文 献 综 述

1．课题名称

南京江宁区天印大道东侧工业房地产价格评估

2．项目研究背景

目前我国房地产开发火速发展，与此同时相关产业也正在蓬勃发展。

随着房地产市场的蓬勃发展,房地产评估的应用领域越来越广,从房地产交易、抵押、典当、征地补偿、拆迁补偿、保险和损害赔偿到企业合并、合作、承包经营、企业改制、破产清算以及房地产的投资决策、管理和房地产征税等都需要房地产评估。

房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

3．项目研究意义

房地产估价，全称房地产价格评估，即对房地产进行估价。也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

房地产估价的方法与理论正在不断更新与完善。我国房地产估价方法受英国体系的影响较大,一般注重经验与艺术。伴随我国房地产市场日趋健全和完善以及市场交易资料的增加,我国已基本形成以市场比较法、收益法、成本法、剩余法为估价基本方法,路线价法、宗地估价法和基准地价估价法为应用估价法的房地产评估方法体系。

房地产价格评估已经成为改革开放形下房地产行业的需要、房地产业发展的需要、稳定房地产市场的需要、房地产相关法律实施的需要、住房制度改革的需要。

4．文献研究概括

比较法反映的是这样一种对价格形成过程的认识。房地产的正常价格是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，即能被大多数买方和大多数卖方认可的价格。正是按照这种对价格形成过程的认识，比较法采用选取类似房地产的实际成交价格作为评估对象房地产价格依据的技术路线。

收益法体现对价格形成过程的认识。将购买房地产作为一种投资，如将该投资项目未来可获得的所有净收益折现之后累加，所得值不应小于投资额，从而可用这一结果作为估价对象房地产的价格。即收益法体现在估价技术路线是：房地产的现时价格是由房地产未来可获得的收益决定的。

成本法所反映的估价技术路线。在无法通过市场直接得到估价对象正常价格的情况下，按照生产费用价值理论，对估价对象房地产价格的各组成部分进行分解，调查了解各组成部分的正常市场价格，再将它们累加后作为估价对象的正常价格。即成本法认可这样一种价格形成过程，房地产价格是由组成房地产的各部分的正常市场价格累加而成的。

假设开发法所体现的估价技术路线。未完成的房地产价格，就是该房地产完成后的价格和从未完成到完成整个过程所需增加的各项投入以及相应的锐、利等的差额。

当然，三大评估方法也都有各自的优缺点：

在评估方法的选择中,收益法中未来现金流的预测和折现率的决定非常困难,因此在实际应用中各项指标的计算就会过分依赖于分析者的主观看法,可能在评估过程中为了省时省力,随便估计一个还原利率填充,这就给评估结果的客观性大大减分。

市场法简单易行,但缺点是缺乏对经济周期和抵押风险的分析。抵押品价值,应该保持相对稳定,才有利于评估准确性。抵押品市场价值的波动性和易变性可能带来较大的市场风险。只考虑到不断上涨的房地产价值才能促成市场交易,这就使得评估过程中倾向于就高不就低,无视房价下降的因素,结果使抵押品评估价值虚高,造成巨大的系统性风险。一旦投资人对市场的预期发生了下降,房地产正常的经营收益就不能偿还每期的贷款本息。当借款人在抵押物价值小于其与贷款价值的一定比例时,就会做出违约决策,停止付款。假设贷款价值为L,房地产价值为V,房地产的看跌期权为P,则有:L=V P (1)结合公式,贷款值不变,一旦房地产市场价格普遍下降和抵押贷款利率上升的局面同时出现,购房者看跌,还款违约率将会大幅上升。而此时,拍卖后的房地产价值可能低于抵押贷款的本息总额甚至本金,银行此时就会出现亏损。所以对抵押品评估采用抵押价值的标准,应侧重对抵押品价值下限的估计而非当时的市场价值,来尽可能降低违约风险。

成本法的估价结果实际上仍然是市场价值的反映,同样需要考虑到市场稳定的因素。根据经济学原理,市场总是趋于均衡的、稳定的,只要允许各类市场参与者追逐自身的利益,就能实现共同利益的最大化,这就满足/看不见的手0的指导,达到最终平衡。市场会有充足的韧性以实现自我风险调节。但理论是有假设前提存在的,现实中并没有完全竞争市场的存在。

估价方法是房地产价格形成过程和价格内涵的反映，每一种估价方法反映的是相应价格形成理论下的估价技术路线，估价公式是价格形成理论的具体表现形式。虽然估价方法不同，但在采用公开市场价值标准的前提下，运用各种估价方法评估的都是估价对象的公开市场价值。

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