文献综述

随着人们居住环境压力日益增加，多数人对于地下空间的利用也就越来越看重。尤其是住宅小区地下室。因为地下室是小区整体的配套设施，不仅可以用来存储物品，还牵涉到地下车库的权属问题，因此在停车位日益紧张的今天，人们尤其看重地下车库的利用。但是，《物权法》的出台并未对与人们生活密切相关的地下室所有权作出明确规定，在学术界和现实中关于住宅小区地下室权属问题仍然存在很多的争议。

由于住宅小区地下室有一部分属于人防工程，因此大多数人认为地下室应该属于国防财产，所有权属于国家，由国家有关部门管理。但是也有部分学者认为人防工程不等于国防工程，一味将地下室归于国家财产，忽视了地下室建造的根本目的和日常功能，不仅不利于鼓励开发商建造地下室，而且不能为小区业主提供便利。现在学术界的主流观点是：对于住宅小区地下室属于人防工程的部分，应该本着”谁投资谁受益”的原则，如果是政府投资建造，所有权应归于国家；如果是开发商投资建造，所有权应属于开发商，在平时，开发商可以以销售、赠送、租赁等方式对住宅小区地下室进行处置，这是基于地下室建造的根本目的是服务小区业主以及为开发商带来利益。战时，可由国家收回作统一调配。

上述对住宅小区地下室用于人防工程的一部分的权属问题做了简要分析，但是事实上现实中对于地下室中不属于人防工程的一部分权属问题争议更大。对于这一部分，主要存在以下几种不同观点：第一种观点是”以从物论”，主要代表人物有中国著名民法学家、社会科学院教授、博士生导师梁慧星教授，该种观点认为小区地下室的建造根本目的是便利业主的日常生活，地下室的性质从根本上讲相当于房屋建筑物的从物，依照从物随主物的转移一并转移的原则，业主在购买房屋的同时，也购买了作为从物的小区地下室，小区地下室的所有权应当随着房屋所有权的转移一并转移给小区业主。

除上述观点外，还有另一种观点，即”投资人受益论”，该种观点遵循”谁投资、谁受益”的市场普遍运作规律，认为既然地下室是由开发商出资建造，自然而然的所有权应归属于开发商。开发商建造地下室的主要是为了追求经济效益，开发商可以通过与小区业主协商，以出售、租赁或赠与的方式处置小区地下室，在一定程度上也便利了小区业主。同时，开发商在通过建造地下室获得经济效益的前提下，又刺激了他们建造更多的地下室，为小区业主提供了更多选择，在一定程度上也便利了业主的日常生活。这一观点的主要代表人物是我国著名民法学家、中央财经大学法学院教授陈华斌。

上述的观点都为住宅小区地下室所有权的归属提供了界定依据，虽然学术界对于此种问题观点不一，但是也从侧面反映出学术界对住宅小区地下室权属问题的重视以及现实中急需解决的状态，最后解决问题的根本还需要法律和地方性法规作进一步详尽的规定。

当然，除了”以从物论”和”投资人受益论”两种观点外，还有一种占据主流的观点即”面积分摊决定论”，该种观点认为开发商在销售住宅小区时如果将地下室计入公摊面积而由各区分所有权人分摊， 那自然而然地下室的所有权应属于全体业主；但是如果开发商在销售住宅小区时未将地下室计入公摊面积，那地下室应归属于开发商，这就是面积分摊决定论。该论断从建筑物区分所有权理论出发，结合专有部分和共有部分的不同属性，认为非专有部分即共有部分，这种观点在学术界和司法界也比较得到认同。

经过以上对不同观点的阐述可以看出，在学术界和司法界界定住宅小区地下室的权属依据主要有两种：一是土地与建筑物不可分离原则。该种原则主要是在土地和建筑物权利的相互关系上，我国现行立法主要采用土地和建筑物互不分离的原则。因此，小区建筑物与小区的土地使用权之间有着不可分割的关系。小区建筑物必须依附小区土地而存在，同时房屋所有权的取得必须伴随着土地使用权的转移。当开发商将小区内的全部建筑物出售给全体业主的时候，小区内的土地使用权也就相应的转移给全体业主共有，作为小区配套设施的地下室的所有权自然归属于全体业主。二是建筑物区分所有权理论，建筑物区分所有权为多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共同部分所享有的共同部分持有权，以及因区分所有权人之间的共同关系所称的成员权总称，建筑物区分所有权理论对于界定住宅小区地下室的权属问题提供了依据，得到学术界和司法界一致的认同。

通过以上的论述，将学术界和司法界关于住宅小区地下室权属问题的主流观点和界定依据做了呈现，由于法律和地方性法规对此问题的规定还有待进一步完善，所以现实中的争议还是比较大的，尤其是在人们越来越看重地下空间权的情况下。因此，学术界和司法界应对此问题予以重视，争取早日找到比较完善的住宅小区地下室权属体系并落实到法律中，为人们在现实中更好的维护自身权益提供更加合理的法律依据。

以上为本人对各参考文献的观点综述，据此，本人毕业论文的框架结构初步拟定如下：

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