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摘 要

本毕业设计是就海口衍宏地产集团有限公司即将开发的万国中央区项目所做的一个可行性研究，旨在通过本次研究，为投资者提供投资决策与资金筹措的依据。

我主要从以下几个方面对该项目进行可行性研究：首先根据项目概述进行市场调查与预测，进而提出三种规划设计方案，并根据所提出的规划设计方案分别进行项目开发经营周期的确定、项目投资估算、收入估算及资金筹措计划。继而进行经济评价，编制财务报表，根据计算出的财务评价指标来选择较优的开发经营方案。再者进行敏感性分析、临界点分析，最后对经济评价和不确定分析的结果进行结果总结，得出最优的方案并提出建议。

经过数据综合分析得知，本项目可行。

关键词：房地产开发项目 市场分析与调研 优化选择

Real estate development project feasibility study of

Haikou Wanguo Central Area Project

Abstract

The graduation project is a feasibility study for a project which is to be developed by Haikou Yan Hong Real Estate Group Limited.This study aims to provide investors with investment and financing basis of decision-making.

I conduct my feasibility study of this project mainly from the following aspects:first,I conduct market research and forecasting based on the project summary.Then I put forward three plan designs.Later I determine the development and management cycle of the project.At the same time,I estimate investment income and conduct financing plans.so I conduct economic evaluation and make the financial statements,based on which we select the best plan.Furthermore,sensitivity analysis and critical point analysis are essential.The final one is to sum the results of economic evaluation and uncertainty,so as to derive the optimal solution and make recommendations.

After a comprehensive analysis of the data,I think the project should be feasible.

Key Words: Real estate exploitation; Market analysis and survey; Optimization choice

目录

摘要 I

ABSTRACT II

第一章 概述 1

1.1 建设单位情况简介 1

1.2 项目概况 1

1.3 项目提出的背景 2

1.4 可行性研究的目的 2

1.5 可行性研究的主要依据 2

1.6 可行性研究的工作步骤 2

第二章 市场调查与预测 4

2.1 投资环境的调查与分析 4

2.1.1国家宏观调控政策 4

2.1.2 国家对于海南岛的政策方针 5

2.1.3 海口市总体规划 6

2.1.4 海口市购房落户政策 7

2.1.5 人民生活水平 7

2.1.6 龙华区综合环境 8

2.1.7 海口市自然条件 8

2.2 房地产市场状况的调查与分析 9

2.2.1 海南省房地产市场供求情况 9

2.2.2海口市房地产价格 13

2.2.3 产品定位 13

2.2.4 主要竞争项目分析 15

2.3 目标客户的确定及目标客户的需求分析 17

2.3.1 目标客户的确定 18

2.3.2 目标客户的需求分析 18

第三章 规划设计方案 20

3.1 规划依据 20

3.2 总体规划设计理念 20

3.3规划设计方案 21

3.3.1 方案一 21

3.3.2方案二 23

3.3.3方案三 25

第四章 开发经营周期的确定 28

4.1 方案一 28

4.2 方案二 28

4.3 方案三 29

第五章 项目投资估算 30

5.1 方案一 30

5.1.1 土地费用 30

5.1.2 前期工程费 30

5.1.3 房屋开发费 30

5.1.4 管理费用 31

5.1.5 财务费用 32

5.1.6 销售费用 32

5.1.7开发间接费 32

5.1.8 其他费用 32

5.1.9 不可预见费 32

5.1.10 开发期税费 33

5.1.11 经营资金 33

5.2 方案二 33

5.2.1 土地费用 33

5.2.2 前期工程费 34

5.2.3 房屋开发费 34

5.2.4 管理费用 35

5.2.5 财务费用 35

5.2.6 销售费用 35

5.2.7开发间接费 36

5.2.8 其他费用 36

5.2.9 不可预见费 36

5.2.10 开发期税费 36

5.2.11 经营资金 37

5.3 方案三 37

5.3.1 土地费用 37

5.3.2 前期工程费 37

5.3.3 房屋开发费 38

5.3.4 管理费用 39

5.3.5 财务费用 39

5.3.6 销售费用 39

5.3.7开发间接费 39

5.3.8 其他费用 39

5.3.9 不可预见费 40

5.3.10 开发期税费 40

5.3.11 经营资金 41

第六章 项目收入估算 42

6.1 方案一 42

6.1.1 项目可销售建筑面积 42

6.1.2 销售单价的估算 42

6.1.3 销售计划 44

6.1.4 经营税金及附加 44

6.2 方案二 44

6.2.1 项目可销售建筑面积 44

6.2.2 销售单价 44

6.2.3 销售计划 46

6.2.4 经营税金及附加 47

6.3 方案三 47

6.3.1 项目可销售建筑面积 47

6.3.2 销售单价 47

6.3.3 销售计划 47

6.3.4 经营税金及附加 47

第七章 资金筹措计划 49

7.1 方案一 49

7.2 方案二 49

7.3 方案三 49

第八章 经济评价 51

8.1 方案一财务评价 51

8.1.1 基本财务报表 51

8.1.2 财务评价指标及其分析 52

8.2 方案二财务分析 54

8.2.1 基本财务报表 54

8.2.2 财务评价指标及其分析 54

8.3 方案三财务分析 56

8.3.1 基本财务报表 56

8.3.2 财务评价指标及其分析 57

8.4 三方案比较及最优方案的确定 59

第九章 不确定性分析 60

9.1 敏感性分析 60

9.2 临界点分析 64

第十章 结论 66

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 66

10.2 优选的开发经营方案简介 66

10.2.1 规划 66

10.2.2 经营计划 68

10.3 建议 69

结语 70

参考文献 71

附录Ⅰ方案一附表 72

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