文 献 综 述

当今社会，国内、国际经济发展大环境对房地产估价行业服务标准一致性、服务领域多样性、服务质量高超性提出了更高的要求，我国房地产估价行业管理制度急需改革[1]。

随着我国土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制改革的不断深入和完善，房地产评估的作用越来越大，服务的领域越来越广，房地产评估行业日趋成熟并在各项经济活动中渐显其他地位和重要性[2]。但是，从发展的状况来看，房地产评估产业的发展还不能适应社会的需求，过快的发展速度容易造成经济泡沫，导致一系列的问题[3]。目前国内外对于房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：即#8220;市场比较法、成本法和收益法#8221;,当面对一个房地产估价问题时，首先要确定的就是使用的评估方法[4]。不同的估价方法有其不同的用途，每种方法都有其适应的条件[5]，估价方法是房地产价格形成过程和价格内涵的反映，每一种估价方法反映的是相应价形成理论下的估价技术路线，估价公式是价格形成理论的具体表现形式。虽然估价方法不同，但在采用公开市场价值标准的前提下，运用各种估价方法评估的都是估价对象的公开市场价值[6]，而我们在平时参与到的房产估价中，经验、技术、市场信息也是很重要的处理能力。而在我国，房地产评估机构普遍存在以下几个问题：不重视信息收集、信息收集手段落后数据零散缺乏统一性和系统性、信息管理手段不善处理信息手段落后[7]。很多人认为，在这个经济发展迅猛的社会中，只有在复杂的环境因素下直接从市场中得到的信息才可以更可靠的作为估价标准，房地产的正确估价不仅要求公众要有环境意识和保护公民财产不受损失的法律观念, 更是期望政府部门建立环境影响评估的技术规范,使我国的房地产评估更深入和细化[8]。目前，资产评估行业作为一项中介业务已经在我国发展，正确认识资产评估工作的地位和作用，对加快评估行业的发展显得很重要[9]。房地产评估，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业评估人员，在综合分析影响房产价格诸因素的基础上，结合估价经验，按照法定评估程序对所评估房地产的价值进行判断和推测[10]。

房地产估价首先要做到了就是必须公正公平公开，任何一个合格的估价师都必须实事求是、科学的对被评估的房产进行公正的评估，给出一个合理的价格[11]。

评估学是一门利用经济学等基本原理，以提供交易资产价值尺度和价值信息为核心，通过一系列分析方法手段和执业标准对资产价值进行专业判断并发表专业价值意见，从而为特定交易提供价格决策参考依据的应用型学科[12]。什么是房地产估价？由专业估价人员参与，以房地产为对象，根据估价目的，按照估价程序，运用估价方法，遵循估价原则，综合分析影响房地产各种价格因素的基础上，对房地产的价格进行客观合理的估计，推测或判断的行为就是房地产估价[13]。专业的房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动[14]。 估价的目的是什么？是为了满足委托人希望评估自己资产的原因，为了满足希望对涉及到的房产进行开发或任何其它行为的政府需要。在估价时必须按照国家估价规范、地方规定的技术标准和估价程序，对被估价房产或物品进行实地勘察，了解当地的市场行情，搜集各种有帮助的资料以便更好的完善估价任务，结合自己的经验对被估价对象进行价格因素分析，作出客观公正的评估[15]。

估价方法中的市场比较法是以被评估的房地产与市场近期已销售并在用途、结构、所处地区相类似的若干房地产进行分析比较，找出评估对象与每个参照物之间在影响价格诸因素方面的差异，并在各参照物价格的基础上分析、调整，以测算评估对象客观合理价值的方法[16][17]。旨在实践操作中，应用该方法能够切实有效地减少估价人员主观评价所带来的误差，使估价结果更加客观、真实、合理[18]。市场法有很多优点比如时效性强，评估结果准确率高，但是他有个很大的难点就是调整参照物和评估对象之间的差异因素将两者之间的差异一一调整，调整后的现行市价才能作为评估对象的评估价值[19]。另外市场法的运用需要注重可比实例的质量，需建立比较基准，需要比较多种价值影响因素，所以市场法是房地产估价三大基本方法中难度最大的一种[20]。

由于可以影响房地产价格的因素有很多，而且错综复杂，对房地产价格的能够做出正确的评价，科学的理论和精确的计算是必不可少的，同时评估人员本事对市场的了解程度经验的累积程度也十分重要。因此，不同的评估人员对同一个评估对象做出的评估结果不一定是完全相同的，虽然，估价追求的是公平合理，但一定范围内的误差是可以接受的[21]。评估报告和结果仅为委托方确定房地产的价值提供参考依据[22]。

据了解，现有评估法律责任规定并不完善且散见在不同的法律法规中，缺乏全面系统性，无法对评估违法行为进行有效惩处[23]。中国现有三大中介行业：律师、会计师和估价师，前两者已有《律师法》和《注册会计师法》，但目前还没有《估价师法》[24]。解决问题的对策为建立健全的法律法规，遵循评估原则，职业道德，降低执业风险，等等[25][26]。

房地产的价格水平, 是众多影响房地产价格的特征因素相互作用的结果, 或者说是这些因素交互汇聚而成的。房地产估价主要难点是, 影响房地产价格的特征因素极其复杂, 而且难以把握。本文将着力分析各特征因素对房地产价格的贡献, 并尽可能的对其进行量化, 以减少人为因素的影响[27] 。 在估价过程中会出现很多风险，比如选取估价方法不合理的风险，或选取参数不当的风险，估价报告本身不完善的风险。解决的方法是要求估价师提高自己的估价水平，选取最合适的道路来对被评估房产做出最准确的估价[28]。房地产估价师应明确影响房屋价格的具体物理因素，并确定这些因素在规划设计阶段的可控性，从而影响设计人员优化设计方案[29]。

我国房地产估价行业起步时间较晚, 估价理论与方法还存在着一些不足之处, 在实际的估价业务中必然会带来一些问题。这就要求广大房地产估价人员在平时的房地产估价实践中不断地总结经验, 不断地完善和改进现有的估价方法, 使其更加合理, 更好地为房地产业的健康发展提供服务[30]。