文 献 综 述

一、研究现状

改革开放以来，随着国民经济的快速发展，中国的房地产业取得了长足进步。特别是新的住房政策实施以后，房地产业更是逐步成为中国经济的支柱性产业之一。在房地产业发展过程中主要形成了土地使用权出让和转让市场，新建商品房买卖市场，存量房（也称二手房）买卖和租赁市场，房地产抵押以及房地产开发、估价、经纪、物业管理等经济活动也很活跃；房地产不仅是基本的生产要素或者生活资料，而且成了家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种资产，甚至是投资、投机的主要对象。房地产市场规模越来越大，其发展变化不仅影响金融安全和社会稳定，而且影响整个国民经济的健康运行。

二、实践意义

房地产项目具有投资额巨大、项目周期长、不确定因素多等特征，其成功的关键取决于前期决策的正确与否。在投资决策前，开发商需要对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选，以最小的投资换取最佳经济效果。如果决策失误，不仅会浪费大量的人力、物力、财力，对开发企业带来致命的打击，还会影响相关产业的发展以及社会的安定和谐。对房地产建设项目进行可行性研究是房地产基本建设管理中的一项重要基础工作，是房地产建设前期工作的重要步骤，是编制房地产建设项目设计任务书的依据，在房地产项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。

三、文献回顾

可行性研究是一种应用于项目投资前期的方法，最早起源于美国，在上世纪中前期慢慢发展起来。在对项目进行技术论证上，有着科学、客观、全面的特点。在我国，房地产项目可行性研究起步比较晚，20世纪70年代末80年代初开始推广房地产项目可行性研究，进入20世纪90年代以后，可行性研究开始受到重视，这也是可行性研究快速发展的阶段。下面是国内外一些学者对房地产项目的可行性所进行的研究。

1、国内：

曾祥瑞^[1]对房地产投资资金比例的确定方法和投资可行性分析方法进行了研究，认为用市场租金平均水平估算出总收入，然后对照投资成本来判断房地产投资是否可行是比较合理的方法。安力^[2]认为正确、合理的预测房地产的售价是房地产可行性分析的重要环节，提出采用市场比较法和收益还原法来确定房地产的销售价格是比较合理的、可行的。阎小燕^[3]则认为区位分析是房地产投资可行性分析中至关重要的因素，并且建议房地产开发商在投资时要选择变现能力强的地块进行投资；要总览全局选择地段，从整个城市布局、城市规划的角度来考虑地块投资的利弊。陈传钊^[4]侧重信息数据认为在进行房地产项目可行性研究中很多数据的可变性和不确定性强，为了提高可行性分析的准确性和科学性，建议采用计算机等高科技手段，并且提出了可行性分析计算机软件程序的设计思路。梁爽^[5]分析了房地产开发成本的构成，并提出了房地产投资成本的估算原理和方法，例如，行业平均水平估算法、近似估算法等。张先玲，辜蜀嘉^[6]在论加强房地产项目可行性分析特殊性的研究中，从可行性分析的一般性问题和房地产项目可行性分析的特殊性阐述了房地产项目开发的风险性，认为科学性分析、合理预测、及时采取措施积极应对是规避房地产开发风险的有效方法。张国瑞^[7]认为项目的市场定位、财务效益分析以及项目的风险管理是项目可行性研究的三个关键问题。董辅扔^[8]则强调了国家对房地产行业进行调控的重要性，诸如合理控制土地价格，合理的调整投资结构等，国家的调控不但可以保证房地产行业健康的发展，还能更好的保护投资者的利益。向世林^[9]关注房地产市场的持续发展，认为为了保证持续发展，应该使房地产资源合理的配置，用竞争的市场经济机制调节房地产市场，他反对政府严重干涉市场的正常发展，认为政府部门要尊重市场，在尊重市场的发前提下，适当的进行一定的调控。梁志红^[10]对企业本身提出要求，他认为企业要十分重视风险的研究，在投资前期必须进行可行性研究，以最大范围的确保决策的准确。汪光燕^[11]从民生出发，认为国家应该首考虑中低收入家庭，加大对中下层需求的投入，严格限制对高档商品房的投入。王小平、李娜^[12]针对项目的投资估算、市场需求和营销环境，从财务方面预测项目未来可能产生的投资回报和经济效益，为项目的可行性研究提供依据和支撑。瞿富强、瞿莹芳^[13]通过将房地产开发项目与一般建设项目进行对比在内容与格式统一，提高可行性研究水平等方面提出了一些建议和措施。张小涛^[14]则提出了可行性研究可以运用定性和定量、静态和动态相结合的分析方法对项目进行全面分析论证。刘孟良^[15] 着重说明了施工组织设计、施工方案和技术交底在建筑工程中的重要作用以及三者的关系。周枫钧和刘静^[16]就施工组织设计的编制方法、施工组织设计的种类、施工组织设计的编制、评审和实施进行了较详细的论述，同时提出解决施工组织设计编制和实施问题的办法，从而保证项目开工后的施工活动有秩序、科学合理的进行。

2、国外：