文 献 综 述 一．房地产估价的概念 房地产估价（real estate appraisal）是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。

房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

二．房地产估价的类别 1 .土地使用权出让价格评估； 2.房地产转让价格评估； 3.房地产租赁价格评估； 4.房地产抵押价值评估； 5.房地产保险估价； 6.房地产课税估价； 7.征地和房屋征收拆迁补偿估价； 8.房地产分割、合并估价； 9.房地产纠纷估价； 10.房地产拍卖底价评估； 11.企业各种经济活动中涉及的房地产估价； 12其他目的的房地产估价。

三．房地产估价的原则 1、合法原则 遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2、最高最佳使用原则 遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： ⑴保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价； ⑵转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价； ⑶装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价； ⑷重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价； 3、替代原则 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

4、估价时点原则 遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

5、公平原则 6、谨慎原则（抵押贷款项目） 四．房地产估计的程序 1、获取估价业务2、受理估价委托及明确估价基本原则3、拟定估价作业方案4、搜集估价所需资料5、实地查勘估价对象6、选定估价方法计算7、确定估价结果8、撰写估价报告、9、出具估价报告10、估价资料归档。

五．房地产估价的方法 1市场比较法 2收益法 3成本法 4假设开发法 5基准地价修正法 六．估价报告要注意的事项 1.全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套； 2.公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据； 3.准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。

4.概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。