摘 要

房地产的可行性研究指的是在投资决策前，对和房地产项目有关的资源，市场，经济，工程技术，社会等方面的问题进行全面分析，评价和论证，借此来判断该项目在技术上可不可行，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究是决定建设项目能否成功的重要因素。经过多年的努力和实践，我国在可行性研究的理论和方法上已经取得了长而足的发展和进步，对中国经济的建设起到了非常重要的作用。但是目前很多开发商们一味的追求开发建设速度，不是很重视项目前期可行性研究，导致资源浪费严重，会直接导致开发项目的失败。为了尽可能的减少这种情况的发生，在项目投资决策之前一定要进行可行性研究。

本文结合了当前房地产行业的发展现状以及对未来市场的预测，对武汉凤凰水岸公馆的房地产项目进行了市场调查和预测，完成此篇报告。本文从项目概况入手，综合了解项目的背景和环境；然后在项目规划、SWOT分析、实施方案、投资分析、项目经济评价等多方面进行分析和考察。最后，对武汉凤凰水岸公馆项目从环境、经济、社会影响和风险多个方面进行论证分析。最后确定，该房地产项目在各方面可行。

关键词:可行性研究；投资与融资；SWOT分析；市场调研；

Abstract

Real estate feasibility study refers to real estate project investment decision-making before, through the market related to the project, the resources, engineering, economic and social problems to conduct a comprehensive analysis, argumentation and evaluation, to determine whether the project is technically feasible, economically rational, and scientific method in scheme selection of multiple. Feasibility study is an important factor to determine the success of construction projects. After nearly 20 years of efforts and practice, China has made great progress in the theory and methods of feasibility study, and has also played a vital role in China's economic construction. At present, many developers blindly pursue the development and construction speed, do not attach great importance to the feasibility study of the project in the early stage, resulting in a serious waste of resources, will directly lead to the failure of the development project. In order to reduce this situation as much as possible, a feasibility study must be carried out before making a project investment decision.

This article combines the current real estate industry and the development situation and the various forecast to the market, carries on the market survey and the forecast to the wuhan Phoenix Waterfront Place real estate project, completes the feasibility analysis. Starting from the project overview, this paper comprehensively understands the background and environment of the project. Then, the SWOT analysis, project planning, implementation plan, investment analysis, project economic evaluation and other aspects were examined and analyzed. Finally, the paper analyzes and demonstrates the environmental, economic, social impact and risk of the shangcheng project in wuhan. Finally, the real estate project is feasible in all aspects.

Key Words: Feasibility study; Investment and financing; SWOT analysis; Market research;

目 录

第一章 绪论 1

1.1 项目概况综述 1

1.1.1 周边配套 1

1.1.2 房屋信息 1

1.1.3 地理位置 3

第二章 市场调查与预测 4

2.1 国内近期投资环境及需求状况 4

2.1.1 全国宏观市场经济分析 4

2.1.2 全国房地产市场经济分析 5

2.1.3 武汉市房地产市场的需求情况 9

2.2 项目周边状况 10

2.3 项目定位 12

2.3.1 定位背景 12

2.3.2 市场定位 12

2.3.3 人群定位 13

2.4 项目SWOT分析 13

2.4.1 Strength（优势） 13

2.4.2 Weakness（劣势） 14

2.4.3 Opportunity(机会) 14

2.4.4 Threat（威胁） 14

2.4.5 策略矩阵 14

第三章 项目规划与策划 16

3.1 项目地块简介 16

3.2 项目拟建规模 16

3.3 项目实施方案 16

3.3.1 户型设计 16

3.3.2 建筑设计 16

3.3.3 道路设计 17

3.4 项目结构设计 17

第四章 项目实施过程策划 18

4.1 项目组织架构 18

4.1.1 组织结构图 18

4.1.2 项目机构职能 18

4.2 项目管理目标分解 19

4.3 项目管理工作内容分解（WBS） 19

4.4 项目质量、进度、成本管理 20

4.4.1 项目质量管理 20

4.4.2 项目进度管理 20

4.4.3 项目成本管理 21

第五章 项目投资及融资分析 22

5.1 项目投资估算及开发成本费用分析 22

5.1.1 项目总投资估算 22

5.1.2 开发成本费用分析 24

5.2 项目融资及资金使用计划 25

5.2.1 资金筹措计划 25

5.2.2 资金使用计划 25

5.2.3 销售收入和增值税金及附加计算 26

第六章 项目财务分析及经济评价 28

6.1 还款付息分析 28

6.2 利润分析 28

6.3 现金流量分析 29

6.4 资金来源与运用分析 30

第七章 财务评价 32

7.1 盈利能力分析 32

7.2 偿债能力分析 33

7.3 不确定性分析 34

7.3.1 盈亏平衡分析 34

7.3.2 敏感性分析 35

第八章 社会评价 37

8.1 社会影响分析 37

8.2 互适性分析 37

8.3 社会风险分析 37

8.4 社会评价结论 37

第九章 风险评价 38

9.1 政策主要风险分析 38

9.2 风险程度分析及对策 38

第十章 研究结论和建议 39

10.1 研究结论 39

10.2 建议 39

参考文献 40

致 谢 41

第一章 绪论

近年来，我国国民经济水平不断提高，城市化不断深入，房地产经济在国名经济中比重越来越大，房地产市场的发展水平直接关系着我国经济的发展水平。从经济发展的角度看，一方面我国新建住宅量不断增加，房地产市场不断趋于饱和状态，另一方面，随着经济的快速发展，大家对于住宅的需求不仅仅满足于休息睡眠的区域，更想要一个满足理想生活条件的居住地，所以即使新建住宅一年一年像雨后春笋一样冒出来，大家对于住宅的需求量依然存在。加上我国目前对于房地产市场的调控日益加强，房地产相关的政策也越来越丰富，相信在不久的将来，我国在保持房地产经济持续繁荣的同时，房地产市场也会愈发趋于稳定。

1.1 项目概况综述

武汉凤凰水岸公馆位于武汉市黄陂盘龙城，总占地面积15414方，总建筑面积29146方，共计房屋170户，容积率1.4，绿化率35%，位于三环到四环，户型面积在79~131平方米之间，周边配套设施齐全，能满足居民基本生活，娱乐，教育等各方面的需求。

1.1.1 周边配套

交通：公交：紧挨奥莱西街腾龙大道口公交站，宋岗二路盘龙一中校区公交站宋岗一路万润橄榄城站；可坐公交290路，299路，PG22路，PW23路；可走三金潭立交桥进入盘龙大道。

教育：黄陂一中（盘龙校区），盘龙城智美F学府幼儿园，快乐天使佳海幼儿园，汉口湖畔国际幼儿园，盘龙城开发区第二小学，华师附小，天汇龙城幼儿园，天汇龙城第一中学，民心艺术幼儿园，宝贝嘉幼儿园，佳海朝阳幼儿园。

医疗：文文健康大药房，武汉盘龙城开发区三店村中心村卫生室，佳海社区卫生服务站，宏康大药房（四季堂分店），李民维诊所，黄陂区人民医院盘龙城院区-内儿科楼。武汉盘龙城经济开发区卫生院，柏正堂大药房，四季堂药房，佳福堂大药房等。

购物：常宏超市，芙蓉兴盛果蔬超市，宋家岗集贸市场，宏兴超市，一品豆花，老汉口美食，建工产业城，佳客园超市，世纪佳年华超市，小郡肝串串香，每天便利店，佳海都市工业园，梦卓名工业园，俊辉工业城，谷德面料艺术馆。

1.1.2 房屋信息

主要户型有四种，如下：

（1）A户型 3室2厅2卫 建筑面积约131m²；如图1.1

（2）B户型 4室2厅2卫 建筑面积约121m²；如图1.2

（3）C1户型 2室2厅1卫 建筑面积约81m²；如图1.3

（4）B1户型 2室2厅1卫 建筑面积约79m²；如图1.4

图1.1 A户型 图1.2 B户型

图1.3 C1户型 图1.4 B1户型

楼盘名称：武汉凤凰水岸公馆售罄

楼盘特点：低容积，车位充足，商业街，学校，银行

物业类型：住宅

开发商：湖北基玉置业发展有限公司

区域位置：黄陂-盘龙城

楼盘地址：黄陂一中盘龙城校区斜对面

售楼处地址：黄陂盘龙城经济开发区黄陂一中盘龙城校区斜对面（黄陂一中旁）

建筑类型：小高层 

规划户数：170户 

楼层状况：14层；其位置效果图如图1.5。

物业公司：湖北基玉置业发展有限公司

车位数：150

车位比：1:0.5 

图1.5 楼盘效果图

1.1.3 地理位置

图1.6 地理位置

第二章 市场调查与预测

2.1 国内近期投资环境及需求状况

2.1.1 全国宏观市场经济分析

据中国经济网报道，截至2019年4月20日，就今年经济发展的开头而言，第一季度的各类经济指标都有不俗的表现。第一，就业稳定；一季度全国城镇新增就业324万人，完成了全年目标任务的29.5%，就业形势总体稳定。第二，增速稳定；一季度GDP同比增长了6.4%，与去年四季度相比持平。第三，物价稳定；一季度居民消费价格平均上涨了1.8%，延续温和上涨的态势。这三点的稳定不仅为我国今年接下来的发展起到了振奋人心的鼓舞作用，更向世界表明了我国的经济长期稳定的良好态势。

据国家统计局网站报导，《2019年国民经济和社会发展统计公报》文件显示全年国内生产总值为900309亿元，比上年增长6.6%。其中，第一产业增加64734亿元，增长3.5%；第二产业增加值366001亿元，增长5.8%；第三产业增加值469575亿元，增长7.6%。第一产业增加值占国内生产总值的比重7.2%，第二产业增加值比重为40.7%，第三产业增加值比重为52.2%。2014-2019年国内生产总值及其增长速度见图2.1。

图2.1 2014-2019年国内生产总值及其增长速度

2.1.2 全国房地产市场经济分析

中国国家统计局21日公布了2019年全国房地产开发投资和销售情况相关数据。2019年全国商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，全国房地产开发投资120264亿元(人民币，下同)，比上年增长9.5%，全国商品房销售额149973亿元，增长12.2%。销售面积比上年增长1.3%，销售额比上年增长12.2%，用销售额增速减去销售面积增速，发现2019年房价总体增幅仍然较高。2019年全国商品房销售面积增长1.3%，销售额增长12.2%，成交在保持一定活跃度的同时商品房销售均价是上升的，未来解决高房价问题要靠基础性制度建设。

2019年，房地产开发企业房屋施工面积为822300万平方米，比上年增长5.2%，增速比1-11月份提高了0.5个百分点，比上年提高了2.2百分点。其中，住宅施工面积为569987万平方米，增长了6.3%。房屋竣工面积93550万平方米，下降7.8%，降幅比1-11月份收窄4.5个百分点，比上年扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积66016万平方米，下降8.1%。房屋新开工面积为209342万平方米，增长了17.2%，比1-11月份提高0.4个百分点，比上年提高10.2个百分点。其中，住宅新开工面积153353万平方米，增长19.7%。

2019年，土地成交价款为16102亿元，增长18.0%，比1-11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点；全国房地产开发企业土地购置面积增速见图2.2。

图2.2 全国房地产开发企业土地购置面积增速

2.1.2.1 商品房销售和待售情况

2019年，商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。全国商品房销售面积及销售额增速见图2.3

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