文 献 综 述 一、本课题的研究背景 1、改革开放后我国楼市的发展状况 　　　20世纪80年代,我国政府打破了计划体制的干预,停止了福利化分房,推动房地产行业向市场化。

但由于起步晚,加之发展不完善,我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征,如投机气氛较重,市场运行机制不规范，严重损害了国民经济的健康发展，房地产泡沫已经形成。

2、近年来中国政府的房价调控政策内容及效果 　　　我国楼市调控从2010年起变的异常严厉。

中央出台了一系列的国家调控政策，从”新国十条”、”新国八条”再到2013年的”新国五条”。

中央政府运用各种组合拳，以其促进楼市平稳健康房展，楼市调控进入了前所未有的时代。

与此同时，地方政府也根据中央政策对辖地内的房地产行业制定了许多地方性调控政策。

尽管一系列调控政策出台，但无论是从直观的房价数据还是与房价相关的地价、房地产结构、保障房建设的情况来分析,房价政策执行效果都远远没有达到应有的目标。

国外楼市调控政策 纵观欧美、日本等发达国家，其楼市调控政策主要归纳为以下几方面：1、利用利率杠杆抑制房地产泡沫，稳定房价，比如美国就采用独有的融资模式(REITs)；2、加大房地产税收力度抑制房地产投机；3、直接利用行政和法律手段查处房地产市场违法乱纪行为，像美国的《合众国住房法》,《国民住宅法》；4、确保保障性住房建设投入，例如德国的"合同储蓄模式"住房金融制度。

国内外学者对房价调控的研究与建议 国外学者在对本国楼市调控方面及公共政策执行研究等有许多研究成果，他们认为政府不应该完全放任市场自由发展，而是应该利用宏观调控手段干预国家房地产行业。

利用无形的手稳定地产市场发展趋势，采取货币政策和金融杠杆调节市场自由发展本身带来的诸多问题，例如房地产发展过快而导致房地产泡沫的形成，另外政府需要辅以严格有力的行政法律和税法制度来综合管理投资和投机行为和保障性住房建设等。