文 献 综 述

1.项目研究背景

随着城市化进程的加快，社会经济水平有了很大的提升，房地产市场也在以很快的速度发展着。在房地产项目投资前期，可行性研究报告的作用至关重要。

房地产开发是一项综合性经济活动, 其投资最大、建设周期长、涉及面很广; 具有高价值, 高回报、高风险、高附加值, 产业关联性强等特点; 它难于移动、寿命周期长、种类多样、产品不可能做到标准化; 房地产经营对专业依赖强, 彼此影响大, 不受政策影响。所以项目开发投资决策者必须对其经济、社会和环境等进行科学的预测和评价; 综合研究建设项目的适用性, 经济合理性, 技术先进性, 建设可能性、可行性等。最终实现项目决策的科学化, 民主化, 减少或避免投资决策失误, 提高项目开发建设的经济, 社会和环境效益。[1]

房地产开发项目可行性研究是房地产开发项目开发前期工作的主要内容。在房地产开发项目开发前，为了避免由于决策失误、盲目开发建设带来的损失和不良后果，以期实现项目开发的效益最大化，必须从经济学、生产技术科学、系统工程学、社会环境、法律因素等方面进行具体的调查、分析、研究；对可能采取的规划方案、设计方案、建设方案和技术方案等进行仔细的分析和综合比较；对该房地产开发项目建成后的经济效益、社会效益和环境生态效益进行合理的预测和评估；确定其中的有利和不利因素，估算成功率大小和经济效益，评估项目是否可行，并作为进一步开展工作的基础。[2]

在实际开发中，可行性研究方面还是存在着很多不足的地方，比如说就没有进行详细的可行性研究，只是凭着决策者的感觉或经验来决策，由工程造价人员、财务管理人员或其它人员撰写，造成可行性研究不全面以及不科学，缺乏准确的市场调查和预测等等问题，这些问题的存在为项目带来了相当大的风险.[3]

可行性研究的基本要求：1）预见性。可行性研究不仅应对历史、现状资料进行研究和分析，更重要的是应对未来的市场需求、投资进行预测和估算。2）客观公正性。可行性研究必须坚持实事求是，在调查研究的基础上，按照客观情况进行论证和评价。3）可靠性。可靠性研究应认真研究确定项目的技术经济措施，以保证项目的可靠性，同时也应否定不可行的项目或方案，以避免投资损失。4）科学性。可行性研究必须应用现代科学技术手段进行市场预测，运用科学的评价指标体系和方法来分析项目的盈利能力和偿债能力。[4]

2.项目研究意义

开发商经过房地产十多年的发展后，趋向成熟和理智。所以，开发商对项目开发的前期工作，特别是项目可行性研究越来越重视[5]