一、 文献综述：

我所写的毕业设计题目是某某房地产项目可行性研究，按照毕业设计要求并通过一段时间的努力搜索以及查找资料，最后定下来房地产项目为润泽家园项目，润泽家园位于马鞍山市雨山区雨山路与慈湖河路交叉路口，旅游汽车站东侧，由马鞍山隆达置业有限公司投资开发，项目分两期对外销售，一期以现房形式对外销售，现已基本售罄，润泽家园二期预计明年上半年正式对外公开，目前工程正在如火如荼进行中，二期包括四栋高层和两栋多层，面积在76-146㎡之间。项目周边配套成熟，坐享城东繁华商圈，欧尚超市、新一城、沃尔玛三大商圈环绕周边，一站式便利生活随心而至。

项目定下来之后就开始查找各方面的有关资料，通过翻阅以上参考文献以及查阅网络资源，清楚了房地产项目可行性研究的相关概念以及具体内容。伴随着我国经济的高速增长，房地产已成为我国的支柱性行业。一直以来，房地产业是一个高风险、高盈利的行业。尤其是近几年，出台了一些与房地产开发相关的政策，使得开发商不得不谨慎行之。所以房地产项目可行性研究就显得尤为重要。首先，房地产开发投资金额大，投资回收期长，涉及的风险广泛而复杂，容易受到国家和地区经济形式的影响，而且，难以预测市场未来的走势。另外，房地产投资本来存在一些缺陷，如变现能力低、价格缺乏客观标准、赋税较重、存在交易纠纷多、信息不通畅、资金筹措不易等。这些都是导致房地产投资成败的关键因素，而决策一旦失误，不但浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，给投资者带来巨大的甚至毁灭性的损失，而且，还会导致银行贷款沉积，甚至会影响到城市合理性开发的进程。因此，如何进行房地产科学投资决策，是房地产公司需要解决的首要问题。为了进一步促进我市房地产业的快速发展，客观上要求有更先进、更科学，更完善的理论研究作为房地产业可持续发展的行动指南。房地产投资技术要求高，不确定因素多，需要开发商和决策者在投资机会选择阶段、项目可行性研究和立项阶段、项目规划设计等阶段，都必须精密策划、反复论证、精心组织，才能取得最佳经济、社会效益。

从上世纪70年代我国开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确#8220;把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。项目的可行性研究主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。具体实施中一般按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。当然，不同市场环境、不同项目侧重点有所不同。

从国际来看：国外对投资决策的研究始于上世纪六十年代末，经过几十年的实践发展，目前已经形成了多种广为采用的评价方法。主要有：冷热因素法，主要是以#8220;冷#8221;#8220;热#8221;因素来表述环境优劣的一种评价方法，即把各个因素和资料加以分析，得出#8220;冷#8221;#8220;热#8221;差别的评价。--美国伊西#183;利特法克、彼得#183;班廷。等级尺度法，主要选用资本外调的自由、允许外国所有权的比例、外国企业与本国企业的差别待遇、币值稳定、政治稳定、给予关税保护的态度、当地资本供应能力、通货膨胀率等8个因素对一地的投资环境进行评价。美国道氏化学公司提出的道氏评估法、多因素和关键因素评估法、运用模糊综合评判原理的相似度法、运用灵敏度分析的综合评价法等。

从国内来看： 上世纪八十年代以前,我国主要采用技术经济论证方法,对国家重点建设项目采用了比较简单的静态技术经济分析方法来选择项目进行项目论证，这对当时的项目投资决策起到了积极的作用。保证了项目的建设质量，取得了良好的效果。随着大量烂尾楼和房地产投资失败情况的出现，逐渐引进风险管理系统，开展房地产开发的风险研究，一些学者先后提出了系统性和非系统性风险的概念，并运用数学知识对房地产投资进行准确计算。我国房地产是一个新兴产业，自八十年代中后期才逐渐发展起来的。所以目前的房地产投资开发评价，主要以净现值、内部收益率、投资回收期等方法进行投资效果的预算。20世纪70年代，国内开始引进可行性研究方法，国内的研究，多以定性分析为主，侧重于房地产投资决策的某些方面。

总的来说，目前房地产可行性研究理论的研究还不能满足房地产开发企业的实际需要。随着信息技术的到来，对房地产可行性的研究提供了强劲有力的支持，未来房地产可行性的研究趋势是与计算机管理息技术(MIS)和决策辅助支持技术(DSS)相结合，建立一整套辅助房地产投资评估与决策的模型及集成系统，这将有效改善决策效率，大大提高决策准确性，在这方面我国已有部分学者着手进行了有益的探索。

本设计就是以房地产项目为研究对象，综合国内外各种方法对其进行投资决策分析，目的是通过研究论证，以及本文的分析和研究，为项目开发建设提供有力保障。

二、本项目技术路线：