文 献 综 述

一．选题原因

近年来我国房地产市场日益火爆，然而，日益火爆的房地产市场带来的不仅仅是经济方面的效益，同时也伴随着越来越多的法律纠纷问题。房地产作为一项不动产相比于那些动产具有更高的价值，交易过程也更加的规范同时交易所需要的时间也更久。然而，市场瞬息万变，不动产价格时刻变化，掌握交易主动权的卖方很可能为了更高的利润做出”一房二卖”甚至于”多卖”的行为。当我国《物权法》未颁布之前，法律对这种情况下的买方的保护不是很到位。在这种情况下，除了后买受人以损害前买受人的利益为目的，采取违法、违背善良风俗的方式损害前买受人利益的，后买受人与卖方所签合同为无效合同。其余的后买受人与卖方所签合同有效，此时，前买受人只能请求卖方的违约责任。但是即使是充分追究违约责任也不能达成前买受人的买房需要。我国首次在立法上明确预告登记制度是《物权法》第二十条 ”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记制度通过将债权请求权登记以达到对抗第三人的效力。本文作者拟通过对不动产预告登记制度的研究探寻建立健全预告登记制度以此保障当事人的权益，解决纠纷，促进房地产市场的稳定发展。

二、文献综述

预告登记制度起源于普鲁士法律所规定的异议登记，在德国中世纪时被正式确立。预告登记制度在德国被正式确立后为相继为日本，瑞士，我国的台湾地区等沿用，成为不动产物权变动中的一项重要制度。预告登记制度在不动产物权变动中的具体表现形式总和就是不动产预告登记制度。不动产预告登记制度是不动产登记制度的重要组成部分之一，因此，对于完善不动产登记制度而言一个建立健全的不动产预告登记制度是必备的条件。

尽管预告登记制度为德国确立后又被许多国家和地区沿用，但是在官方和学者之间都没有形成统一的对于预告登记制度的概念。例如在官方名称上面，德国是”预告登记”、日本是”假登记”、中国台湾是”限制登记”而中国大陆则是采用了德国的”预告登记”。对于具体的定义，学者之间也没有统一的观点。例如德国学者M.沃尔夫、孙宪忠教授、王利明教授等就对预告登记的概念提出了自己的观点,其中梁慧星教授认为”为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权的不动产登记”。虽然诸位学者对预告登记概念的表述不尽相同，但是，在了解他们的观点之后，我们不难发现他们共同认为预告登记就是一种为了保证某种财产变动为目的的登记类型。我国在2007年10月1日起施行的《物权法》中才确立了预告登记制度，德国、瑞士、日本等外域的预告登记制度的发展进程远超我国。预告登记制度源于普鲁士的法律，而德国继承了普鲁士法律关于预告登记制度的规定并加以完善，最终在德国1896年的民法典中正式确立了预告登记制度。德国民法典对预告登记继承人的责任、登记保全请求权的范围、目的、登记申请程序、排除预告登记的抗辩权、排除预告登记的公示催告以及预告登记的效力等方面作了详细的规定。瑞士民法典法对预告登记作了三种划分,第一种为债权的预告登记、第二种为处分权限制的预告登记、第三种为暂时登记。债权和处分权的预告登记相当于德国民法中的预告登记,暂时登记相当于德国民法中的异议登记。日本对不动产登记制度的专门立法《日本不动产登记法》详细规定了预备登记制度。其预备登记制度包括假登记制度和预告登记制度。相比于这些已经建立了比较完善的不动产预告登记制度的国家，我国在 1987 年才开始进行国有土地使用权有偿转让制的改革，此后我国的不动产事业才有了极大的发展。不动产对促进国民经济的发展具有重大作用，所以推进不动产方面的立法是很有必要的。但是我国的《物权法》对不动产物权的变更是依据不动产登记簿为准的，对于不动产预告登记的法律效果并未作出规定，亦未对不动产预告登记权利人具有何种权利作出规定，更未对其所本应具有的经不动产预告登记保障的权利之性质作出明确。虽然自从我国《物权法》明文确立了预告登记制度以来，我国已经有很多地区对不动产预告登记制度做出了具体的规定，如《上海市房地产登记条例》、《南京市城镇房屋权属登记条例》等等。但是，对于不动产预告登记制度的适用范围、效力等问题并没有统一的规定。而且《物权法》关于预告登记制度的条文过于概括，现实操作性不强。

综合上述文献，与那些早已经建立不动产预告登记制度的国家或地区相比，我国现阶段的不动产预告登记制度体系还有待完善。对于已经确立的原则性、概括性的条文，在充分参照外国先进立法经验的同时考虑自身的实际情况予以进一步的阐述。对于规定不明的或者对条文有争议的应该要尽快建立一个统一的标准以方便实际应用。

【参考文献】

【1】．《德国民法典》,陈卫佐译注,法律出版社年版。

【2】德鲍尔、施蒂尔纳《德国物权法》（上）,张双根译,法律出版社2004年版。