论文总字数：15747字

摘 要

随着社会的不断发展，城市住宅小区的快速出现也成为了一个衡量社会发展速度的标志，而物业管理作为一个新兴产业也在蓬勃发展中，已经成为房地产经营管理的重要组成部分，而且也深层次地接触到城市管理层面，对社区建设和城市管理起着很重要的作用。虽然物业管理在城市发达地区整体呈现着良好的发展态势，但是一些住宅区物业管理矛盾纠纷也层出不穷。本文章首先概述了物业管理的一些基本概述和要求，然后阐述了物业管理存在的一些问题，主要从开发商、物业管理本身和业主方面方面来分析，并且提出了一些可行的措施，让物业管理在提高人民生活质量、工作环境，促进城市化水平中发挥更好的作用。

关键词： 城市 物业管理 问题 对策

Analysis of deficiency and countermeasure of

China's residential property management

Abstract

With the continuous development of society, the rapid emergence of residential district has become a measure of social development speed signs, and property management as an emerging industry is booming, has become an important part of real estate management, but also deeper access to the level of management, plays a very important the role of community construction and management the continuous development of society, The rapid emergence of city residential district has become a measure of social development speed signs. Although the property management in developed urban areas presents a good development momentum, but some residential property management disputes also emerge in an endless stream.

Key Words: Nity; Residential property management; Problems; Countermeasure

目 录

摘要 I

英文摘要 II

一、住宅小区物业管理概述 1

（一）住宅小区物业管理的概念及住宅小区类型 1

（二）住宅小区物业管理的内容与特点 1

（三）住宅小区物业管理的目标与要求 3

二、住宅小区物业管理存在的普遍问题 4

（一）开发商遗留的问题 4

（二）物业管理企业自身存在的问题 5

（三）物业服务收费难 5

（四）业主的物业知识缺乏 6

（五）物业管理缺乏市场竞争力 7

（六）政府重视不够，法律法规体系不完善 7

三、住宅小区物业管理存在问题的解决对策 9

（一）物业企业进行体制改革，提高自身服务质量 9

（二）物业服务收费透明化 10

（三）成立业主委员会 11

（四）建立市场竞争机制 12

（五）加大政府监督，完善法律法规体系 13

结语 14

参考文献 15

致谢 16

一、住宅小区物业管理概述

（一）住宅小区物业管理的概念及住宅小区类型 

物业管理是一个为社会上的住宅小区提供一系列服务的这样一个整体，物业服务是指按照法律并且法人有独立资格的，从事物业相关方面的管理服务活动的单位。物业管理是社会上的住宅小区的户主通过选择合适的物业管理单位，然后借助某些媒介双方达成一定的协议，以一些书面形式来表达协议内容，双方按照协议内容来对一些设施进行看管或者别的有利于居住环境的活动。简单来说就是社会上的住宅小区的居民们把维护生活环境的这个任务委托给专门从事住宅环境管理的机构来完成。

住宅小区物业管理是我国物业管理行业最重要、最有代表性的形式，所谓住宅小区是指与社会、政府相关的基础设施比较完善，社区居民可以一起使用的东西比较齐全，经过社会或政府统一的规划、把以上内容集中起来一起开发而建成的新型化城镇居民居住地。社会上的住宅小区通常由多层楼（9层以下）、高层楼（10层以上）、超高层楼（30层以上）及以个别或以多个楼组合的形式出现的，这些楼的功能十分多，在现代化物业管理工程中可以占到一定的比例。

（二）住宅小区物业管理的内容与特点

社会上的住宅小区物业管理的内容多种多样，主要分为几大类，一是日常服务，包括客户服务、安全防范和交通疏导服务、日常供电服务、日常给、排水服务、消防、对讲门系统、监控防范系统、停车场管理系统服务、日常清洁、绿化服务等。二是无偿服务，主要包括代办收订报刊杂志、特快专递、代订牛奶、义务宣传家庭安全用电常识、消防知识等服务。三是预约上门服务，这一类服务是需要收费的，主要服务内容就是家庭用品与住宅设施的维修等。总的来说，物业管理的内容就是业主向物业管理公司缴纳一定的物业费用后，物业公司帮助业主管理居住环境，解决一些生活中经常会碰到的事情^[1]。

物业管理总的特点就是以业主为中心，为他们提供一系列快捷方便的服务。具体特点有以下几个：

(1)管理具有社会性。社区本来就像一个小社会，里面的居民都是形形色色的人，大家的工作不同、收入不同、兴趣不同、要求不同、生活习惯不同、道德观念不同、对人生的追求也不同，住宅是人们工作了一天后放松心灵的地方，是一个完整、发展的社会而不可缺少的一部分，所以对社区的管理必然会有很强的社会性。住宅小区内容易产生社会化现象，物业管理部门应该通过借助社区居民以及社会的力量共同来解决住宅区社会化现象，管理好社区的规章秩序，让社区居民为了大家共同的利益而维护好社区环境。

(2)管理具有服务性。社会上住宅小区的物业管理自身的目的至始至终都是全心全意为业主服务的，就是为了让户主们有一个相对轻松、感觉安全、住着舒适、环境优美的生活环境，物业管理部门应该从不同方面来满足小区内住户的具体要求。物业管理部门应该以全心全意为人民服务为宗旨，强化工作人员的服务意识，为社区居民提供全方位、多角度、深层次的到位服务。物业管理公司不仅要为居民提供一些基本的、优质的，在物业管理合同范围内的服务，还可以增加一些针对小区业主的特殊要求、符合小区特点的优质服务。总之，物业管理就是为住宅区居民提供生活服务的机构。

(3)管理具有统一性。住宅小区就是由各个家庭、各个部分组成的一个整体，如果像传统的住宅管理那样各自为政、自扫门前雪的话，住宅小区很容易出现破坏整体和谐的现象。一个小区里必然有很多家住户，为了能够有效控制成本、提高服务质量，现在对小区内的保洁、绿化、车位管理、社区安全、公共设施维护等进行统一管理已经成为住宅小区物业管理的一个典型特征，这样可以让业主直接享受到物业管理的特征。而物业管理企业在做到统一性的同时也必须做到公平性，对于不同的业主提供的基础服务必须相同，如果有区别对待，会引起业主的不满，不利于社区和谐环境的维护。

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