摘 要

随着市场经济进一步发展和人们生活水平的提高，不断涌入城市的人口希望能安居此中，同时以房子进行投资、投机手段的人也层出不穷，从中谋取暴利，使得房屋供需矛盾愈加突出。为了给畸形发展的房地产市场降温，政府出台了一系列宏观调控政策，但是收效甚微，直至“限购令”的出台，其立竿见影的效果引来社会各界的关注。“限购令”作为政府政策，对人们房屋取得的阻隔作用最房屋买卖合同影响甚大，从而产生了各类纠纷。由于各地“限购令”政策在不断变化，司法实践中对于其引发的纠纷的解决方式各说纷纭，导致的同案不同判对法院司法产生了极大的不利后果。本文通过对“限购令”的解决，分析限购令的属性，并对其进行分类，从而探讨政府限购对商品房合同的影响，研究政府限购背景下商品房买卖合同争议现状与焦点，深究政府限购背景下商品房买卖合同争议原因，明晰政府“限购令”背景下房产买卖纠纷的类型及其表现，并且通过案例分析方法明了不同类型纠纷的不同解决方式，继而提出政府限购背景下商品房买卖合同争议解决的立法、司法对策。

关键词：限购令；商品房买卖；实证研究

Abstract

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With the further development of the market economy and the improvement of people's living standards, the influx of people in the city hope to live in this, while the house to invest, speculation means people are endless, from the profits, making housing supply and demand more prominent contradictions. In order to cool the development of the real estate market, the government introduced a series of macro - control policies, but with little success, until the "purchase order" the introduction of its immediate effect attracted the attention of all sectors of society. "Restricted Order" as a government policy, the housing of the people to obtain the role of the impact of housing contracts have a great impact, resulting in various types of disputes. As the "restriction order" policy in various places is changing, the judicial practice has different opinions on the solution to the dispute caused by it. The different cases have caused great adverse consequences to the court administration. In this paper, through the "restriction order" to solve the problem, the classification of the purchase order, and to classify them to explore the impact of government purchase on the purchase of commercial housing, the government purchase under the background of the sale of commercial housing contract dispute status and focus, The reasons for the dispute between the sale and purchase contract of the real estate, clarify the type and performance of the real estate transaction dispute under the background of the "restriction order" of the government, and find out the different solutions of the different types of disputes through the case analysis method, and then put forward the legislation of the dispute settlement of the commercial sale contract Judicial countermeasures.

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Kay Words: Purchase Order；Commercial housing；Empirical research

目 录

第1章 绪 论 1

1.1 研究背景与意义 1

1.1.1 研究背景 1

1.1.2 研究意义 1

1.2 国内外研究综述 1

1.3 研究思路与方法 2

1.3.1 基本思路 2

1.3.2 研究方法 2

1.4 研究重点与难点 2

1.4.1 研究重点 2

1.4.2 研究难点 3

1.5 本论文的创新点 3

第2章 “限购令”的产生和发展 4

2.1 “限购令”产生的背景 4

2.2 “限购令”内容 5

2.2.1 购房人资格限制 7

2.2.2 住房信贷政策限制 7

2.2.3 住房所有权变更年限限制 7

2.2.4 住房公积金贷款 8

2.2.5 境外个人及机构购房限制 8

第3章 限购令法律属性及对合同效力影响 9

3.1 “限购令”法律属性分析 9

3.1.1 “限购令”不属于不可抗力 9

3.1.2 “限购令”不属于商业风险 10

3.1.3 “限购令”属于情势变更 10

3.2 美国被遗忘权法律保护研究 11

3.2.1 美国关于被遗忘权的争议 11

3.2.2 美国被遗忘权相关立法 11

3.3 “限购令”对合同效力的影响 11

第4章 “限购令”背景下商品房买卖合同纠纷解决 13

4.1 购房人资格限制 13

4.1.1 理论分析 13

4.1.2 案例分析 13

4.2 住房信贷政策限制 14

4.1.1 理论分析 14

4.1.2 案例分析 16

4.3 买房与中介机构之间的纠纷 16

4.1.1 理论分析 16

4.1.2 案例分析 16

4.4 名义购房人与实际买受人之间的纠纷 16

结论 17

参考文献 18

第1章 绪 论

1.1 研究背景与意义

1.1.1 研究背景

自2002年开始，中国房地产市场得到了空前的发展，这种发展一方面伴随着住房成交量的激增，另一方面也意味着住房价格的起飞。与此同时，为了压制发地产市场价格的过快上涨,为房地产市场健康发展保驾护航，满足消费者购房刚需，近十几年来中国采取了大量宏观调控政策，力求从多个角度对住房价格进行调控。其中，作为全世界独有的行政调控房地产政策即限购政策在中国房地产市场中发挥着重要作用，通过抑制消费者住房购买的数量，来达到调控住房价格的目标。自2010年的《新国十条》发布至今，房地产限购政策已经在国家、省份、城市的层面相继铺展开来，严格执行，但因房屋买卖合同产生的纠纷也接踵而至。由于各地的限购政策要因地制宜，对于因此而产生的纠纷的解决方式也各有不同。