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摘 要

改革开放以来，在整个国家大的经济背景变动下，社会也随着在发生改变。这种改变表现在，社会资源在国家的分配调节中发生了改变，其资源的状态从占有绝大部分逐渐降低。我们的社会资源开始转移。本文主要从业主委员会产生的背景和原因为切入点，结合物业公司和居民委员会，探讨他们三者之间的关联性，通过真实案例分析，进一步研究业主委员会的发展是如何推动社区自治的演进的。

关键词 ：业主委员会 物业 居委会 社区自治

The Development of the Owners' Committee and the Evolution of Urban Community Autonomy

Abstract

This article first on the background, cause of owners' committee are introduced, analyzed the main difficulties confronted by the current owner committee is the industry authority, the contradiction between property companies and residents' committees, and put forward the "two adhere to the", "three control", "four" solution; Then the comparative analysis between the owners' committee and residents' committees of the similarities and differences, further interpretation of the owners' committee and the internal relation of urban community autonomy, which leads to the history of urban community autonomy process, analyzing the two reasons of urban community autonomy is the plight of owner autonomy and residents autonomy; Finally, through the case analysis of a real community autonomy practice, to predict the future prospects of the development of urban community autonomy.

Key Words:The owners' committee; estate; Residents' committees;Property company;Residents of autonomy;The owner autonomous；

目录

中文摘要 I

英文摘要 II

引言 1

一、业主委员会 2

（一）业主委员会产生的背景和原因 2

1.业主委员会产生的背景 2

2.业主委员会产生的原因 3

（二）社区业主委员会在发展过程中面临的主要困境 4

（三）解决当前社区业主委员会困境的方法 5

二、 业主委员会与城市社区自治 7

（一） 业主自治和居民自治 7

（二） 比较分析现实生活中业主自治和居民自治两者的差异 7

（三） 积极倡导业主自治与居民自治的合作，建立有效的合作机制。 8

三、城市社区自治的演进 9

（一） 城市社区自治发展的历史进程 9

（二）城市社区自治的演进中，业主委员会的发展现状 9

（三）株洲市漂家井社区自治实践--住宅物业管理费难收的原因及对策 10

1.导致业主拒交物业管理费的原因 10

2.有关部门应该实施的对策 11

（四）预测城市社区自治的发展前景 12

结 语 14

参考文献 15

致 谢 16

引言

随着我国经济多元化的发展，现代城市社区依然是已然是一副新的局面。房屋产权制度的改革，促使着一个新兴组织——业主委员会的诞生。它是现代城市社区专业化物业管理的产物，代表着全体私人业主对其管理区域内小区一切事物的自治管理。业主委员会的出现既反映出我国社会结构的转变情况，也是社区自治的客观需要。本文以分析业主委员会产生的背景原因为切入点，加入现实生活中的真实案例，探讨出一条适应现代化城市社区自治的道路。

一、业主委员会

（一）业主委员会产生的背景和原因

1.业主委员会产生的背景

业主委员会从现在的社会中来说仍算是一个新生的事物，它的产生必然有着特定的社会背景和现实意义。

“单位”这个词最能代表我国改革开放前城市社会的一个缩影。在当时的城市社会中，大到集体的生产要素，小到个人的生活用品，人们所需要的一切资源都必须按照一定的标准由所在的单位来分配。由于当时“单位办社会”^[1]的盛行，在改革开放以前，很多单位已经发展成为一种特殊的社会组织形式——“大而全，小而全”。目前在学术界，几乎达成了一个共识：在城市的经济转型前，我国城市社会的主要整合手段和途径需要依赖单位制度的改变。也就是说，单位制度其自身“以旧换新”的变迁过程，为我们研究中国城市业主委员会从上世纪九十年代末至今的发展提供了最基本、关键的背景资料。

改革开放以来，在整个国家大的经济背景变动下，社会也随着在发生着改变。这种改变表现在，社会资源在国家的分配调节中发生了改变，其资源的状态从占有绝大部分逐渐降低。我们的社会资源开始转移。一种是由国有体制向外转移；另一种便是从国有体制中，由上往下、朝着单位组织的层面进行转移。其实在事实上，城市社区资源在不断增加，一方面是由于资源的流动性扩大了。另一方面便是改革开放后，对外贸易的往来与日俱增，源源不断的外资流入导致的。那么，从政治角度而言，由于政府对城市社区的直接控制程度减弱了，更多的是通过居民委员会进行管理，最终便形成了单位组织对政府的依赖性逐渐降低。

从上述中我们可以看出，我国城市生活中社会公共事业和社会化服务，在单位制度影响逐渐减小的过程中有了很大的进步，绝大多数的物资和服务可以从市场中获得。这对于城市社区来说称得上是最大的、最重要的变化，其打破了“城市居民——单位——政府”这种格局，重新建立一种新的社区组成体系；再者，改革之后，特别是上世纪末，我国政治飞速发展，政府响应党的号召出台了许多新的经济政策，国家经济体制的改革带动着城市居民的消费水平发生改变，居民消费需求不断增强，特别是居民对生活住房环境的需求伴随着我国城市商品住房市场的高效益而不断增长。就是在当时这种经济、政治的大背景作用下，城市社区业主委员会以全新的方式出现在居民生活之中。

2.业主委员会产生的原因

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