论文总字数：62982字

摘 要

据房地产市场来看，国家宏观调控的步伐迈得非常谨慎，一步步根据市场反映，会有相应的政策出台 .因为,一直以来房地产市场影响国家经济,特别是市场经济和经济全球化时代的经济发展新思路以来,它与国家经济及政策更加紧密相连.由于房地产经济既也是一种产品经济,它也不外乎在三种经济关系之内,即: 一、规模经济与范围经济的关系;二、大规模制造与大规模定制的关系；三、集团经济与集群经济的关系，这三类经济决定了一个地区甚至一个国家生存发展的命脉。除了市场的供求关系以外，国家的房地产调控政策，也直接影响到调控的成败，影响广大群众的生产生活和我国社会、经济的和谐发展。对未来的房地产市场的预测也尤为重要，这就需要时时关注消费者，因为以人为本的社会，抓住消费者的需求关键，1.必须注意着力调整住房供应结构 2. 建立起较为完善的住房保障制度 3.关注房地产三级市场的发展 4.控制开发商的利润 5. 改变单一的土地招标方式。

关键词：房地产 可行性研究 敏感性分析

Wuxi Wharf tourmaline feasibility study report

Abstract

According to the real estate market, the pace of state macro-control, step by step very careful reflection, according to the market will have the corresponding policies. Because the real estate market, has been national economy, especially the market economy era of economic globalization and economic development of new ideas, and national economy and policy, it is more closely connected. Due to the real estate economics is also a product, it is also in economic within three economic relations, i.e., a, economy of scale, and the range of economic relations, Second, large-scale manufacture and mass customization relations, Third, the economy and cluster economic group, the three economic decision a region or a national survival and development of the lifeline. Besides, the market supply and demand of real estate state control policy, also directly affect the success of the regulation effects, the production and life of the people and our society, the harmonious development of economy. The real estate market of the future of the prediction is also very important, it will need attention consumers, because the people-oriented, seize the social demand of customers, 1. The key to adjust housing supply must note. 2. Establish structure is the perfect housing guarantee system. The development of real estate market focus level 4. Control the developers. Change single profits of land tender method.

Key words:Real estate; Feasibility research; Sensitivity analysis

目 录

摘要 I

Abstract II

第一章 概述

1.1 建设单位情况简介 1

1.2 项目概况 2

1.3 项目提出的背景 3

1.4 可行性研究的目的 3

1.5 可行性研究的主要依据 3

1.6 可行性研究的工作步骤 4

第二章 市场调查与预测 5

2.1 投资环境的调查与分析 5

2.2 房地产市场状况的调查与分析 16

2.3 目标客户的确定及目标客户的需求分析 18

第三章 规划设计方案 22

3.1 拟开发项目建筑工程规划设计要点 22

3.2 拟开发项目的规划设计方案 22

3.3方案一主要经济技术指标 24

3.4 方案二主要经济技术指标 25

3.5 方案三主要经济技术指标 26

第四章 项目开发经营周期的确定 27

第五章 项目投资估算 28

5.1 投资估算（方案一） 28

5.1.1 投资估算依据 28

5.1.2 项目投资、经营费用估算 28

5.1.3 项目总投资估算 33

5.2 投资估算（方案二） 33

5.2.1 投资估算依据 33

5.2.2 项目投资、经营费用估算 34

5.2.3 项目总投资估算 39

5.3投资估算（方案三） 39

5.3.1 投资估算依据 39

5.3.2 项目投资、经营费用估算 39

5.3.3 项目总投资估算 44

第六章 项目收入估算 46

6.1 销售单价的估算 46

6.2 方案一 46

6.2.1可销售面积的确定 46

6.2.2销售计划 46

6.2.3 经营税金及附加 47

6.3 方案二 47

6.3.1可销售面积的确定 47

6.3.2销售计划 47

6.3.3 经营税金及附加 48

6.4 方案三 48

6.4.1可销售面积的确定 48

6.4.2销售计划 48

6.4.3 经营税金及附加 49

第七章 资金筹措计划 50

7.1 方案一资金筹措计划 50

7.2 方案二资金筹措计划 50

7.3 方案三资金筹措计划 50

第八章 经济评价 51

8.1 财务评价（方案一） 51

8.1.1 基本财务报表 51

8.1.2 财务评价指标的选择及单方面财务可行性分析 51

8.2 财务评价 （方案二） 54

8.2.1 基本财务报表 54

8.2.2 财务评价指标的选择及单方面财务可行性分析 54

8.3 财务评价 （方案三） 57

8.3.1 基本财务报表 57

8.3.2 财务评价指标的选择及单方面财务可行性分析 57

8.4 综合评价 60

8.4.1 社会评价 60

8.4.2 环境评价 61

第九章 不确定分析 63

9.1 敏感性分析 63

9.2 临界点分析 65

第十章 结论 66

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 66

10.2 建议 67

结 语 68

参考文献 69

附表：方案一 70

附表：方案二 78

附表：方案三 86

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