摘 要

近年来，房地产市场的迅速发展带来我国房价的急剧上升，引起了各界人士对房地产市场的关注和对高房价的担忧。本文基于深圳市房地产市场，简述近年有关深圳的限购货币政策和深圳市房价现状，利用2010-2017季度数据探讨限购货币政策对深圳市房价的影响。分析限购货币政策和房价相关性，从货币政策中的两个传导渠道，分别为利率渠道和信贷渠道，分析在货币政策下深圳市房价的变化趋势，并用理论分析货币渠道和信贷渠道是如何作用于房价的。根据影响机制分析现在深圳市房地产市场的问题。同时本文发现在货币政策能在一定程度上调控房地产价格，根据财富效应等发现在合适的范围之内调整民众对房价的预期价值，引导民众产生合理的心理预期和减少商家或企业的投机行为，推进利率市场化改革也能让其控制房价上涨效果更为明显。结合当前深圳市现状，提出有效建议，建立合理房地产管理机制。

关键词：房地产价格；货币政策；信贷；利率

Abstract

In recent years, the rapid development of the real estate market has brought about a sharp rise in China's housing prices, which has aroused people's attention to the real estate market and concerns about high housing prices. Based on the Shenzhen real estate market, this paper briefly describes the recent restrictions on the purchase of monetary policy in Shenzhen and the current situation of housing prices in Shenzhen, using the 2010-2017 quarterly data to explore the impact of the monetary policy of restrictions on Shenzhen housing prices. Analyze the monetary policy of purchase restriction and the correlation of house prices. From the two transmission channels in monetary policy, namely, interest rate channels and credit channels, analyze the trend of house prices in Shenzhen under monetary policy, and use theory to analyze how money channels and credit channels work. For the price. According to the impact mechanism, analyze the problems of the real estate market in Shenzhen. At the same time, this paper finds that monetary policy can regulate real estate prices to a certain extent, and according to the wealth effect, it is found that within the appropriate scope, the people's expected value of housing prices is adjusted, guiding the people to generate reasonable psychological expectations and reducing the speculation of merchants or enterprises. Advancing the interest rate marketization reform can also make it more effective in controlling house price increases.

Key Words：housing price；monetary policy; credit ; interest rate

目录

第1章 绪论 1

1.1 研究背景 1

1.2 研究意义 1

1.3 国内外文献研究 1

1.3.1 国内研究现状 2

1.3.2 国外研究现状 2

第2章 深圳市房价调控现状 4

2.1 深圳市房价概况 4

2.2 深圳市限购货币政策及政策后房价的变化 4

第3章 货币政策冲击对房价影响理论分析 7

3.1贷款利率 7

3.2信贷政策 8

第4章 货币政策实施的问题分析 11

4.1调控政策失效表现 11

4.2调控政策存在的问题 13

4.2.1贷款利率的下调 13

4.2.2宽松的信贷政策 13

4.2.3降低首付比例，减少投机成本 13

4.2.4货币政策钉住房价失调 14

第5章 政策建议 15

5.1 调整金融政策 15

5.1.1实行差异化住房信贷政策 15

5.1.2 推进信贷利率市场化 15

5.1.3灵活运用货币政策 16

5.1.4将房价波动纳入货币政策的框架中 16

5.2地方政府治理 16

第6章 结论 18

参考文献 19

致谢 20

第1章 绪论

1.1 研究背景

在国家和地区中房地产都是其经济结构中的重要部分，房价的波动更是能反应出这个地区的经济是否健康发展，也对其经济发展产生巨大的影响，也是国家和政府的重点关注问题。住房商品化在国内的不断改革发展，房地产市场在近些年得到了迅猛的发展。在经济高速发展的时代下，我国居民对生活品质的要求也不断提高，对住房和出行工具的需求也不断增加，并且房产在解决我们平时居住的问题的同时，在一线城市，例如本文中的深圳，还会随着时间发展具有保值增值的功能，在多方利益之下房地产市场更是达到了前所未有的热度。众多一线城市的房地产商正是抓住了我国民众的这种心理，更是加大了商品住宅的开发，导致全国的房价都呈现出上涨趋势。在改善自身需求不断提高的情况下，不少购买了一套房的居民，基于上涨的房价预期，会考虑用现有存款和贷款来购置其他房屋，这类需求的不断扩大也推动房价的不断上升。

1.2 研究意义

在经济发展的同时，让我们不可忽视的是，房价迅猛涨势给当地居民带来巨大压力，如果任其自由发展将会对其他产业带来限制和挤压，对于国家来说会更进一步催生金融体系蕴含的风险和金融泡沫现象，这些后果将使得房价飙升成为我国经济发展和宏观经济带来巨大破坏，对于深圳市民住房难度越来越大幸福感也随之降低。改革开放以来，深圳在各项国家改革发展中都是头阵，30年中深圳市的房价也屡创新高，越来越高的房价也让深圳的生活成本越来越高，这影响人们的生活幸福感，也不利于人才的引进，虽然地方经济的繁荣发展，推动了地方城镇化的进程，但问题是我国各地房价不断攀升，房地产价格收于远高于国际合理水平。

为了控制和有效的抑制房价我国政府近年来做了许多工作。在调控房地产的路上，国家近几年出台了各种手段，货币政策是不可忽视的一项，作为国家宏观调控的主要手段之一，在房地产市场调控中也是起到了举足轻重的作用，同时也成为了我国政府的重点关注对象。房地产是资金密集型产业，所以货币政策的实施对房地产价格的波动有着显著影响，对于这一现状我国政府采取了一系列手段对房地产市场进行调控，把维护房价稳等作为主要目标，同时以限购政策和多种货币政策共同实施，来减缓城市房价的增长幅度。深圳市经济的快速发展下，房地产市场的发展快速但不成熟，在国家货币限购政策的帮助下，深圳市的房地产市场可以更健康快速的发展。在深圳市现状下，综合分析房地产市场货币调控政策对房价的影响和存在的问题，因地制宜地实施合理措施和保持房地产市场的长期稳定发展是国家政府着重注意的地方。

1.3 国内外文献研究

1.3.1 国内研究现状

在一段时间以来，我国执行利率双轨制和以数量型为主的货币政策。在这个方面，利率对房价的影响近些年有不少研究结果，但其实证检验中学者们出现较大分歧。张涛( 2006) 、赖一飞( 2014) 等人分别利用中国不同时期和地区的数据，研究显示利率对房地产价格有负向影响。

首次将货币市场的均衡中考虑房地产价格的波动，王维安、贺聪（2005）从理论上探讨货币供求如何受到房地产价格的影响，对于货币政策和房地产价格波动领域的研究奠定了基础。但他们并未考虑货币供给和利率之间的正向关系，实际上由于财富效应作用因素，房价影响到市场的总需求并且总收入的变动对货币需求也产生影响，本文也会对此问题作出说明。

在稳定的供求均衡的情况下，政策体制的变化、群众的心理预期以及其他外部因素都会在一定程度上影响货币供求均衡的变化，这种变化就会导致流动性的过剩和不足的出现。（余永定，2007）

针对(余华义和黄燕芬，2015)是在东部地区尤其是一二线城市，数量型货币政策在管控房价上效果更突出。孙斌艺和余倩妮（2018）统计70个城市年度面板数据分呈现负相关析得出，全国来看利率的变动与房价呈现负相关，限购政策反而拉高房价，但限购政策在高利率下变得有效。一部分学者的实证结果则显示我国利率与房价呈同向运动。

陈创练（2018）提出由于价格型货币政策在调控房价上是有短期偏好，由此也使得其政策在长期上并无明显效果，大多数民众对价格仍是预期上涨。应该正确引导民众对房价走势的预期，才能有效控制房价。

郭芯等(2015) 则是提出本期利率对房价变动有正向影响。陈创练（2018）指出数量型货币政策在抑制房价上效果更为显著，央行可以加强数量型货币政策，加强价格型货币对房价进行有效调节。

1.3.2 国外研究现状

有关价格型货币政策，已有Zhu et al. (2017)通过欧洲房地产市场的研究发现，在自由抵押贷款市场中，货币量化宽松冲击可以显著地激发房地产市场繁荣。但也有研究认为数量型货币冲击虽然可以在短期内成功地调控房价，然而政策效果却难以持续到长期(Chen et al.，2013)。

Taylor，J.(2009)结合逆向思维得出货币政策对房地产市场有所影响，尤其在宽松的货币政策下房价会高于一般情况，同时政府的利益博弈也一定程度上推涨了房地产价格。在运用VAR模型对区域房地产市场和货币政策的实施效应进行研究时罚发现各个地区的房地产市场都用具有区域异质性，货币政策在不同的地区对其房地产价格调控效果是有所不同（Michael和Howard J,2005）。

有关利率方面，Lacoviello（2005）研究利率、GDP、通货膨胀和房地产价格的关系，分析得出货币政策对于房价具有明显的影响。Gerlach（2009）在货币政策对于房价的冲击研究时得出货币政策对房价的抑制作用，并且发现根据货币政策可以预测未来房价发展的趋势。Kohn（2009）认为货币政策对房地产价格波动存在难以把握运用紧缩型货币政策的时机和对于抑制房地产价格泡沫货币政策有着不确定性两个问题，货币政策的抑制程度和有效性也难以确定。

Lee et al. (2015)提到，宏观经济的基本影响在先前文献中已经出现了不同的观点，但是关于宏观经济和房地产之间的波动的关联性仍有可发展的研究空间。

此外有关OECD国家的分析，在房价和货币扩张之间的关系中得出货币供应量增加最先带来的是房价上涨随后会影响其他金融资产的变动，最后才会导致通货膨胀，并且有关影响多为利率上升房价下降的负向影响（Carstensen et al.， 2009）。

第2章 深圳市房价调控现状

2.1 深圳市房价概况

深圳作为我国一线城市，商品住宅价格逐年上升,2010年年底为18953元/平方米，随后2011年底统计商品住宅销售价格为21037元/平方米，其价格在2014年为24040元/平方米，2016年大幅上涨为45498元/平方米，在两年后2018年也是上涨趋势年均房价为53958元/平方米，到2018年商品住宅价格较于2010年涨幅已经达到231%。成为了房价高升中的“领头羊”，这些数据表现深圳房价一直呈现出上升的状态，超过了深圳市GDP和居民的人均收入的增长值。上涨的房价所产生的挤出效应也愈发明显，高房价带来的生活成本随之增加，让深圳对毕业的新就业者的吸引力降低。同时作为创新城市，深圳的创业成本不断增加，高房价成为大学生创业，城市创新的一大阻碍。这些矛盾给深圳带来的发展问题是不可忽视的。

2.2 深圳市限购货币政策及政策后房价的变化

1998年,国家开始了中国住房制度改革,房地产开始主笔走向市场。但是市场调节这只"无形的手"具有自身的不足,我国房地产业在走向市场的过程中出现了我们起初并未预想到的情况，东部等发展较快地区房价涨幅过快,房价虚高。大体上表现出,从2005年初至2010年末,全国房价指数经历了一个回落和上涨的波动情况。2007年上半年,国家着重调整房地产市场秩序,深圳市也针对房地产市场采取了一系列严厉措施,7月以后,房地产市场调控主要侧重于金融政策方面,包括:加高存款准备金率、提高贷款利率、第二套住房首付比例上升等。在信贷调控的直接影响下,深圳房地产市场出现变局-销售市场明显降温的同时价格上涨的势头也逐步被遏制。在2003到2008年这六年间,利率和存款准备金大幅上调,房地产市场的投资也持续增加,这种房价看涨的预期也确实验证这一阶段收缩货币政策下房地产价格继续上升。由于2008年下半年之后国家采取宽松的政策,楼市发展更加迅猛。

在2008-2009年间，政府由控制房价的目的转向为保护房地产市场，房价在这一阶段先下降后上升。由于受次贷危机影响，我国经济增长速度有所减慢，房地产市场也受到影响。市场在当时的状况下，政府出台相关政策来刺激市场发展，其中包括，加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模。2009年6月份，深圳颁布有关方案中指出，只要是本市户籍的在职职工都要求缴存住房公积金，职工和单位缴存比例均不得低于5%，在这种手段的促进下深圳市房价有所回升达到14389元/平方米。

2009年各地房地产市场在价格和数量上都有所上升,造成了不少低收入家庭的惶恐和不满，2008年深圳平均房价为12838元/平方米,2009年第三季度全国房价指数开始上涨,之后涨幅迅速扩大。为稳定房地产市场秩序,政策开始收紧,调控力度加大。深圳政府极大程度上保障了消费者的权益,规范市场同时刺激消费者购买需求。2009年深圳市推出有关规定,禁止擅自组织会参加各类评比,公开销售并公示价格等,另外购买对购买二手房也增加可购买的房源信息,在很大限度上保障购房者利益。2009年3月广东省政府加大保障性住房建设力度,支持并鼓励普通商品住房消费,在这些积极政策下,2009年深圳市房价上升到14389元/平方米。

图2.1 2003年-2010年深圳市商品住宅平均销售房价

数据来源于2003年-2010年各年深圳市统计年鉴

2010-2012年是房地产市场调控较为严格,在2010年中普通商品住房和保障性住房的的供应数量增加,遏制投资和投机性购房现象,随后5月,深圳市《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见通知》2011年深圳市政府发布有关通知,要区分对待信贷政策,要减少投资型买房者;同时指出银行不得对第三套住房购买者提供贷款。八月份,深圳市《深圳市房地产市场监管办法》提到资金监管,项目资本账户的余额不可少于项目本金的10%,九十月份,深圳市正式实施"限购令",对于非本市户籍居民购房进行了限制,确定拥有缴费证明。2011年要达到目标,深圳市要求本市年度生产总值和人均可支配收入的增速大于本事新建住房价格指数的涨幅,房地产市场在强调控力度的政策下,政府对有关的调控效果也是很重视的,在这种高强度下,商品房销售价格指数下降的幅度较小,在下跌之后又再次上涨。虽然这两年依旧为紧缩的货币政策,但是贷款金额还是持续上涨的趋势,所以两年间深圳房价持续波动。以及2011年3月的深圳规划等有关手段都在购买房屋上做出了直接的限制手段。2013年10月中国人民银行深圳支行出台有关规定,贷款购买住房最低首付比例30%,购买第二套住房若仍利用贷款，首付比例增加到70%并停发第三套之后的住房贷款。数据显示,在2012年后深圳市房价上涨幅度增大,13年到达23427元/平米。