论文总字数：38326字

摘 要

本次毕业设计主要是对沈阳恒大绿洲房地产开发项目编制可行性研究报告。房地产开发项目的可行性研究为项目投资决策提供依据，最大程度减少经营风险，提高决策的成功率。

本文首先对项目基本情况做了简要叙述，然后对可行性研究的目的，步骤和项目所在地状况进行了描述和分析。本报告通过市场调研和预测，进行了项目的市场定位，提出了三种规划设计方案，确定了项目的开发经营周期。最后，结合项目投资估算，收入估算和资金筹措计划，进行项目财务评价和不确定性分析，选出最优方案，并给出优选方案的开发意见。

关键词：房地产开发 市场调研 规划设计方案 财务评价

The feasibility research on Hengda Oasis Project

Abstract

The aim of this graduation project is to workout the feasibility of Hengda Oasis project.The real estate development project feasibility study will provide a basis for investment decisions, and minimized business risk, improve the success rate of the decision-making.

Firstly, the article give a brief description of the project. Then the purpose of the feasibility study, the steps and the project area real estate market conditions are described and analyzed. Through market research and forecasting, the report conducted the project's market positioning and proposed three planning and design proposals, determined the project development and management cycle.Finally,through the financing of investment in the project, revenue estimates and funding planning,conduct the project financial evaluation and uncertainty analysis,selects the best program and gives the recommendations of the project risk management.

Keywords: Real estate development;Market research; Planning and design programs; Economic evaluation;sensivity analysis

目 录

摘要 I

ABSTRACT II

第一章 概述 1

1.1建设单位情况简介 1

1.2项目概况 1

1.2.1项目名称 1

1.2.2项目地块情况 1

1.2.3项目规划设计要点 3

1.3项目提出的背景 4

1.4可行性研究的目的 4

1.5可行性研究的主要依据 4

1.6可行性研究的步骤 5

第二章 市场调查与预测 6

2．1投资环境的调查与分析 6

2.1.1社会经济条件 6

2.1.2全国房地产市场情况 6

2.2房地产市场状况的调查与分析 8

2.2.1当地房地产政策及影响 8

2.2.2近一年的房地产整体供需情况、价格行情走势、市场特征、板块格局、购房者对本区域房地产项目的需求特点等。 8

2.3目标客户的确定及目标客户的需求分析 9

2.3.1目标客户的确定 9

2.3.2目标客户的需求分析 10

第三章 规划设计方案 11

3.1规划方案 11

3.1.1方案一：以居住为主的多层住宅小区 11

3.1.2方案二:带有商业住宅的以居住为主的多层建筑 11

3.1.3 方案三：底商为二层的居住多层建筑 12

第四章 开发经营周期的确定 14

第五章 项目投资估算 15

5.1方案一的项目投资估算 15

5.2方案二的项目投资估算 17

5.3方案三的项目投资估算 20

第六章 项目收入估算 23

6.1方案一的收入估算 23

6.1.1销售单价的估算 23

6.1.2可销售面积、可销售车位数的确定 25

6.1.3销售比例的确定 25

6.1.4销售收入及经营税金估算 25

6.2 方案二收入估算 26

6.2.1销售单价的估算 26

6.2.2可销售面积、可销售车位数的确定 28

6.2.3销售比例的确定 28

6.2.4销售收入及经营税金估算 28

6.3 方案三收入估算 29

6.3.1销售单价的估算 29

6.3.2可销售面积、可销售车位数的确定 29

6.3.3销售比例的确定 29

6.3.4销售收入及经营税金估算 29

第七章 资金筹措计划 31

7．1方案一的资金筹措 31

7．2方案二的资金筹措 32

7．3方案三的资金筹措 33

第八章 经济评价 35

8.1财务评价 35

8.1.1方案一的财务评价 35

8.1.2方案二的财务评价 39

8.1.3方案三的财务评价 43

8.2方案的比选 48

8.3综合评价 49

第九章 不确定性分析 50

9.1敏感性分析 50

9.2临界点分析 52

第十章 结论 54

10.1经济评价与不确定性分析的结果综述 54

10.1.1投资可行性分析 54

10.1.2投资风险分析 54

10.2优选开发经营方案简介 54

10.2.1 建筑规划 54

10.2.2建设经营周期 55

10.3建议 55

结语 57

参考文献 58

致 谢 60

第一章 概述

1.1建设单位情况简介

恒大长基（沈阳）置业有限公司（以下简称：恒大长基公司）成立于2006年12月1日，是恒大地产集团的间接控股的全资子公司，注册资本人民币15.75375009亿元，实收资本人民币15.75375009亿元，股东为沈阳盛瑞置业有限公司，注册地址为沈阳市于洪区杨士乡大堡村，现办公地址为沈阳市沈河区青年大街商会总部大厦，经营范围是房地产开发、商品房销售、自有房屋租赁。

2006年，恒大地产正式进驻沈阳。一年后，其首个项目沈阳恒大绿洲开盘。此后，恒大地产迅速向辽宁其他城市进军：2010年10月，辽阳恒大绿洲隆重开盘，开盘当日销售额达2亿，创造了辽阳房地产销售史的奇迹；2011年6月，鞍山恒大绿洲火爆开盘，千人抢购；2011年7月，营口恒大绿洲震撼开盘，开盘当日劲销2.3亿；同月，盘锦恒大华府开盘，当日劲销2.5亿，再现抢购热潮……

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