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摘 要

ABSTRACT…………………………………………………………………………II

第一章 概述………………………………………………………………………1

1.1 建设单位情况简介…………………………………………………………1

1.2 项目提出的背景……………………………………………………………1

1.3 项目概况……………………………………………………………………1

1.3.1项目位置………………………………………………………………1

1.3.2出让宗地情况…………………………………………………………2

1.4 可行性研究的目的…………………………………………………………4

1.5 可行性研究的主要依据……………………………………………………4

1.6 可行性研究的工作步骤……………………………………………………5

第二章 市场调查与预测………………………………………………………6

2.1 政府政策及分析……………………………………………………………6

2.1.1 南京市房地产宏观调控政策……………………………………… 6

2.1.2 政策调整对投资环境的影响……………………………………… 7

2.2 投资环境的调查分析………………………………………………………8

2.2.1 项目所在区域经济分析…………………………………………… 8

2.2.2 土地市场分析………………………………………………………10

2.3 房地产市场状况的调查与分析………………………………………… 13

2.3.1 南京房地产市场总体分析…………………………………………13

2.3.2 本项目所在区域板块房地产市场调查分析………………………14

2.4 目标客户的确定及目标客户需求分析 …………………………………16

2.4.1 整体定位……………………………………………………………16

2.4.2 客群定位……………………………………………………………16

第三章 规划设计方案………………………………………………………… 18

3.1 规划原则………………………………………………………………… 18

3.2 总体规划布局…………………………………………………………… 18

3.3 项目详细规划……………………………………………………………18

3.3.1 地块规划…………………………………………………………18

3.3.2 项目周边规划……………………………………………………19

3.3.3 项目社区中心商业规划…………………………………………20

3.3.4 交通布局规划……………………………………………………20

3.3.5 基础设施规划……………………………………………………20

3.3.6 项目内部景观规划………………………………………………21

3.3.7 项目户型规划（方案一）………………………………………21

3.3.8 项目户型规划（方案二）………………………………………22

3.3.9 项目户型规划（方案三）………………………………………24

第四章 项目开发经营周期的确定………………………………………26

4.1 开发计划…………………………………………………………………26

4.2 经营计划（方案一）……………………………………………………26

4.3 经营计划（方案二）……………………………………………………27

4.4 经营计划（方案三）……………………………………………………27

第五章 项目投资估算……………………………………………………29

5.1 投资估算依据……………………………………………………………29

5.2 基本指标测算（方案一）………………………………………………29

5.2.1 项目估算范围……………………………………………………29

5.2.2 项目建设规模……………………………………………………29

5.3 基本指标测算（方案二）………………………………………………30

5.3.1 项目估算范围……………………………………………………30

5.3.2 项目建设规模……………………………………………………30

5.4 基本指标测算（方案三）………………………………………………31

5.4.1 项目估算范围……………………………………………………31

5.4.2 项目建设规模……………………………………………………31

5.5 投资估算内容（方案一）………………………………………………32

5.6 投资估算内容（方案二）………………………………………………35

5.7 投资估算内容（方案三）……………………………………………38

第六章 项目收入估算……………………………………………………41

6.1 项目价格定位…………………………………………………………41

6.2 收入估算（方案一）…………………………………………………43

6.2.1 每年收入估算……………………………………………………43

6.2.2 总收入估算内容…………………………………………………45

6.3 收入估算（方案二）…………………………………………………45

6.3.1 每年收入估算……………………………………………………45

6.3.2 总收入估算内容…………………………………………………46

6.4 收入估算（方案三）…………………………………………………47

6.4.1 每年收入估算…………………………………………………47

6.4.2 总收入估算内容………………………………………………48

第七章 资金筹措计划……………………………………………………50

7.1 资金筹措（方案一）…………………………………………………50

7.1.1 自筹资金（方案一）……………………………………………50

7.1.2开发贷款（方案一）……………………………………………50

7.2 资金筹措（方案二）……………………………………………50

7.2.1 自筹资金（方案二）……………………………………………50

7.2.2开发贷款（方案二）……………………………………………50

7.3 资金筹措（方案三）…………………………………………………51

7.1.1 自筹资金（方案三）……………………………………………51

7.1.2开发贷款（方案三）……………………………………………51

第八章 经济评价……………………………………………………………52

8.1 财务评价分析（方案一）…………………………………………52

8.2 财务评价分析（方案二）…………………………………………53

8.3 财务评价分析（方案三）…………………………………………53

8.4最优方案选择………………………………………………………54

第九章 不确定性分析……………………………………………………56

9.1 敏感性分析……………………………………………………………56

9.2 盈亏平衡分析…………………………………………………………57

第十章 结论…………………………………………………………………58

10.1经济评价与不确定性分析的结果综述………………………………58

10.2 建议……………………………………………………………………58

结语………………………………………………………………………… 59

附录………………………………………………………………………… 60

1．方案一经济评价表………………………………………………………60

2．方案二经济评价表………………………………………………………62

3．方案三经济评价表………………………………………………………64

参考文献…………………………………………………………………… 67

致谢………………………………………………………………………… 68

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