摘 要

可行性研究是项目开展之前最为关键的部分，它引导了整个项目的工作方针，包含了与该项目的市场、工程、自然、财务、风险等各方面的研究评价。可行性研究是项目实施的参考指南，为企业实施战略提供方向，也能够预防一定的风险，改善项目的经营环境，是项目获得成功的关键。房地产项目可行性研究是在房地产项目投资决策前，在特定的市场条件下，对建设项目相关的各项指标进行全过程分析和论证，判断项目是否可行并且提出建议。

本设计在对项目背景和可行性研究意义进行简要说明后，结合国家宏观、微观投资环境和南京市房地产发展现状对项目的市场需求进行了分析，并规划了三种方案。根据三种方案分别计算投资和收入等财务报表，并结合财务评价和敏感性分析、临 界点分析等数学方法和模型，确定最佳方案。

通过对南京浦口泰山街道G87地块开发项目进行的可行性研究，得出了最优方案和项目可行的结论，并提出了相关的投资建议，为投资者投资决策提供了依据。

关键词：房地产项目 可行性研究 财务评价

Nanjing pukou G87 plot real estate project

Abstract

Feasibility study is the most key part of the project before, it guided the work of the entire project guidelines, included with the project, engineering, natural, financial market, risk evaluation and so on various aspects of the research. The feasibility study is the reference guide for the implementation of the project, which provides the direction for the implementation of the strategy, also can prevent certain risks and improve the operating environment of the project, which is the key to the success of the project. Real estate project feasibility study is in the real estate project investment decision-making before, in a specific market conditions, the indicators of construction projects related to the whole process of analysis and reasoning, judge whether the project is feasible and put forward the proposal.

Feasibility based on the project background and research significance briefly explain, combined with national macro and micro investment environment and the nanjing real estate development present situation of the project the market demand is analyzed, and planning the three schemes. According to the three schemes, the financial statements, such as investment and income, are respectively calculated and combined with mathematical methods and models, such as financial evaluation and sensitivity analysis and critical point analysis, to determine the best solution.

Through to the nanjing pukou taishan street taishan road and left the east road Angle block development project feasibility study, the optimal scheme and the project feasible conclusion, and proposes the relevant investment advice, investment decision-making provide a basis for the investors.

Key Words: Real estate project feasibility study financial evaluation.

目录

摘 要 I

Abstract II

第一章 概述 1

1.1 建设单位情况简介 1

1.1.1 项目建设单位名称 1

1.1.2 建设单位简介 1

1.2 项目概况 1

1.2.1 项目名称 1

1.2.2 项目地块情况 1

1.2.3 项目建设情况 2

1.3 项目提出的背景 4

1.4 可行性研究的目的 5

1.5 可行性研究的主要依据 5

1.6 可行性研究的工作步骤 6

第二章 市场调查与预测 8

2.1 房地产投资环境的调查与分析 8

2.1.1 国家宏观投资环境的调查与分析 8

2.1.2 南京市房地产投资环境的调查与分析 10

2.1.3浦口区房地产投资环境的调查与分析 12

2.2 房地产市场状况的调查与预测 13

2.2.1 南京市房地产市场的状况 13

2.2.2 类似房地产商品价格的调查与分析 17

2.2.3 项目周边房地产竞争情况 19

2.2.4 项目周边环境 26

2.3 目标客户的确定及目标客户的需求分析 26

2.3.1 目标客户 26

2.3.2 客户需求分析 27

第三章 规划设计方案 29

3.1 项目规划设计要求 29

3.2 项目方案 29

3.2.1 方案一 29

3.2.2 方案二 31

3.2.3 方案三 33

第四章 项目开发经营周期 36

4.1 方案一的开发经营周期 36

4.2 方案二的开发经营周期 37

4.3方案三的开发经营周期 38

第五章 项目投资、运营费用估算 39

5.1投资估算的依据 39

5.1.1 投资估算的编制依据 39

5.1.2 投资估算的范围及组成 39

5.2 方案一项目投资、运营费用估算 39

5.2.1建设投资 39

5.2.2增值税及附加 45

5.2.3资金筹措费 45

5.3 方案二项目投资、运营费用估算 45

5.3.1建设投资 45

5.3.2增值税及附加 50

5.3.3资金筹措费 50

5.4 方案三项目投资、运营费用估算 50

5.4.1建设投资 50

5.4.2增值税及附加 55

5.4.3资金筹措费 55

第六章 项目收入估算 57

6.1销售单价的估算 57

6.1.1高层毛坯小户型住宅销售单价的估算 57

6.1.2高层毛坯大户型住宅销售单价的估算 61

6.1.3高层精装修大户型住宅销售单价的估算 66

6.2方案一的收入估算 70

6.2.1销售单价 70

6.2.2 销售面积、机动车停车位的确定 71

6.2.3 销售比例的确定 71

6.2.4 销售收入与增值税及附加 71

6.3方案二的收入估算 72

6.3.1销售单价 72

6.3.2 销售面积、机动车停车位的确定 72

6.3.3 销售比例的确定 72

6.3.4 销售收入与增值税及附加 72

6.4方案三的收入估算 73

6.4.1销售单价 73

6.4.2 销售面积、机动车停车位的确定 73

6.4.3 销售比例的确定 73

6.4.4 销售收入与增值税及附加 74

第七章 资金筹措计划 75

7.1 方案一的资金筹措计划 75

7.2 方案二的资金筹措计划 75

7.3 方案三的资金筹措计划 76

第八章 经济评价 77

8.1 财务经济评价 77

8.1.1 方案一财务评价 77

8.1.2 方案二财务评价 81

8.1.3 方案三财务评价 86

8.2 财务评价指标结果比较与分析 90

8.2.1 方案比选 90

8.2.2 综合评价 93

第九章 不确定性分析 94

9.1 敏感性分析 94

9.1.1 单因素敏感性分析 94

9.1.2 多因素敏感性分析 95

9.2 临界点分析 97

第十章 结论 98

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 98

10.1.1 经济评价结果综述 98

10.1.2 不确定性结果综述 99

10.2 优选的开发经营方案简介 99

10.2.1 市场调查与客户需求 99

10.2.2户型设计及配套设施 100

10.2.3方案开发经营周期 102

10.2.4项目投资、运营费用估算 102

10.2.5 收入估算 108

10.2.6资金筹措计划 109

10.2.7财务经济评价 110

10.2.8方案风险分析 110

10.3建议 111

结 语 112

参考文献 114

附录Ⅰ 项目用地附近竞争性项目分布示意图 115

附录Ⅱ 南京浦口泰山街道G87地块房地产项目项目位置 116

附录Ⅲ 方案一 117

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