论文总字数：29982字

摘 要

随着全球经济的迅速发展，土地资源紧缺已经成为影响我们生活的重要问题，而其中最具代表性的商业就是房地产。房地产的普遍过热表现在价格的虚高，尤其表现在一线和主要的几个二线城市。各种因素促使房价的稳居不下。目前，我国社会资金投资渠道狭窄，不断增长的国内投资资金和不断涌入的境外投机资金裹挟着人民币升值预期，纷纷投向热点城市的房地产市场；国内社会资金和境外资金占房地产投资资金的比重已超过40%，与此同时所带来的房地产行业发展以及房价的不断走高已成为社会各界关注的焦点。

本文以万都京东紫晶项目为研究对象，分析了万都京东紫晶项目从选址到销售以及后期物业管理的整个纵向流程中所涉及和遇到管理上的突出情况。采用SWOT分析法分析项目产品所涉及的销售管理遇到的问题，并结合自己的实习经历，提出针对各个节点的设计方案，提升项目产品在所处板块的竞争力，并为购房者和房地产企业管理的长期发展作参考。

关键词：板块价值 小户型 京东紫晶 英联物业

Mando company Jingdong Amethyst project management solutions research

ABSTRACT

With the rapid development of the global economy ,the shortage of land resources have already become an important issue that affect our lives ,one of the most representative business is real estate.All of the Real estate are overheating that is mainly reflected in the virtual high price ,especially in the first-and second-tier several major cities. A variety of factors have contributed to stable and high prices. Currently, The social investment channel is narrow, growing domestic capital and foreign investment influx of speculative capital coerced RMB appreciation expectations, have to invest in the city's hot real estate market; domestic social capital and foreign capital accounted for the proportion of real estate investment funds have been more than 40%, at the same time bring the real estate industry and house prices continue to rise has become the focus of public attention.

In this article, I take Wando Jingdong Amethyst project as the target for study,analysis to Wando Jingdong Amethyst project from site selection to the sales and property management issues throughout the process , using the SWOT analysis of the entire process of project management product when encounter sales problem, in conjunction with my internship experience , Propose optimization solution for each node , improve the project's competition where it stayed. Hope to serve the reference for the long-term development of enterprises and buyers

Key Words: The value of the plate ；small apartment blocks ；Jingdong amethyst； Actis Property

摘要 I

ABSTRACT II

第一章 导论 1

1.1论文研究的背景 1

1.2论文研究的目的和意义 1

1.3市内外研究综述 2

1.3.1南京市内板块研究综述 2

1.3.2南京周边板块研究综述 2

1.4论文研究内容与方法 3

第二章 房地产企业的相关理论综述 5

2.1 房地产企业的选址投资 5

2.1.1 市内板块定位 5

2.1.2 周边板块的定位 6

2.2板块价值的系统综述 7

2.2.1板块价值的定义 7

2.2.2板块价值的空间价值的创造 8

2.2.3区域发展带来的板块价值预测 10

第三章 万都京东紫晶现状 12

3.1京东紫晶项目 12

3.1.1项目概况 12

3.1.2 项目定位 12

3.2 京东紫晶的运作流程及板块发展趋势 12

3.2.1京东紫晶的环境 12

3.2.2京东紫晶运作流程 13

3.2.3宝华地域板块发展趋势 15

第四章 万都京东紫晶项目的分析与设计 18

4.1京东紫晶项目总析 18

4.2项目各系统的分析与设计 21

4.2.1项目定位 21

4.2.2 市场细分分析 22

4.2.3 小户型定价分析 23

4.3销售制度的分析与设计 27

4.3.1 京东紫晶团队管理分析 27

4.3.2 迂回淘汰制的实施与改善 28

4.3.3 促销分析设计 29

4.4万都房产后期跟踪 30

第五章 万都后期英联物业追踪 31

5.1 英联物业的效果剖析 31

5.2 英联物业的效益展望 33

第六章 总结与展望 34

参考文献 35

致谢 37

第一章 导论

1.1论文研究的背景

自2000以来，房地产的价格持续上涨，尽管在08年遭遇了经济危机，但对于购房者来说，好景不长。仅仅持续了半年多房价又开始迅速回升，随着每一年都有大量的毕业生涌入人才市场，外加这几年来经济的发展减缓，工资的增长速度与房价的上涨速度反差越来越大，房价的增加带动租金的上涨对于在大城市工作且买不起房子的人来说逐渐演变为刚性需求，且这个概念不断的被不同层次的人强化。举南京市为例，自去年5月到今年3月，均价由14，585元/㎡涨至16，122元/㎡^[1]，（搜房网，南京新房，南京房价）涨幅10.54%，基本保持稳步上升趋势，4月份房价逐步升温，估计在接下来半年时间里，南京房价的上升趋势不可避免，这是在众多的二线城市中很少出现的。

1.2论文研究的目的和意义

尽管高居不下的房价让很多人望而生畏，尤其对于大多刚毕业且没有多少收入的大学生来说，在南京想有个定居之所可谓天方夜谭。随着城乡一体化的逐渐完善，地铁10号线的即将投入运行，原则意义上的南京城区其实早已经发生了质的改变，拥堵的交通使得即使在市区有房且在市区上班的人开车所节省的时间微乎其微，主城区部分企事业单位的外迁和周边区域配套的逐步完善，让很多人逐步认识到板块价值对于选房的重要性，再加上客观的污染以及人们对于生活环境的考虑，仙林，河西，奥南板块都成了很多人优先考虑的居住对象。浦口板块的浦珠路一线也成为很多开发商投资的首要选择。

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