摘 要

本次毕业设计主要是针对南京金域蓝湾一期项目编制可行性研究报告。房地产开发项目的可行性研究为企业的投资决策提供依据，最大程度减少经营风险，提高决策的成功率。

本文首先对建设单位及项目的基本情况做了简要叙述，简单阐述可行性研究目的和过程，然后对项目多方面进行市场调研，描述和分析目前房地产市场状况。通过研究和预测，确定市场定位。再对项目设计三种可行性方案。最后，通过项目的投资估算，收入估算和资金筹措分别对三种方案进行经济评价和不确定分析，比选出最优方案，得出结论，给出项目风险建议。

关键词:南京金域蓝湾项目 方案设计 经济评价

The feasibility research on Nanjing Golden Mile Island Project

Abstract

The graduation project is compiled feasibility study report for Nanjing Golden Mile Island project. Real estate development project feasibility study to provide a basis for business investment decisions, minimize business risk, improve the success rate decisions.

Firstly, the basic situation of the construction units and projects are briefly described, briefly discusses the purpose and process of the feasibility study and market research aspects of the project, describe and analyze the current real estate market conditions. Through research and forecasting, determining market position. Then three kinds of project design feasibility. Finally, investment projects estimated revenue estimates and funding schemes are the three economic evaluation and uncertainty analysis, than select the best programs, concluded that recommendations given project risk.

Keywords: Nanjing Golden Mile Island project design economic evaluation

目录

摘要 I

Abstract II

第一章 概述 1

1.1 建设单位情况简介 1

1.2项目概况 2

1.2.1项目名称 2

1.2.2项目建设单位 2

1.2.3地理位置 2

1.2.4项目用地规划 2

1.2.5土地用途 3

1.3 项目提出的背景 3

1.4 可行性研究的目的 3

1.5 可行性研究的主要依据 3

1.6 可行性研究的工作步骤 4

第二章 市场调查与预测 6

2.1 投资环境的调查与分析 6

2.1.1 政治环境的调查与分析 6

2.1.2 经济环境的调查与分析 7

2.1.3 区域综合环境 9

2.2 房地产市场状况的调查与分析 10

2.2.1 全国房地产市场现状 10

2.2.2 南京房地产市场现状 11

2.3 周边项目竞争分析 14

2.3.1 竞争项目分布 14

2.3.2 中航樾府 15

2.3.3 银城千花溪 17

2.3.4 天御溪岸 19

2.3.5 中粮彩云居 21

2.4 项目SWOT分析 22

2.5目标客户的确定及目标客户的需求分析 23

2.5.1潜在消费者调查 23

2.5.2目标客户的选择 25

2.5.3目标客户的需求分析 27

第三章 规划设计方案 29

3.1方案一 29

3.2方案二 30

3.3方案三 31

第四章 项目的开发经营周期 32

第五章 项目投资估算 34

5.1 投资估算依据 34

5.2 方案一项目投资估算 34

5.2.1 工程费用 34

5.2.2 工程建设其他费用 35

5.2.3 预备费 37

5.2.4 建设期利息 38

5.3 方案二项目投资估算 38

5.3.1 工程费用 38

5.3.2 工程建设其他费用 39

5.3.3 预备费 41

5.4 方案三项目投资估算 41

5.4.1 工程费用 41

5.4.2 工程建设其他费用 43

5.4.3 预备费 45

5.4.4 建设期利息 45

第六章 项目收入估算 46

6.1销售单价的估算 46

6.1.1 住宅销售单价的估算 46

6.1.2地下停车位使用权价格估算 48

6.1.3社区商业街店铺价格估算 48

6.2方案一 49

6.2.1 销售单价 49

6.2.2 销售面积的确定 49

6.2.3 销售计划 49

6.2.4 营业税金及附加 49

6.3方案二 49

6.3.1 销售单价 49

6.3.2 销售面积的确定 50

6.3.3 销售计划 50

6.3.4 营业税金及附加 50

6.4方案三 50

6.4.1 销售单价 50

6.4.2 销售面积的确定 50

6.4.3 销售计划 50

6.2.4 营业税金及附加 51

第七章 资金筹措计划 52

7.1方案一 52

7.2 方案二 52

7.3 方案三 53

第八章 经济评价 54

8.1财务评价 54

8.1.1方案一的财务评价 54

8.1.2 方案二的财务评价 56

8.1.3 方案三的财务评价 57

8.1.4方案比选 59

8.2综合评价 60

第九章 不确定性分析 61

9.1 敏感性分析 61

9.2 临界点分析 63

第十章 结论 65

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 65

10.1.1经济评价结果综述 65

10.1.2 不确定性结果综述 65

10.2 优选的开发经营方案简介 66

10.3 建议 66

结语 67

参考文献 68

附录 70

附录1 消费者调查问卷 70

附录2 方案一财务分析报表 71

附录3 方案二财务分析报表 83

附录4 方案三财务分析报表 95

致谢 107

第一章 概述

1.1 建设单位情况简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是中国最大的专业住宅开发企业，总部设在广东深圳。

万科集团1988年进入房地产行业，1993年把大众住宅开发确定为公司核心业务，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。2010年，万科集团正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。2011年，宣布三大产品线，以住宅开发为主，同时活跃于商业地产领域；2013年2月，与铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%股权，铁狮门持30%股权。截止2014年初，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国有在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。

在企业领导人的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）而享誉业内。

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