1.1 国内外现状分析

1.1.1 国外的研究现状

就国外的研究来说，主要是对企业战略转型方面的研究较多，整体来看主要有两类，一类是对企业在什么情况下应考虑进行战略转型的研究，具有代表性的研究有Gerry Johnson¹（2012）等人通过分析那些获得重大成功转型的公司的案例得出在不受现状危及的情况下能够积极采取新的企业发展战略更有利于企业的健康可持续发展，而不一定要等到金融低迷来刺激企业变革。衰弱不可避免，但是企业必须有意识地进行转型发展才能降低将来的市场衰弱带来的危害。当下中国房地产市场是否在将来也会发生泡沫还无法预知，但是市场已经开始走向衰弱了，中国那些传统的住宅房地产开发企业不可能等到泡沫发生再去转型，因此，在当前这种情形下，进行战略转型发展成为那些传统住宅房地产开发企业必须要走的一条道路。

另一类是对从如何进行创新并提升企业的核心竞争力达到战略转型以求企业发展能够健康可持续的研究。其中具有代表性的有学者MitsuruKodama和Tomoatsu Shibata²（2014）研究了通过战略创新实现企业战略转型，他们给出了FANUC公司战略转型的案例，在该案例研究中，他们历史性地思考和分析了该公司如何在其核心业务上寻求新的创造力，为公司长远发展谋求新路径。从战略创新能力框架和理论出发，对企业实现战略转型以建立竞争优势的过程进行了分析和思考，认为企业必须意识到战略创新能力的重要性，以实现战略转型。对传统住宅房地产企业转型战略方面的研究，学者Christopher Lee³（2017）认为随着房地产行业的发展， 在接下来的十年里，房地产公司必须创造新的、引人注目的愿景、动态的商业模式和实践，并寻求新的方法来打破传统和现状的壁垒。这不是“经历变化”，而是“成为改变”。也就是说要突破现状就要进行创新或者说战略转型，才能使企业实现健康可持续发展。还有学者KelikHastjarjo⁴（2016）等人从全球化现象的角度出发研究房地产业核心竞争力建设的新模式。当下，全球化正在显著增长，为了使房地产公司在市场/国家具有竞争力，公司必须与其他市场建立一个网络，才能在全球房地产市场上保持竞争力。 他们得出的结论是要创建和维护竞争优势并提高组织绩效，公司应该感知、抓住和调整环境风险，并塑造、重塑、重新配置能力，以构建核心能力和竞争战略。

1.1.2 国内的研究现状

随着中国房地产行业的“黄金时代”落幕，政府对房地产调控的持续深入，习近平主席也在党的十九大上强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。在此背景下，中国各大传统住宅房地产开发企业纷纷开启新的业务板块：高科技、新能源、互联网、影视娱乐、教育、旅游地产、养老地产等等，成为当下传统住宅房地产企业转型发展的新趋势。国内对这方面的研究主要体现在对传统住宅房地产企业转型路径的研究，我将其归纳为三类。

第一类是融合新概念如绿色健康，互联网等进行转型升级，提升企业的核心竞争力。其中代表性的研究如范逸汀⁵（2014）认为经济发展的转变，行业发展的要求，社会的责任以及节能的崭新市场。都需要房地产行业向绿色房地产转型和升级，典型的是中海地产将绿色建筑理念引入项目开发项目开发体系中，使其成为企业核心竞争力的重要组成部分。中海地产无疑顺应了时代的发展趋势，既承担了一定的社会责任又使得企业能够健康可持续发展。

第二类是进行多元化战略转型，其中具有代表性的主要有学者叶如平⁸（2018）认为随着经济全球化的发展，房地产行业的竞争愈加激烈,尤其是新时期下，我国虽然不断加强对房地产行业的宏观调控，但由于消费者需求与市场供应的关系有所变化，进一步加剧了房地产企业外部环境发展的不确定性。基于此，房地产企业要适当调整自身的经营战略，实施多元化的经营战略，以便适应市场的变化，实现自身的可持续发展。学者高海舒⁹（2018）的研究是在房地产新政的背景下以万科公司的战略转型为案例进行分析，他认为新时代我国社会的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，万科应进一步完善自身战略定位，在已有的住宅开发和物业服务基础上，将业务有机延伸至商业开发和运营，租赁住宅、产业新城、养老、冰雪度假等领域实行多元化发展，更好的满足人民对于美好生活的需要，同时提升自身战略竞争力，实现战略转型。

第三类是进行“去地产化”战略转型，国内比较典型的是万达企业的“去地产化”转型，学者肖楠¹⁰（2017）在其研究中提到万达企业发展初期已经从传统的房地产开发企业转型为商业地产商，在国民经济快速发展、居民消费水平提高的背景下，万达又从社会发展的角度进行企业战略转型，率先提出轻资产转型战略，通过转移企业业务重心，拓展业务范围、进行国外合作投资、引入互联网概念、加强与国内企业的战略合作，目前已经具备完善的轻资产融资渠道、输出品牌资源和运营管理资源、在商业地产开发中可以有力的把控企业经营风险，成为我国房地产企业进行“去地产化”战略转型的领先者。万达在2014年开始第四次转型，从房地产为主的企业转向现代服务业企业，万达董事长王健林在万达集团2018年工作总结中提到万达今后要紧紧抓住服务消费、体验消费产业，把这些产业做大做强。可见万达集团业务重心一步步向现代服务业转移。