摘 要

就我国建筑行业的现状来看，当前仍然延续传统粗放的生产方式，其质量管理、成本管理、进度管理的技术和手段还很落后。而随着BIM技术的研究发展和应用，专家学者们发现了解决传统落后成本控制技术的突破口，就是通过BIM信息集成平台实现对开发项目全过程成本的动态控制。因此国家也积极推进BIM信息中心的建设以及互联网 大数据在各行各业的应用。但是，由于BIM信息集成平台尚处于应用初期，而且各房地产开发企业和建设施工单位转变成本控制的思路和方式需要一段时间。因此本文在结合BIM技术的基础上，对房地产开发成本的动态控制进行系统深入的研究，从而使基于BIM技术的成本控制思想得以在未来实际工程中实现从概念到应用的转化，为房地产企业创造更多的经济效益。

本文首先通过分析、研究和总结国内外在成本控制和BIM技术上的研究现状，指出我国目前存在的不足，从而引出了论文的研究思路和研究方法。然后阐述与本文写作相关的理论，包括BIM技术及其在工程项目中的应用、成本动态控制方法、BIM信息集成平台等。接着分析了现阶段我国房地产开发成本控制存在的一般问题，提出了利用BIM技术对其进行管理。最后详细说明了房地产开发成本发动态控制的流程，利用BIM信息集成平台实现对房地产开发成本的动态控制，使参与成本控制的人员能够及时收到成本数据动信息，对工程中出现的成本超支想想采取相应的对策，最终实现开发成本的动态控制。

关键词：房地产开发成本、动态控制、BIM信息集成平台

Abstract

According to the current situation of China's construction industry， the current extensive production methods still continue and the technologies and tools of quality management， cost management， and schedule management are still lagging behind. With the development and application of BIM technology， experts and scholars have discovered that the breakthrough to solve the traditional backward cost control is through the BIM information integration platform to realize the dynamic control of the cost of the entire development process.Therefore the country also actively promotes the construction of BIM information center and the application of Internet plus Big Data in all walks of life.However， since the BIM information integration platform is still in its initial stage of application， it will take some time for various real estate development companies and construction units to change their cost control ideas and methods. Therefore，based on the combination of BIM technology， this paper systematically study the dynamic control of real estate development costs， so that the cost control concept based on BIM technology can be transformed from concept to practice in the actual project in the future， creating more economic benefits for real estate companies.

Firstly， through the research on the cost control and BIM technologies at home and abroad， this paper has pointed out the current deficiencies in China， which leads to this paper's study ideas and study methods.And then I elaborated the theory related to the writing of this article， including BIM Technology and its application in engineering projects， cost dynamics control methods， BIM information integration platform， etc.. Afterwards， I analyzed the general problems existing in China’s real estate development cost control at the present stage and proposed the use of BIM technology to manage it.Finally， I describe the process of dynamic control of real estate development project costs in detail. The BIM information integration platform is used to realize the dynamic control of real estate development costs， so that the personnel participating in the cost control can receive the dynamic cost data information in time and take corresponding countermeasures to the cost overrun phenomenon in the project.And ultimately it will realize the dynamic control of development costs.

Key Words：Real estate development costs，dynamic control，BIM information integration platform

目 录

第1章 绪论 1

1.1 研究背景 1

1.2 研究目的及意义 1

1.2.1 研究目的 2

1.2.2 研究意义 2

1.3 国内外研究现状 2

1.3.1 房地产开发成本控制的国内外研究现状 2

1.3.2 BIM技术的国内外发展现状 3

1.4 研究内容及方法 4

1.4.1 研究内容 4

1.4.2 研究方法 5

1.5 论文构成及章节安排 5

第2章 房地产开发成本控制研究 7

2.1 房地产开发成本构成分析 7

2.1.1 房地产开发成本构成 7

2.1.2 成本构成分析总结 9

2.2 房地产开发的成本控制研究 9

2.1.2 房地产开发成本控制原则 9

2.1.3 房地产开发成本控制方法 10

2.3 房地产开发成本控制中的一般问题 11

2.4 本章小结 12

第3章 BIM技术及其应用 13

3.1 BIM技术的概述 13

3.1.1 BIM的发展 13

3.1.2 BIM的基本特征 14

3.1.3 BIM的相关软件 15

3.2 BIM技术在房地产开发成本控制中的应用 15

3.2.1 前期决策阶段 15

3.2.2 设计阶段 16

3.2.3 施工阶段 16

3.2.4 运营维护阶段 16

3.3 本章小结 17

第4章 BIM信息集成平台及其应用 18

4.1 BIM信息集成平台理论研究 18

4.2 BIM信息集成平台在房地产开发中的应用 18

4.2.1 需求分析 18

4.2.2 功能设计 19

4.2.3 框架设计 20

4.4 本章小结 20

第5章 基于BIM信息集成平台的动态成本控制 21

5.1 成本动态控制理论研究 21

5.1.1 成本动态控制方法 21

5.1.2 成本动态控制对房地产开发的实际意义 21

5.2 房地产开发成本的动态控制 22

5.2.1 房地产开发成本的动态控制流程 22

5.2.2 制定成本控制计划 23

5.2.3 监测项目成本数据 23

5.2.4 成本控制的动态评价 24

5.2.5 成本偏差控制 24

5.3 本章小结 25

第6章 结论与展望 26

6.1 研究结论 26

6.2 研究展望 26

参考文献 28

致 谢 29

第1章 绪论

1.1 研究背景

跨入二十一世纪的大门，随着中国工业化和城镇化进程的快速发展，特别是近十年以来超高层、超大跨度建筑以及特大跨度桥梁等高难度土木工程的相继发展，各种规模庞大、投资巨大的高难度建筑项目在我国拔地而起。国家统计局于2018年1月18日公布了我国2017年的国内生产总值约为827122亿元人民币，全国建筑行业总产值约为213954亿元人民币，同比增长10.5%。这之中，建筑行业总产值占我国国内生产总值的25.9%。根据以上数据可见，房地产是掌控我国经济命脉的重要组成成分。

不可否认，中国建筑业正在高速发展，但是我们也必须清醒地认识到当前行业内存在的各种问题，例如工程项目各阶段之间协同工作的不完善，信息交流不畅导致决策滞后等等。美国国家标准和技术协会曾经发布一项研究，建筑各参与方之间缺少协调合作和信息储存不善导致数据流失，使美利坚合众国建筑行业每年产生了大约155亿美元的浪费；全世界在2008年4.9万亿的建筑生产总投资中，大约29%的投资费用被浪费了。研究还表明：建筑行业消耗了全球大约35%的原材料的41%的能源；38%的全球空气污染排放来自建筑业，25%的土地供应用于建设。

房地产商品具有消费和投资的双重性，其销售价格充分代表了它的市场竞争力。因此，为了保持或提高市场竞争力，只有更高效的成本管理才能提高房地产企业的经济收益。然而，中国房地产市场的发展还不够成熟，控制成本也存在诸多不足。例如，我们只注重施工期的一次性投资，缺乏对项目动态目标的控制；在项目实施过程中缺乏对成本的跟踪和控制，信息交流不畅导致决策滞后甚至失误。

根据上文，不难知晓，房企必须加强成本控制力度，转变成本控制观念，建立动态、全面的成本控制体系，使成本控制人员能随时收到成本变动信息反馈并且及时做出纠偏措施，从而减少资金由于控制不佳导致的浪费，提高企业的经济效益和市场竞争力。

由于信息技术的迅速发展，以BIM信息技术为核心的项目信息管理在提高质量、促进转型升级、降低成本、缩短工期等方面具有明显的优势。将BIM技术与房地产开发成本控制相结合，可以通过BIM信息集成平台实现集成化、精细化和信息化的成本控制。这样，房地产开发企业能够实现整个建设周期的个阶段动态成本控制，从源头上降低成本，使房企创造更多的经济收益。

1.2 研究目的及意义

1.2.1 研究目的

2000年左右，中国发起了对建筑行业的信息化改革。截至2015年，许许多多建筑企业开发了自己的信息管理系统，其中部分管理先进的企业已经初步实现了企业信息化的建设。然而，传统的MIS（管理信息系统）只是在很小的范围内对企业的日常进行静态管理，无法实现对全部项目、资源、人员和时间的动态控制。随着BIM技术的逐渐成熟和国内“互联网 ”研究的热潮，将BIM技术通过网络信息技术全方位地渗透到工程建造的全生命周期中，为企业的信息管理、决策管理、成本管理、合同管理等提供强有力的技术支持，已经成为一个热门的研究课题。

1.2.2 研究意义

建筑业作为我国资金最为密集的行业之一，其资金管理和造价控制必须自始而终得到重视。基于BIM信息集成平台的开发房地产成本动态控制，使成本管理人员免于重复处理大量的成本变动数据，并能实现成本信息实时储存、分析以及在勘察、设计、施工、监理各单位间共享和反馈。此后再根据整个实施过程中的成本动态数据迅速做出精准决策，对可能存在的或已经存在的偏差问题进行及时处理，如此便可全面实现动态成本控制，并为房企转型升级提出了新的方向。

1.3 国内外研究现状

1.3.1 房地产开发成本控制的国内外研究现状

1.国内研究现状

冯彦（2010）强调了造价控制的现实意义以及在施工阶段的重要性和应用，针对施工阶段成本控制过程管理机制缺失、管理目标不明晰、索赔意识不强的问题，详细研究说明了成本控制的具体措施。

胡斌（2010）在《房地产项目成本管理研究》中，首次创立了一个共享、机动的项目资金管理体系，完善了成本控制的理论和技术，通过对房地产开发各个阶段成本的控制，进而实现项目总成本的控制。此外，文章还揭示了房地产企业成本控制的共性问题，并从多方面论述了项目成本管理，动态成本的概念及其动态实现成本管理的思想。

申广平（2012）在文章《房地产成本管理突出问题及对策研究》中，运用工程造价监测系统，讨论了具体的工程造价控制案例，总结归纳项目不同阶段造价管理中的关键问题，然后提出了相应的解决方案。

薛迵文、陈晋、吴小燕（2013）在《房地产企业管控流程全解》一书中描述了房地产开发的基本特征和发展前景，提出了房地产质量管理、成本管理、进度管理和合同管理的概念和具体方法，分述了限额设计成本控制、目标成本管理和动态成本控制三种成本控制方法，并对华润、保利等房企的资金管理模式进行了对比分析。

王廷魁、张倩（2015）研究了基于BIM技术的成本控制方法在工程全寿命周期各个阶段应用的关键节点。

闫立胜（2015）阐述了BIM技术在控制工程造价方面的理论可行性，分析了BIM技术在房地产开发成本控制中的具体应用。

2.国外研究现状

K.C.Iyer，K.N.Jha分析影响成本的因素主要有两个主要因素:先进的技术和科学的管理方法，并提出了及时有效的政策来解决现存的问题。

Bazjanac等将BIM模型应用到工程项目的整个生命周期中，使所有参与者都能在整个过程中实现信息的整合与共享。

Evans，Nick等尝试将BIM技术应用在现实的建设活动中，实现基于BIM技术的交流与共享，并进一步分析和探究BIM技术在成本控制中的具体应用。

Flanagan在《全生命周期费用管理所涉及的问题》中，从现金流这一角度着手，研究了全生命周期过程中一系列成本控制的关键性问题。

1.3.2 BIM技术的国内外发展现状

1. 国外发展现状

美国是BIM概念的发源地，并且BIM技术最初在美国得到发展和应用。1975年，Building Description System的概念首次出现在Chuck Eastman教授的文章中；1982年VBM（Virtual Building Model，虚拟建筑模型）的概念首次出现在Graphisoft公司的文件中；1984年ArchiCAD软件推出；1986年“Building Modeling”的概念被Bentley公司的罗伯特·艾希博士首次提出。

2002年美国建筑师学会高级建筑师杰里·莱塞林（Jerry Lyselling）首次提出“Building Information Modeling”的概念，并在业界得到认可。

美国政府于2003年启动了3D-4D-5D-BIM计划，并为该项目提供了资金和技术支持。此外，它要求国内从2008年起须应用BIM技术到一切非小型项目中；从2004年起，BIM软件被要求在美国陆军工程兵团中推广使用，在军事建筑项目中应用管道碰撞模拟以及算量造价。

2009年11月英国BIM建筑标准研究会AEC（UK）BIM公布了英国建筑业BIM建筑标准，为工程建设所有参与方创造了信息共享和协同工作的可能性；2011年，英国相关部门在“政府建设战略”的公布文件中提到要求全英在2016年以前实现全面协调的3D-BIM，一切建筑相关的文件要采用信息化管理技术。

日本和新加坡是最早接触BIM的亚洲国家。自2009年始，越来越多日本设计公司和建筑公司主动在整个建设工程中运用BIM软件；2012年7月，日本BIM指南发布，该指南旨在为日本设计公司和施工企业应用BIM提供使用标准和指南。新加坡建设局（BCA）在2011年颁布了2011至2015年的BIM发展线路图，指出到2015年底，BIM技术在国内整个建筑业中得到了广泛的推广应用。

1. 国内发展现状

BIM技术在中国的推广和应用起步较晚，只有一些实力雄厚并且具有前瞻性的设计院、房地产公司和施工单位等有在项目中应用BIM技术的实践经验，如CCDI、中国建筑设计院等。此外，目前BIM项目大多是超高层、超跨度的复杂项目，例如上海中心、广州“小蛮腰”、北京国贸等。上海中心项目在全生命周期中运用BIM技术，估计减少了了约70%的施工返工情况，避免了不必要的工期延误和由此产生的资源浪费，据成本控部估计，节省了约10000千万元人民币。

国家有关部门也高度重视建筑行业的信息化建设。2011年5月，住房和城乡建设部发布了《2011～2015建筑业信息化发展纲要》明确指出：“在施工阶段开展BIM技术的研究与应用，促进BIM技术的应用，减少信息从设计阶段向施工阶段传递过程中的缺损；研究基于BIM技术的4D项目管理信息系统在大型复杂工程全过程中的应用，实现对建筑工程有效的可视化管理等。”2012年1月，住房和城乡建设部下发的“关于印发2012年工程建设标准规范制订修订计划的通知”。这宣告了中国BIM标准制定工作的正式启动。