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摘 要

随着中国经济的发展，中国房地产市场的发展尤其重要，可行性研究报告是所有投资方在投资之前的准备工作，所以房地产市场可行性研究是房地产开发的必备阶段。本报告就是针对淮安市四季金辉项目进行的可行性研究。通过对本方案的建设单位，项目概况，项目提出的背景，投资环境调查与分析，房地产市场与状况的调查与分析，目标客户的确定及目标客户的需求分析，提出三种规划设计方案，分别为：高层兼商业，多层和小高层，又通过对这三种方案的项目投资估算、项目收入估算、资金筹措计划、经济评价确定最优方案即选择高层兼商业，再通过对此方案的不确定性分析，进行不确定性分析和敏感性性分析，确定方案是否可行。最后，得出了该项目可行性分析的结论，并对存在的问题提出了相关的建议。

关键词：房地产 可行性分析 经济评价 不确定性分析

The feasibility research on Huai'an Si Ji Jing Hui

Project

Abstract

With china's economic development, the property market especially important, feasibility study report is all the land before investing in the preparations, so the feasibility study is necessary.This report is a feasibility study for the project in Huai'an City of Jinhui seasons. Through this program construction unit, project profiles, background project proposed investment climate surveys and analysis, the real estate market and the status of investigation and analysis, determination of target customers and target customer needs analysis, planning and design of the three were : High and commercial, multi-and high-rise, but also through these three scenarios project investment estimate, project revenue estimates, financing plans, economic evaluation to determine the optimal solution and that is to select high-level business, and through this program does not uncertainty analysis, uncertainty analysis and sensitivity analysis to determine the feasibility of the program. Finally, come to the conclusion that the project feasibility analysis, and put forward relevant proposals problem.

Key words: Real estate；Feasibility analysis；Economic evaluation；Uncertainty Analysis

目 录

摘 要 I

ABSTRACT II

第一章 概述 1

1.1 建设单位情况简介 1

1.2 项目概况 1

1.2.1项目名称 1

1.2.2项目性质 1

1.2.3建设地址 2

1.2.4建设规模 2

1.2.5建设单位 2

1.2.6地块的现状 2

1.2.7地块的周边环境 2

1.2.8项目建设的自然条件 3

1.2.9市政基础设施条件 3

1.3 项目提出的背景 4

1.4 可行性研究的目的 5

1.5 可行性研究的主要依据 5

1.6 可行性研究的工作步骤 5

第二章 市场调查与预测 7

2.1 投资环境的调查与分析 7

2.1.1宏观经济形势 7

2.1.2房地产发展现状 7

2.1.3国家调控政策及未来趋势 8

2.2 房地产市场状况的调查与分析 8

2.2.1淮安市房地产坏境 8

2.2.2近年来淮安房地产整体发展趋势 9

2.2.3淮安房地产近期成交量 10

2.3. 未来淮安市房地产市场预测 10

2.4 目标客户的确定及目标客户的需求分析 11

2.4.1目标客户的确定 11

2.4.2目标客户的需求分析 11

第三章 规划设计方案 14

3.1 项目规划设计要求 14

3.2种规划设计方案 14

3.2.1方案一：高层住宅为主兼顾商业 14

3.2.2方案二：多层住宅为主 16

3.2.3方案三：以小高层住宅为主 17

第四章 项目开发经营周期的确定 19

第五章 项目投资估算 20

5.1方案一的项目投资估算 20

5.1.1前期工程费用 20

5.1.2建安工程费用 20

5.1.3配套工程费用 21

5.1.4开发间接费 22

5.1.5管理费用 22

5.1.6财务费用 22

5.1.7销售费用 22

5.1.8开发期税费 22

5.1.9其他费用 23

5.1.10不可预见费 24

5.1.11经营资金 24

5.2方案二的项目投资估算 24

5.2.1前期工程费用 24

5.2.2建安工程费用 25

5.2.3配套工程费用 26

5.2.4开发间接费 26

5.2.5管理费用 27

5.2.6财务费用 27

5.2.7销售费用 27

5.2.8开发期税费 27

5.2.9其他费用 28

5.2.10不可预见费 29

5.2.11经营资金 29

5.3方案三的项目投资估算 29

5.3.1前期工程费用 29

5.3.2建安工程费用 30

5.3.3配套工程费用 31

5.3.4开发间接费 31

5.3.6财务费用 32

5.3.7销售费用 32

5.3.8开发期税费 32

5.3.9其他费用 33

5.3.10不可预见费 33

5.3.11经营资金 34

第六章 项目收入估算 35

6.1方案一项目销售收入分析 35

6.1.1销售单价的估算 35

6.1.2可销售面积、可销售车位数的确定 38

6.1.3 销售收入估算 38

6.2方案二项目销售收入分析 39

6.2.1销售单价的估算 39

6.2.2可销售面积、可销售车位数的确定 41

6.2.3销售收入估算 41

6.3方案三项目销售收入分析 42

6.3.1销售单价的估算 42

6.3.2可销售面积、可销售车位数的确定 44

6.3.3销售收入估算 44

第七章 资金筹措计划 45

7.1 方案一的资金筹措计划 45

7.2 方案二的资金筹措计划 45

7.3 方案三的资金筹措计划 45

第八章 经济评价 46

8.1 财务评价 46

8.1.1方案一的财务评价 46

8.2.1方案二的财务评价 50

8.3.1方案三的财务评价 53

8.2方案经济比选 56

第九章 不确定性分析 57

9.1 敏感性分析 57

9.2 临界点分析 57

第十章 结论 57

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 57

10.1.1经济评价结果综述 57

10.1.2不确定性分析结果综述 57

10.2 优选的开发经营方案简介 57

10.3 建议 57

参考文献 57

附录 57

致谢 57

第一章 概述

1.1 建设单位情况简介

注册资金：2000万元

法人代表：傅海涛

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