摘 要

随着中国经济的快速发展，中国的城市人口预计到2020年将会超过60%，城镇化将是房地产市场的重要支撑，房地产依旧是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。而房地产开发作为一项综合性的经济活动，投资量大，建设周期长，涉及范围广，经济带动强，产业关联性强，易受政策影响等特点，导致房地产开发项目的风险较高，具有较强的不确定性。所以，项目开发投资决策者必须进行可行性研究分析，对经济，社会和环境等进行科学的预测与评价；综合研究建设项目的适用性，经济合理性，技术先进性，建设可能性与可行性等；最终实现项目决策的科学化，民主化；减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济，社会和环境效益。

本文根据房地产项目可行性研究方法和经济评价理论，结合对湖北省武汉市城市化发展过程中对商品住房的需求为出发点，结合当前国家对房地产市场加强宏观调控的新形势，对武汉世茂云锦玉海园房地产项目进行可行性研究。首先，对本项目的周边环境进行调查，通过查阅相关资料文献，对武汉市房地产市场发展状况进行分析，并在此基础上确定项目的土地经济指标、项目物业、住宅及客户群的定位，并进行规划设计、设施配套、管理规划。最后对项目进行投资估算，销售策略分析，盈亏平衡分析，敏感性分析，环境评价等全面的评价，从而确定本项目是可行的。

关键词：可行性研究；房地产项目；项目评估；项目前期策划

Abstract

With the rapid development of China's economy, China's urban population is expected to exceed 60% by 2020, urbanization will be an important support for the real estate market, and real estate is still an important pillar industry in China's national economy. As a comprehensive economic activity, real estate development has a large amount of investment, a long construction period, a wide range of coverage, strong economic growth, strong industrial linkage, and being vulnerable to policies, resulting in a higher risk of real estate development projects. Strong uncertainty. Therefore, decision-makers for project development and investment must carry out feasibility study and analysis, and make scientific predictions and evaluations of their economic, social, and environmental issues; the applicability of comprehensive research and construction projects, economic rationality, technological advancement, construction possibilities, and feasibility Sexuality, etc.; The ultimate goal is to make project decisions scientific and democratized; to reduce or avoid investment decision-making mistakes, and to increase the economic, social, and environmental benefits of project development and construction.

Based on the real estate project feasibility study method and economic evaluation theory, combined with the demand for commercial housing in the process of urbanization in Wuhan, Hubei Province, combined with the new situation in the current state to strengthen the macro-control of the real estate market, Wuhan Shimao Yun Jinyu Hai Yuan Real Estate Project conducted a feasibility study. First of all, the surrounding environment of the project was investigated, and through consulting relevant materials and literatures, the development of the real estate market in Wuhan was analyzed. Based on this, the project's land economic indicators, project properties, residences and customer groups were positioned and carried out. Planning, facilities, management planning. Then the project is estimated by investment, sales strategy analysis, break-even analysis, sensitivity analysis, environmental assessment and other comprehensive evaluation, so as to determine this project is feasible.

Keywords: feasibility study; real estate project; project evaluation; pre-project planning

目 录

第1章 项目总论 1

1.1项目概况与背景 1

1.2项目地块位置及周边环境 1

1.3可行性研究报告编制依据 3

第2章 市场调查及预测 4

2.1市场研究及分析 4

2.1.1宏观环境分析 4

2.1.2全国房地产市场运行态势分析 6

2.1.3武汉市房地产运行态势分析 9

2.1.4区域房地产运行态势分析 18

2.2 市场机会分析 19

2.2.1地块价值分析 19

2.2.2市场需求分析 21

2.3项目竞争对手分析 22

2.3.1项目竞争对手基本信息 22

2.3.2项目竞争对手优劣比对 23

2.3.3结论与意见 26

2.4项目SWOT分析 26

2.4.1优势（Strength） 26

2.4.2劣势（Weakness） 26

2.4.3机会（Opportunity） 26

2.4.4威胁（Threat） 26

2.5项目定位方案 27

2.5.1物业类型定位 27

2.5.2项目目标消费群体定位 27

2.5.3价格定位 28

第3章 项目规划设计策划 31

3.1项目地块概述 31

3.2总体规划设计 32

3.3建筑方案设计 33

3.3.1建筑风格设计 33

3.3.2初步户型设计 35

3.3.3初步室内设计 37

3.3.4室外环境风格设计 41

3.4公用与配套设施 43

3.4.1物业管理用房与社区服务房 43

3.4.2幼儿园 43

3.4.3智能设施 43

3.4.4道路设计 43

3.4.5 商业街设计 44

第4章 项目实施策划 45

4.1项目组织构架 45

4.1.1组织结构图 45

4.1.2企业主要部门职能 45

4.2项目管理目标分解 46

4.3项目管理工作内容分解（WBS） 47

4.4项目质量，进度，成本管理 47

4.4.1项目质量管理 47

4.4.2项目进度管理 48

4.4.3项目成本管理 49

第5章 投资估算与融资方案 50

5.1投资估算 50

5.1.1 项目总投资估算 50

5.1.2开发成本费用分析 53

5.2融资方案 53

5.2.1资金筹措计划 53

5.2.2资金使用计划 54

5.2.3销售收入和增值税及附加计算 55

第6章 项目财务分析及经济评价 57

6.1财务评价基础数据与参数选取 57

6.1.1还款付息分析 57

6.1.2利润分析 58

6.1.3现金流量分析 58

6.1.4资金来源与运用分析 59

6.2财务评价 60

6.2.1财务评价指标计算 60

6.2.2参数分析及评价 62

6.3盈亏平衡分析 62

6.4敏感性分析 62

第7章 项目营销策划 65

7.1项目总体销售策划 65

7.2销售卖点设计分析 65

7.3营销策划原则 65

7.4推广策划及实施安排 66

第8章 研究结论与建议 69

8.1结论 69

8.2建议 69

参考文献 70

致谢 71

第1章 项目总论

1.1项目概况

（1）项目名称：武汉市世茂云锦玉海园房地产项目

（2）项目性质：新建项目

（3）项目地址：武汉市洪山区白沙洲片区

（4）项目规模：总占地面积约57839平方米

（5）行政区域：武汉市洪山区

（6）开发单位：武汉世茂天润置业有限公司

（7）项目主要内容：根据武汉市政府有关文件精神，在区政府的城市规划指导下，世贸集团拟在武汉市洪山区白沙洲地区，建造高品质商业住宅区。

拟建项目主要基本参数如表1.1。

表1.1 项目基本参数表

1.2项目地块位置及周边环境

（1）地块位置：白沙洲---发展潜力地带，未来宜居生活首选地