1前期配合 9

8.5.2工程施工监督 9

第九章 物业管理服务分项标准与承诺 9

9.1房屋及配套设施和相关场地管理标准与承诺 9

9.2房屋配套设施设备零星小修、急修质量标准和保持期承诺 9

9.3小区道路、住宅楼梯道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位保洁次数与洁净承诺 9

9.4小区道路、路灯及住宅内楼道到公共灯具设备完好率承诺 9

9.5小区绿化乔木、灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准和苗木成活率承诺 9

9.6管理服务质量投诉处理及时率承诺 9

9.7业主及使用人堆管理服务满意度及对满意度测评方法的承诺 9

第十章 物业维修、保安、保绿、保洁服务方案 9

10.1公共设施设备的管理措施 9

10.1.1市政等公用设备、设施管理具体实施方案 9

10.1.2供电系统管理方案 9

10.1.3弱电系统管理方案 9

10.1.4消防系统管理方案 9

10.1.5电梯系统管理方案 9

10.1.6给排水系统管理方案 9

10.2安全管理 9

10.2.1治安形式分析 9

10.2.2安全管理的措施及对策 9

10.3园林绿化与养护 9

10.3.1实行园林绿化管理 9

10.3.2绿化养护管理 9

10.4保洁管理方案 9

5.4.1环卫设施配置及管理方案 9

10.4.2灭虫及消毒方案 9

10.4.3管理目标 9

10.4.4保洁措施及考核 9

10.5装修管理及违章搭建措施 9

10.6档案管理 9

10.6.1资料的收集 9

10.6.2资料分类整理 9

10.6.3资料归档管理 9

10.6.4档案的运用 9

10.7垃圾清运方式 9

第十一章 物业维修和管理的应急预案 9

11.1电梯困人应急预案 9

11.2火灾应急预案 9

11.2.1 目击报警 9

11.2.2 消防监控室报警 9

11.2.3. 报警要求 9

11.2.4成立临时指挥部 9

11.2.5人员疏散和救护 9

11.2.6警戒 9

11.2.7善后工作 9

11.3突发停电应急预案 9

11.4使用人自用部内突然断水、断电的应急措施 9

11.4.1预先得到断水、断电、无燃气通知的 9

11.5使用人自用部位排水设施阻塞应急措施 9

11.6发生抢劫、盗窃、凶杀、绑架等刑事案件应急处理预案 9

11.6.1报警程序 9

11.6.2现场 9

11.6.3各部门职责 9

11.7使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施 9

11.8意外伤亡应急预案 9

第十二章 社区文化建设 9

12.1行为文化建设 9

12.2精神文化建设 9

12.3社区文化建设 9

12.3.1文明社区创建工作配合 9

12.3.2社区活动的设想 9

12.3.3文化活动的计划及活动安排 9

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