摘 要

自改革开放以来，我国经济飞速发展，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业。房地产业涉及行业多、关联度高、经济影响力强、投资效益与风险并存。随着房地产行业的发展，房地产项目投资金额越来越大，社会风险更高。因此，为了房地产行业的稳定发展，对房地产项目进行可行性研究分析越来越重要。可行性研究是指在实施某一具体项目前，对拟建项目在市场上、经济上是否可行进行调查研究和分析论证。房地产项目可行性研究是房地产投资决策过程中的重要环节，也是房地产投资决策的重要依据。其通过对拟建项目进行全面的分析与论证以及项目方案的比较和评价，从而保证项目在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著。

本文将根据房地产项目可行性研究方法和经济评价相关理论，结合当前武汉市房地产市场现状和住宅市场前景，对武汉绿地海珀御观房地产项目进行可行性研究。首先，查阅各种文献资料分析我国房地产市场发展状况，并对武汉市住宅市场进行科学的市场调查与分析；然后，在此基础上结合项目所在地理位置，对项目进行市场和客户群定位，并进行项目规划设计，人员配备，组织机构设置，管理规划，建设和投资进度安排等；最后进行项目的经济和财务评价以及社会影响分析，最终确定该房地产开发项目在各方面可行。

关键词： 房地产；可行性研究；建设投资；SWOT分析；经济评价

Abstract

Since the reform and opening-up, China's rapid economic development, real estate has become China's national economy pillar industry. The real estate industry involves many industries, high correlation degree, strong economic influence, and the investment benefit and risk coexist. With the development of real estate industry, the amount of investment in real estate projects is increasing and the social risk is higher. Therefore, for the steady development of the real estate industry, it is more and more important to carry out feasibility study on real estate projects. Feasibility study refers to the investigation and analysis on whether the proposed project is feasible in market and economy before the implementation of a specific project. Real Estate Project Feasibility Study is an important link in the real estate investment decision-making process, and also is an important basis for real estate investment decision. Through the comprehensive analysis and demonstration of the proposed project and the comparison and evaluation of the project plan, the project can ensure the technical feasibility, environmental permitting, economic rationality and remarkable economic benefit.

Based on the feasibility research method of real estate project and the theory of economic evaluation, combining the present situation of Wuhan real estate market and the prospect of housing market, this paper will study the feasibility of Haiper real estate project in Wuhan Greenland. First, review the development of the real estate market in China, and conduct a scientific market investigation and analysis on the residential market in Wuhan; then, based on the location of the project, the market and customer base are positioned, and the project planning and design, staffing, organization, management planning, Construction and investment schedule and so on, finally the economic and financial evaluation of the project and social impact analysis, the final determination of the real estate development project in all aspects feasible.

Key Words: Real estate; feasibility study; construction investment; SWOT analysis;

目 录

第1章 绪论 1

1.1项目概括 1

1.1.1项目名称 1

1.1.2项目建设单位 1

1.1.3项目简介及周边配套 1

1.1.4地理位置 2

1.2项目背景及经济意义 2

1.2.1项目背景 2

1.2.2项目投资的必要性和经济意义 3

1.3项目可行性研究相关内容 3

1.3.1可行性研究的主要依据 3

1.3.2可行性研究的工作范围和要求 4

1.4项目建设条件及问题 4

1.5主要技术经济指标 4

第2章 市场调查与预测 6

2.1国内房地产市场调查与分析 6

2.1.1国内房地产投资环境 6

2.1.2国内房地产需求分析 7

2.1.3国内房地产市场现状分析 7

2.2区域房地产市场调查与分析 9

2.2.1武汉市房地产市场现状与趋势 9

2.2.2周边竞争对手分析 12

2.3项目产品定位 13

2.3.1市场定位 13

2.3.2客户群体定位 13

2.4项目产品预测 14

2.4.1项目产品国内供需预测 14

2.4.2项目产品销售预测 14

2.4.3项目产品价格预测 15

2.5项目SWOT分析 15

2.5.1项目竞争力分析 15

2.5.2 SWOT分析小结及市场前景 18

第3章 建设规模与产品方案 19

3.1建设规模 19

3.2产品方案 19

3.2.1产品方案设计 19

3.2.2户型选择和推荐方案 20

第4章 项目建设条件 21

4.1项目建设自然条件 21

4.2项目建设用地条件 21

4.3项目市政配套条件 21

第5章 项目规划设计 22

5.1项目总体规划 22

5.2项目相关设计 22

5.3项目规划设计建议 22

第6章 组织机构及人力资源配置 23

6.1组织机构 23

6.1.1组织机构设置 23

6.1.2企业主要部门职能 23

6.2人力资源配置与项目员工配备 24

第7章 项目实施进度 25

第8章 经济分析与评价 26

8.1投资估算 26

8.1.1土地费用 26

8.1.2前期工程费 26

8.1.3建筑安装工程费 27

8.1.4基础设施建设费 27

8.1.5公共配套设施费 28

8.1.6开发期间税费 28

8.1.7不可预见费 28

8.2融资方案 29

8.2.1资金筹措 29

8.2.2资金使用计划 30

8.2.3建设期利息 31

8.3财务评价 31

8.3.1财务评价依据 31

8.3.2基础数据确定 32

8.3.3盈利能力分析 34

8.3.4偿债能力分析 37

8.3.5不确定分析 38

第9章 风险分析 41

9.1项目风险识别 41

9.2风险应对策略 41

第10章 环境影响评价 43

10.1项目周边环境现状 43

10.2环境影响分析及环保措施 43

第11章 社会评价 44

11.1社会影响分析 44

11.2互适性分析 44

第12章 研究结论及建议 45

12.1研究结论 45

12.2建议 45

参考文献 47

致 谢 48

第1章 绪论

时至今日，武汉市房地产开发行业取得了长足发展,已成为国内房地产投资热点区域之一。据武汉房地产开发企业协会研究部统计显示，2017年，武汉市新建商品房成交26.68万套，成交面积2581.24万平方米，其中，商品住房成交20.71万套，成交面积2182.89万平方；2017年武汉商品住宅销售均价为11839.11元/㎡，较前年上涨了29.14%； 通过以上数据可知，2017年武汉全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资稳定增长。2018年，武汉市政府将继续推进“百万大学生留汉创业就业工程”和“百万校友资智回汉工程”，这对武汉市住宅市场是一利好消息，同时也意味着今年武汉市住宅市场需求将继续增加。

2018年武汉房地产开发投资将继续保持相对理性地稳定增长，这对该项目开发投资是有利的。对于房地产开发企业来说，随着行业的发展，资金更加密集，单个项目投资更大，风险更高。为了规避风险，获取和提高利润，房地产开发企业应在项目投资前期进行可行性研究，科学调查与分析项目所在地市场现状和项目周边配套，了解项目现场实际情况，从而提高项目决策的正确性和项目的经济收益。

1.1项目概括

1.1.1项目名称

武汉绿地海珀御观房地产项目

1.1.2项目建设单位

武汉绿地滨江置业有限公司；武汉绿地滨江置业有限公司于2010年12月02日在武汉市武昌区工商行政管理和质量技术监督局登记成立。公司主要经营范围为房地产开发,房地产销售,房地产咨询,房地产经纪等。

1.1.3项目简介及周边配套

武汉绿地海珀御观房地产项目是绿地集团开发的中高端住宅项目，是绿地集团绿地海珀产品系列之一，自诞生以来，受到市场的广泛好评。武汉绿地海珀御观房地产项目占地面积63414平方米，建筑面积400076平方米，共9栋楼，项目容积率4.73，绿化率28.45%，总户数1131户，车位数1270。

武汉绿地海珀御观房地产项目位于武昌区和平大道750号（原武昌车辆厂），武汉绿地海珀御观在绿地整个武昌滨江项目中，处于绿地的A02地块。项目地址整体位于武昌滨江，属于武昌沿江的核心区域。交通配套上，目前前往该地的主要公共交通为公交车，较近站点是和平大道惠誉花园站，公交线路达13条之多。其商业配套主要集中在水岸国际商业街附近，以及绿地本身的高端购物中心——绿地·大观，和距离该地的销品茂（约2.8公里）、武汉天地（约6公里）、江汉路（约3.6公里）等；教育配套方面，项目周边有三角路小学、新河街小学等；医疗方面有紫荆医院、湖北中医院（约3.5公里）、武警湖北省总队医院（约4.5公里）。

1.1.4地理位置

武汉绿地海珀御观房地产项目具体位置如下图：

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