摘 要

自20世纪90年代以来，跟随着全球化经济发展的脚步，房地产行业不断拓展范围，增强实力，已经逐步成为我国国民经济的支柱产业。与此同时，地产行业具有高利润的优势，但随之而来的则是高投资、长周期与高风险等一系列的环境威胁，我们需要一个较为完整的文件对这些风险因素加以分析与控制，可行性研究的引进很好的解决了这一问题，具有实际的指导作用与关键的影响力量。项目可行性研究在房地产开发环节中的作用日益显著，其调研结果是项目开展的基础，在一定程度上决定了项目开发的成与败。房地产项目可行性研究是在拟建投资项目前，综合分析有关项目的市场、资源、经济社会、工程技术等各个方面，通过综合论证和评估，确定项目的可行性并为其选择最佳的实施方案^[1]。因此，项目的可行性研究为一个项目是否能够顺利运行奠定了基础。

本文主要根据近些年来国家对房地产市场政策的基调——“房子是用来住的，不是用来炒的”，结合我国商业发展过程中对商业办公楼的需求，通过科学的研究理论、大量的市场调研以及合适的评价方法，对湖北省武汉市融创融汇广场房地产开发项目进行可行性研究。首先按照全国、武汉市以及江岸区三个层次，通过市场调研与资料查阅，对房地产市场的发展现状、前景与本项目所在区域及周边类似项目进行全方位、多层次的调查与分析，根据区位因素及竞争因素对其宗地项目的土地经济指标和市场环境作进一步的分析比较。再根据市场调查的分析结果进行项目的写字楼定位、物业类型、客户群体及销售价格的设计与定位，对项目做出合理的规划设计。然后，对项目进行投融资分析、财务分析与经济评价，接着对做出切实可行又符合项目特点的营销策划方案。最后对项目的各项指标进行统计分析，从而得出该房地产开发项目具有可行性的结论。

关键词：房地产；可行性研究；市场政策；经济评价

Abstract

Since the 1990s, with the pace of global economic development, the real estate industry has gradually become the pillar industry of our national economy. At the same time, the real estate industry has the advantage of high profit, but with it comes a series of environmental threats, such as high investment, long period and high risk. We need a relatively complete document to analyze and control these risk factors. The introduction of feasibility study has solved this problem very well and has practical guiding role and key influence force. The project feasibility study plays an increasingly significant role in the real estate development process, and its research results are the basis of the project development, which to a certain extent determines the success or failure of the project development. Feasibility study of real estate project is to make a comprehensive analysis of the market, resources, economy, society, engineering technology and other aspects of the project before the investment project is planned. Through comprehensive demonstration and evaluation, the feasibility of the project is determined and the best implementation plan is selected. ^[1] Therefore, the feasibility study of the project lays a foundation for the smooth operation of a project.

According to the keynote of the real estate market policy of our country in recent years - "the house is used for living, not for speculation". Combining with the demand for commercial office buildings in the process of commercial development in our country, through scientific research theory, a large number of market research and appropriate evaluation methods, this paper makes a feasibility study on the real estate development project of RongchuangRonghui Plaza in Wuhan City, Hubei Province. Research. Firstly, according to the three levels of the whole country, Wuhan City and Jiangan District, through market research and data access, the development status and prospects of the real estate market are investigated and analyzed in an all-round and multi-level way with similar projects in and around the project. According to location factors and competition factors, the land economic indicators and market environment of the project are further analyzed and compared. Then, according to the analysis results of market survey, the design and positioning of office building positioning, property types, customer groups and sales prices of the project are carried out, and reasonable planning and design of the project are made. Then, it makes investment and financing analysis, financial analysis and economic evaluation of the project, and then makes a feasible marketing plan that conforms to the characteristics of the project. Finally, statistical analysis of various indicators of the project is carried out to draw a conclusion that the real estate development project is feasible.

Key words: real estate; feasibility study; market policy; economic evaluation

目 录

第1章 项目总论 1

1.1 项目概况综述 1

1.1.1项目名称 1

1.1.2项目地块位置及周边环境 1

1.1.3项目基本信息 2

1.2项目可行性研究报告的编制依据 3

1.3项目可行性研究报告范围 3

1.4项目单位 4

1.5可行性研究的目的及意义 4

1.6国内外现状分析 5

第2章 项目市场分析与定位 6

2.1项目市场研究及分析 6

2.1.1 国内近期房地产市场现状及投资环境分析 6

2.1.2 武汉市房地产运行态势分析 13

2.1.3区域房地产运行态势分析 24

2.2 区域竞争对手分析 28

2.2.1 周边同类楼盘项目 28

2.2.2 相关条件对比 31

2.3项目SWOT分析 33

2.3.1不同类型写字楼适合的地产因子（见表2-8） 33

2.3.2优势（Strength）与机会（Opportunity） 34

2.3.3劣势（Weakness）与威胁（Threat） 35

2.4项目定位分析 36

2.4.1 项目功能定位 36

2.4.2项目形象概念定位 36

2.4.3目标市场定位 37

2.4.4目标消费群定位 38

2.4.5价格定位 38

第3章 项目规划设计与策划方案 40

3.1整体规划设计 40

3.1.1项目基本参数 40

3.1.2整体理念 40

3.2建筑方案设计 42

3.2.1建筑单体 42

3.2.2中心园林 43

3.2.3商业街区 43

3.3户型设计 44

3.4配套设计 46

3.4.1地下车库 46

3.4.2商业配套 47

第4章 项目实施过程策划 48

4.1项目组织架构 48

4.1.1组织结构图 48

4.1.2项目机构职能 48

4.2项目管理目标分解 49

4.3项目管理工作内容分解（WBS） 50

4.4项目质量、进度、成本管理 51

4.4.1项目质量管理 51

4.4.2项目进度管理 51

4.4.3项目成本管理 52

第5章 项目投资及融资分析 54

5.1项目投资估算及开发成本费用分析 54

5.1.1项目总投资估算 54

5.1.2开发成本费用分析 57

5.2项目融资及资金使用计划 58

5.2.1资金筹措计划 58

5.2.2资金使用计划 58

5.2.3销售收入和增值税金及附加计算 59

第6章 项目财务分析及经济评价 61

6.1项目现金流量分析 61

6.1.1还款付息分析 61

6.1.2利润分析 61

6.1.3现金流量分析 62

6.1.4资金来源与运用分析 63

6.2财务分析 64

6.2.1财务评价指标计算 64

6.2.2参数分析及评价 67

6.3不确定性分析 67

6.3.1盈亏平衡分析 67

6.3.2敏感性分析 67

第7章 项目营销策划 70

7.1 项目整体销售策略 70

7.2 销售卖点设计分析 71

7.3 项目营销策略及实施安排 73

第8章 研究结论及建议 75

8.1 结论 75

8.2 建议 76

参考文献 77

致谢 78

第1章 项目总论

1.1 项目概况综述

1.1.1项目名称

武汉融创融汇广场房地产项目

1.1.2项目地块位置及周边环境

融创融汇广场是融创中国倾力打造解放大道上的商务美学坐标，秉承融创“至臻，致远”品牌理念。项目地处武汉市内环核心区域，坐落于城市主干道解放大道和三阳路的交汇处，是中国房企TOP4融创于武汉倾力打造的城市综合体项目。融创·融汇广场拥有地铁1/6/7（在建）号线三轨交通，坐拥解放大道，咫尺京汉大道，临近长江隧道与长江二桥，坐享成熟立体路网，通行全城；项目自带建筑面积约1.2万方商业配套，周边商圈荟萃，商政资源完备，星级酒店云集，便捷商务生活，尽享汉口核心区域商业价值。

融创融汇广场项目交通配套较为便利。其距离三阳路7号线地铁站约350米，可无缝换乘1号线和7号线；距离大智路地铁站约700米，可以快速换乘地铁1号线和6号线。500米内密集分布中山大道三阳路、京汉大道公安路、解放大道球场街、解放大道劳动街、四唯路等多个公交车站，约有四十余条公交线路。

融汇融创广场项目由一栋35层写字楼、8层商业塔楼及3层商业裙楼构成,规划占地面积11626平方米，建筑面积101832平方米。广场以开放·城市客厅格局、生态·环线公园设计、格调·时尚玻璃幕墙以及多元·丰富业态组合为设计理念，以内环商业财富典藏为目标，力争在武汉内环打造一个具有融创品质与特点的商业财富大厦。融创·融汇广场秉承天城总体规划理念，于区域内构筑开放式的“城市客厅”格局，开放式的空间设计，可以为周边市民与商务办公人士提供交流、办公、娱乐的场所，重塑传统商业DNA，推进商业、商务、社交、生活的融合发展。与此同时，紧跟世界潮流，以互动空间、多重生态景观、建筑廊桥以及建筑螺旋上升的环线景观阐释“环线公园”的绿色规划理念，打造符合商务活动规律的生态景观。在外部空间打造之上，汲取前瞻性的商业体设计理念，以全玻璃幕墙的立面设计，打造极富格调的空间体验感，赋予商业中心更加精致的封面形象。随着商务发展的国际化与现代化，商务空间所追求的不仅是功能性，昭示性以及身份代言成为了商办空间的商务价值体现。融创融汇广场于百米高空的非凡尺度，独具匠心地打造具有超高昭示性的漂浮层设计，缔造有别于一众商务空间的商务社交封面，为企业营造尊崇的身份感。

融创融汇广场周围的配套设施比较完善，两公里之内，包括有地铁线8条，公交站、购物场所、银行、餐饮、学校、医院均20余处，衣食学行都能得到较好的满足。同时，广场距汉口江滩1.5公里，步行25分钟可到达，城市人在工作之余可到江滩与大自然来一个亲密接触，既能活动筋骨，又能舒缓压力，这无疑与其生态·环线公园的设计理念不谋而合。

融创鼎力打造的融创融汇广场将为您呈现城市中心最美丽最舒适的商业漩涡。武汉融创融汇广场项目地理位置及周边环境如图1.1。

图1.1 武汉融创融汇广场项目地理位置及周边环境

1.1.3项目基本信息

（1）项目名称：融创融汇广场

（2）项目性质：新建商业办公楼

（3）项目地址：武汉市江岸区三阳路与解放大道交汇处

（4）项目规模：总建筑面积101832平方米，总占地面积11626平方米

（5）项目单位：融科智地（武汉）有限公司

项目主要基本参数如表1.1。

表1.1 项目基本参数表

1.2项目可行性研究报告的编制依据

（1）项目建议书及其批复文件

（2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策

以上是毕业论文大纲或资料介绍，该课题完整毕业论文、开题报告、任务书、程序设计、图纸设计等资料请添加微信获取，微信号：bysjorg。

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