文 献 综 述

1.选题背景

目前,我国房地产市场趋于饱和、竞争日益激烈。虽然我国房地产已经经过了十几年的发展，但是作为投资决策的可行性研究却发展的比较缓慢。主要表现在，在实际工作中常会遇到有的房地产投资者往往不经过可行性研究就直接凭主观臆断、个人的社会经验等做出投资的决策，形成了投资#8220;过热#8221;，空置房总量直线上升，烂尾楼的日趋严重的现状。我们不排除其中一些不可抗力的因素，比如政治、经济政策的影响，但大多数还是市场定位不准、选址不当、定位错误导致的，归根结底还是疏于对前期可行性的研究，或者只是流于形式的，质量没有得到保证，继而导致决策失误，才是房地产项目失败的根本原因。

我在参考文献时以及与老师、从事房地产相关工作的家人朋友那边了解到，目前较为普遍的是对工程进行#8220;可行性#8221;研究，带着#8220;这个工程是可行的思想#8221;来研究工程，以期得到最初期望的结果，不敢尝试#8220;不可行性研究#8221;。所以，针对存在的问题，我们做好可行性研究的紧迫性就显现出来。

2.选题意义

房地产开发项目可行性研究，是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性,以确定项目是否可行，为投资决策提供依据。从定义我们可以了解到可行性研究的本质,具体概括为以下几点。

①为项目投资决策提供基础。房地产开发项目资金投入量大，回收期长，经营险高，项目决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，给开发商带来致命性打击，而且还会导致银行贷款沉淀，甚至影响城市合理性开发进程。

②可行性研究是开发主体、政府和银行机构评审项目投资的基础依据。可行性研究是房地产项目立项前期的一项首要工作。银行和信托公司通过审查项目可行性研究报告，评估其偿债能力和风险收益水平，作出是否贷款和发行信托基金的决定。

③编制初步设计文件的依据。

④可以有效规避房地产开发风险。虽然我们无法规避系统风险，但是通过可行性研究可以有效的规避一些可以由开发企业控制的经营风险，在可行性阶段的比如说：市场定位、产品定位、项目选址、投资、收入估算等等。

⑤作为项目后评价的依据。

3.文献回顾

随着房地产如火如荼的进行，面对现状及长远发展角度看，一些国内外学者也提高了对可行性研究的关注，做出了相当数量的研究成果，对推动可行性研究的发展，整个房地产的发展起到极大的促进与借鉴指导的作用。

张静[1]从房地产整体出发，指出了房地产开发项目存在的问题，并在此基础上提出了解决的对策与建议。冯向宇，贾允[2]首先阐述了进行可行性研究的迫切性，表达了投资者应该从思想上高度重视可行性研究的想法，接着从加强风险分析、抓市场分析等等几个角度展开来论述加强可行性研究的方法，开拓性地提出了敢于进行#8220;不可行性研究#8221;在实践中的应用。苏强[3]深刻认识了可行性研究的作用，着重强调了可行性在房地产开发、项目实施环境、项目建设、项目开发管理、项目销售经营所起的重要作用。李惠卿[4]探究了可行性研究的理论意义，在分析国内外可行性研究现状的基础上，提出通过可行性研究来规避或减少风险，制定出适合我国国情和房地产市场特点的房地产前期投资决策方法。蔡亮[5]通过具体案例的可行性研究，提出了自己对房地产可行性研究的体会和建议。宿春莲[6] 阐述了房地产可行行研究的概念及作用，在分析我国房地产可行行研究的现状及存在问题的基础上，提出相应的对策。吕蔚琼[7] 根据技术经济评价的基本理论和方法，结合武汉市和东西湖区的相关房地产市场资料，并结合常青花园本房地产项目的具体情况，并运用相关财务评价方法和房地产市场均衡的四象限模型对该项目进行评价和投资分析。为开发商进行房地产开发项目决策和项目管理提供有效的工具，具有一定的实际意义和参考价值。

何振聪[8]说明了目前由于缺乏人才及企业家自身主观主义的影响而导致的可行性研究不深入的现状，主要从社会风险的角度来阐明问题，注重各个开发方案的比较。陈建飞[9] 根据房地产和房地产开发的特点，分析研究房地产开发项目的可行性研究，分析研究项目应该怎样进行全面的技术经济分析、论证，特别是对房地产开发项目可行性研究的内容和方法进行了详细研究，以探讨全面、科学、规范的房地产开发项目可行性研究模式，让可行性研究为房地产开发项目投资决策提供科学客观的依据。孙妍[10]在整体探究了可行性研究的概念，具体论述了可研对整个项目的作用，期待可行性研究会朝着社会化、专业化的方向发展。周全，王文进，曹蕾，张小涛[11] 以北京市门头沟山景房地产开发项目为例,运用定性和定量、静态和动态相结合的分析方法对项目进行全面分析论证，最终得出项目可行的结果。陈柳青，赵卓文[12]在文中指出造成现在社会可行性研究普及不够，规范不够，受重视程度不够的原因是多重的，其中很重要的一方面就是可行性研究本身的误差造成的，并在此认识的基础上深刻分析了误差产生的原因，提出了有效缓解误差的方法。李彪[13]通过房地产项目实例，分析建设项目可行性研究的重要性。宋春红，苏敬勤[14]针对国家投资体制改革许多房地产投资者便将取消项目审批与取消项目的可行性研究混为一谈的现象，首先论述了投资体制改革后房地产开发项目可行性研究的必要性，其次介绍了房地产开发项目可行性研究的特点、内容及理论指导依据,最后对如何房地产开发项目的可行性研究提出了几点对策。李开孟[15]指出可行性研究不仅应对历史、现状资料进行研究和分析，更重要的是应对未来的市场需求、投资效益进行预测和估算；必须坚持实事求是，在调查研究的基础上，按照客观情况进行论证和评价。

除了对国内可行性研究的了解,我还阅读了国外在这方面的现状与研究成果。DavidC. Nerell[16], the study focused on site selection investigation along the Mexican coast between Tijuana and Ensenada. （DavidC. Nerell主要从选址调查来体现可行性研究的重点。）Shen, Li-yin; Tam, Vivian W.Y.; Tam, Leona; Ji, Ying-bo [17] This paper introduces a new approach for conducting project feasibility study by embracing the principles of sustainable development. Construction projects, in particular, infrastructures have major influence on the attainment of sustainable development, thus project sustainability needs to be considered. The study reveals the insufficiency of examining the performance of implementing a construction project from the perspective of sustainable development. The results also suggest the need for shifting the traditional approach of project feasibility study to a new approach that embraces the principles of sustainable development.（作者介绍了一种新的方法，拥抱可持续发展的原则，进行项目的可行性研究。建设项目，特别是基础设施有重大的影响力，从而实现可持续发展的需要考虑项目的可持续性。该研究揭示的不足，研究实施的建设项目从可持续发展的角度来看的性能。研究结果还表明需要一种新的方法，包含了可持续发展的原则，将项目可行性研究的传统方法。）Jeng-Hsiang Lin [18] says The Monte Carlo method (MC method) of real estate projects, risk assessment, and to provide a scientific basis for project decision-making.（Jeng-Hsiang Lin指出采用蒙特卡洛法(MC方法)对房地产项目进行风险评价，可为项目决策提供科学依据。）

参考文献：

[1]张静. 当前房地产开发项目可行性研究中的问题及建议[J]. 合作经济与科技. 2009 (12) -382

[2]冯向宇，贾允.房地产开发不能忽视可行性研究[J]. 商业文化. 2009(02)-0070-01

[3]苏强.可行性研究在房地产开发中的作用[J].城乡建设.2008-08

[4]李惠卿.可行性研究在房地产投资项目中的作用探析[J]. 现代商贸工业.2010-18

[5]蔡亮. 某房地产项目可行性研究分析[J]. 安徽建筑. 2010(08)- 0178- 02

[6]宿春莲. 浅论房地产可行性研究[J].中国水运. (2009)04-0067-02

[7]吕蔚琼.房地产项目可行性分析研究[J].广西大学.2005-06

[8]何振聪.房地产项目的可行性研究[J].科学时代.2003-21

[9]陈键飞. 房地产开发项目的可行性研究[J]. 中国西部科技. 2005-05

[10]孙妍. 房地产开发项目可行性研究[J]. 研究与应用. 2010.03.017

[11]周全，王文进，曹蕾，张小涛.房地产开发项目可行性研究[J]. 水利与建筑工程学报[J]. 2010(02) -0097-03

[12]陈柳青，赵卓文. 房地产可行性研究的误差与控制[J].

[13]李彪.可行性研究在房地产项目建设中的作用[J]. 福建建设科技 　2007-11

[14]宋春红，苏敬勤. 论房地产开发项目可行性研究[J]. 基建优化. 2006(01 )-0057-03

[15]李开孟. 企业投资项目可行性研究要点[J].中国投资.2007-11-09.

[16]DavidC.Nerell, JeffA. Statton, Gunars Borsteins .Baja California Desalination Project Feasibility study report: Large scale dual purpose hybrid desalination plant. Desalination, Volume 88, Issues 1#8211;3, October 1992, Pages 123-143

[17] Shen, Li-yin; Tam,Vivian W.Y.; Tam, Leona; Ji, Ying-bo.Project feasibility study: the key to successful implementation of sustainable and socially responsible construction management practice[J]. Journal of Cleaner Production. 2010-18 254#8211;259

[18]Jeng-Hsiang Lin .Real Estate Investment in Seismically Active Regions: Feasibility Assessment and Decision Making [J]. African Journal of Business Management .2012-6-03- 1993-8233

4.研究内容

①、国家、地方相应政策，单位的现有建设条件及建设需求；

②、项目实施的可行性及必要性；

③、市场发展前景；

④、技术上的可行性；

⑤、财务分析的可行性；

⑥、效益分析（经济、社会、环境）；

⑦、其他相应的附件材料。

按照上面的大纲,首先需要了解各项政策法规的要求,在阅读相关资料的基础上,开始收集资料,为下一步的设计工作做好准备工作,弄清整个项目设计的重点和难点。

主要的前期工作包括项目基本概况等资料的收集，调查问卷资料的设计与完成，这个部分主要是为了研究房地产的现状和未来发展趋势，还有消费者的需求调查。主要需要研究的就是规划方案的设计，需要三个及以上方案的设计，需要在研究地形及国家政策的基础上做出规划，这一部分的内容应该算是整个可研的核心和难点。

要统筹安排好时间,以最佳的资源利用和时间分配,完成好相应的工作,做好大学的最后一份作业。