一、选题依据

1.国际背景

国外对房地产价值理论的研究起步比较早，现代西方房地产价值理论价值起源于18、19世纪的古典经济学派，现代房地产估价起源于英国。各个国家或地区情况不同，房地产估价方法的发展与应用也不尽相同。国际上房地产估价法可分为两大类：一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本方法：市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。在进行房地产估价时，注重经验、技术，注重市场信息，在推算时很少采用数学模型。他们认为，在市场经济发达的情况下，直接根据市场信息估价更为可靠；二是以美国为代表的北美、日本等国家，采用三种基本方法：市场比较法、收益法、成本法，在进行房地产估价时，注重技术、计量，注重数学模型，即从投入产出来计算房地产价值，他们认为，通过建立具体的数学模型来评估更为公平合理，因此要求对一宗房地产的估价尽量同时采用三种方法，以便作出比较分析。在美国、英国及日本等发达国家，其房地产估价业发展较为成熟，已形成了比较完善的房地产估价理论并建立起严格的的房地产估价规程和正规的房地产估价师制度。

2.国内背景

中国房地产估价理论 始于20世纪30年代，此时期主要是在介绍国外房地产经济学理论的基础上，对房地产价格作了初步研究。十一届三中全会以后，对房地产价值理论开始探索性研究。80年代初逐步形成了房屋商品化理论体系。中国房地产估价方法受英国影响较大，一般注重经验与技术，尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析法、回归分析法等但未能引房地产评估的足够重视，也未能用作系统的深入分析^[1]。中国房地产估价业经过多年的建设和发展，形成了自己的专业制度和规范，虽有一定规模的估价队伍和相当数量的估价机构，但在其发展的同时也存在如业务较窄，脱钩不彻底及存在行业利益保护等问题^[2]。

二、我国房地产估价的现状

我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期,由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态^[3],因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄^[4]。近年来,伴随着我国经济的快速发展,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的应用,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中不可缺少的基础性工作^[5]。房地产估价行业的蓬勃发展,从客观上要求越来越多的专业人员加入这一行业。在借鉴国外及发达地区经验的基础上,我国从1988年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度,1992年建立了房地产估价师职业资格制度,1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度^[6]。经过多年的发展,目前我国从事房地产的中介机构有6000多家,房地产估价从业人员超过25万人,取得房地产估价师职业资格者超过2万人^[7]。整个房地产估价行业的蓬勃发展对中国的房地产市场和资本市场以及产权转让市场的发展起到了不可忽视的作用,房地产估价行业已成为房地产中介行业的重要组成部分,对房地产业的发展承担着至关重要的推动作用^[8]。

三、我国房地产估价中存在的主要问题及对策

房地产估价业在我国从正式出现到现在不过十几年的时间,但是却取得了很大的发展,不管从数量上、质量上、行业自律上、相应法律法规的配套上,都有了实质上的提高。但是,毕竟该行业在我国的发展历史还不长,不管在理论方面,还是在实践工作的积累方面都存在种种的问题,这些问题阻碍了我国房地产估价行业的进一步发展^[9]。当前我国房地产估价行业主要存在以下几个问题:

1.我国房地产估价行业管理体制不利于行业健康发展

我国房地产估价从全国范围看,至今尚未形成统一的管理机构和管理组织。目前的管理体制是”政府主管、学会自律管理”。政府扮演了相当重要的角色,由于各种原因,房地产估价师学会没有取得实质上的独立,行业自律是政府推动下的行业的自律^[10]。受利益驱动,我国的有关部门都在不同程度地利用行政职能干预房地产估价业务,搞行业垄断,造成政事不分、政企不分^[11]。我国的管理模式是以机构管理为主,通过约束评估机构的行为来约束评估人员的行为。这造成了目前我国评估市场的紊乱,评估人员和评估机构为了争夺客户,而无原则的满足客户的需求,严重影响了估价行业的形象,并且导致了行业间的恶性竞争^[12]。