诺贝尔经济学奖获得者、美国著名经济学家斯蒂格利茨曾预言：以美国为先导的新技术革命和中国的城镇化将成为21世纪推动世界经济增长的两大引擎。

城镇化（城市化）是衡量一国和地区现代化水平的重要标志。自“九五”计划开始，城镇化建设便成为我国各级政府开展工作的重点之一。在我国全面建设小康社会进入新阶段后，党的十八大从更高的层次全面论述了城镇化建设的重要性，明确要求改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点,着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题”。2014年中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划（2014-2020）》更明确地指出未来城镇化的发展路径、主要目标和战略任务。

城镇化建设是一项涉及政策、法律、制度、财政、金融等多方面的系统工程,涉及到社会保障制度建设、土地制度、环境和耕地保护政策、城市管理等多部门的工作。近年来，随着国内外学者对于城镇化相关问题给予了诸多关注，更多的研究成果表明金融支持在城镇化建设过程中的重要作用。如Richard利用美国和英国主要城市的数据,建立回归模型分析了投资水平、经济发展水平等经济因素对美国和英国城市化的作用,结果显示资本投入是对城市化最重要的影响因素。Kyung- Hwan Kim的研究也发现在城市化进程中,金融发展对房地产投资和基础设施建设的大力发展起到至关重要的作用。 随着我国城镇化建设的不断加速，长期囿于传统投融资体制，单一依赖财政资金使得城镇化受止于资金瓶颈并不断加重政府财政负担。金融作为资金配置平台，其自身的特质决定其只能依照市场经济规律支持城镇化建设，而不能承担所有责任，金融企业逐利性的特质与城镇化建设的社会效应存在短期直接矛盾，我国金融业参与城镇化建设的动力明显不足。同时先有金融体制难以匹配城镇化建设资金供求双方需求。地方融资平台受银监会严格管控，我国法律不允许发行市政债券，民间资本在城镇化建设领域难以进入……种种限制进一步加剧了城镇化建设的融资困难。

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），简称REITs，最早起源于上世纪60年代美国。它是以能够产生稳定现金流的不动产为基础资产，通过公开发行收益凭证的，将投资者的资金汇集起来交付专业的管理机构进行投资经营，并把基础资产产生的租金收入和增值收益作为主要收益来源的金融工具，其通常将大部分（90%以上）的投资综合收益以股息分红的方式分配给投资者。

自美国之后，澳大利亚、日本、新加坡、法国等发达国家先后借其经验，推行REITs以支持发展本国房地产行业。经过50余年多轮创新变革，REITs凭借其独特的优势在全球范围内迅速发展，显现出强大市场爆发力。以REITs发展相对成熟的美国为例，美国是全球首个开辟也是容量最大的REITs市场，伴随着以REITs为表的美国房地产金融业的迅速发展，美国房地产金融业的总市值己经超越传统地产开发行业。目前美国REITs的物业类型十分丰富且较为分散，包括了办公楼、工业厂房、工业和商业混合型、购物中心、区域购物商场、自助零售店、公寓、预制房屋、物流分销、度假中心、自助仓储、医疗中心等等。

作为房地产证券化主要创新方式之一，REITs于政府而言，有利于其盘活社会存量房产，从而扩大税基，同时，政府庞大自持物业可通过REITs转成为租赁物业，既可帮助政府融资，也降低运营成本；对开发商而言，可以避免开发商自持物业的双重征税(免除企业所得税)，从而提高物业的回报率；开发商以自持物业换取REITs在公开市场出让，可规避资产转让税收；抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道；REITs对投资者个人而言，可使房地产投资化整为零，便于小额投资；REITs股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。

近年来，我国商业地产经历了从增量高速周转到存量优化运营的转型过程，对REITs的重视度逐渐增加。2006年，证监会启动推出国内交易所REIT产品的工作。2009年，人民银行联合11个部委制定了REITs实施方案，并在北京、上海、天津开展试点。2014年9月，人民银行和银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，要求积极稳妥地开展REITs试点工作。随后，根据住建部的相关部署，北京、上海、广州、深圳四大城市将首先展开保障房REITs试点。在实践层面，2014年5月，中信启航专项资产管理计划成功发行，是首单具有中国特色的类REITs产品，其最大的突破在于可通过深交所综合协议交易平台挂牌转让，从而实现了产品的二级市场流通。此后，又有一些类REITs产品落地，类似股债混合型REITs的结构。自2014年至2016年12月初，公开发行的商业不动产资产证券化产品共计13单，合计规模487.88亿元，其中准REITs产品10单，合计294.87亿元。

1.2研究目的及意义

1.2.1研究目的

新型城镇化建设中的资金需求主要分为基础设施投资需求、农民市民化的社会公共服务需求（包括养老、低保、医疗、教育需求等）、保障房投资需求、以往城镇化建设过程中的贷款利息支付需求等四大类需求。从研究背景分析中可以看出，REITs改善城镇化建设过程中融资体制优化，协调资金供需失衡，提供资金支持方面有着充足空间与巨大潜力。