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摘 要

Abstract 2

第一章 概述 3

1.1建设单位情况简介 3

1.2项目概况 3

1.2.1项目名称 3

1.2.2项目地理位置 3

1.2.3项目规划要求 4

1.2.4项目周边环境 4

1.3项目提出的背景 7

1.3.1浦口区发展现状 7

1.3.2浦口区居民收入和消费水平 7

1.4可行性研究的目的 8

1.4.1 为投资决策提供依据 8

1.4.2 为项目实施提供开发经营提供开发经营的方案 8

1.5可行性研究的主要依据 8

1.6可行性研究的工作步骤 9

第二章 市场调查与预测 10

2.1投资环境的调查与分析 10

2.1.1政策环境分析 10

2.1.2经济环境分析 13

2.1.3社会环境分析 13

2.1.4自然环境分析 14

2.2房地产市场状况的调查与分析 15

2.2.1房地产市场供求态势分析 15

2.2.2竞争项目分析 20

2.3本项目的SWOT分析 26

2.3.1 S（strengths）优势 26

2.3.2 W（weaknesses）劣势 27

2.3.3 O（opportunities）机会 27

2.3.4 T（threats）威胁 27

2.4目标客户的确定及目标客户的需求分析 28

第三章 规划设计方案 33

3.1本项目宗地规划设计要点 33

3.2规划设计目标与原则 34

3.2.1规划设计目标 34

3.2.2规划设计原则 34

3.3规划设计理念 34

3.4拟开发项目规划设计方案 35

3.4.1方案一 35

3.4.2方案二 37

3.4.3方案三 39

第四章 项目经营开发周期的确定 42

4.1方案一 42

4.2方案二 42

4.3方案三 43

第五章 项目投资估算 44

5.1投资估算依据 44

5.2项目投资估算 44

5.2.1方案一 44

5.2.2方案二 48

5.2.3方案三 51

第六章 项目收入估算 56

6.1销售单价的估算 56

6.1.1住宅销售单价的估算 56

6.1.2地下停车位使用权价格 58

6.2方案一 58

6.2.1销售单价 58

6.2.2销售面积的确定 58

6.2.3销售计划 58

6.2.4经营税金及附加 59

6.3方案二 59

6.3.1销售单价 59

6.3.2销售面积的确定 59

6.3.3销售计划 59

6.3.4经营税金及附加 59

6.4方案三 59

6.4.1销售单价 60

6.4.2销售面积的确定 60

6.4.3销售计划 60

6.4.4经营税金及附加 60

第七章 资金筹措计划 61

7.1方案一资金筹措计划 61

7.1.1资金来源及数额 61

7.1.2各类筹措资金所占份额 61

7.2方案二资金筹措计划 61

7.2.1资金来源及数额 61

7.2.2各类筹措资金所占份额 62

7.3方案三资金筹措计划 62

7.3.1资金来源及数额 62

7.3.2各类筹措资金所占份额 63

第八章 经济评价 64

8.1方案一 64

8.1.1基本财务报表 64

8.1.2项目投资财务评价指标的分析 64

8.1.3项目资本金财务评价指标的分析 65

8.1.4财务评价指标汇总 66

8.2方案二 66

8.2.1基本财务报表 66

8.2.2项目投资财务评价指标的分析 67

8.2.3项目资本金财务评价指标的分析 68

8.2.4财务评价指标汇总 68

8.3方案三 69

8.3.1基本财务报表 69

8.3.2项目投资财务评价指标的分析 69

8.3.3项目资本金财务评价指标的分析 70

8.3.4财务评价指标汇总 70

8.4三个方案的比较及最优方案的确定 71

8.5综合评价 73

8.5.1项目对关联产业的影响 73

8.5.2项目对区域经济影响分析 73

第九章 不确定性分析 75

9.1.敏感性分析 75

9.2临界点分析 77

第十章 结论 78

10.1经济评价与不确定性分析的结果综述 78

10.1.1财务指标分析 78

10.1.2不确定性指标分析 78

10.2优选的开发经营方案简介 79

10.3建议 81

结语 83

参考文献 84

附录 85

致谢 87

弘阳·旭日爱上城7区房地产开发项目可行性研究

摘 要

随着我国经济的发展，房地产逐步成为国民经济的支柱，房地产业的健康发展可以带动相关产业的发展，带来整个国民经济的繁荣。近几年来，房地产发展非常迅速，由于房地产开发是一项投资大、风险大、制约因素多的社会工程，开发商想要实现投资少、盈利多、资金回收速度快的经营目标，首要的工作就是作好项目的可行性研究分析。

弘阳·旭日爱上城7区房地产开发项目位于南京市浦口区，交通便利，商区云集，属于南京市政府重点开发地段之一。本文基于可行性研究的一般理论和建设项目评价指标，通过对本项目所在地的周边环境及目前的市场状况分析，提出了项目可行性的初步意见。

依据本文的最佳规划方案，项目总建筑面积83030平方米，项目总投资49356.32万元。通过经济技术评价和不确定性分析，测算所得税后财务净现值为7951.72万元，财务内部收益率为22.24%，因此项目在经济上具有可行性。

本研究成果在为本项目的最终决策提供了依据的同时，在研究中运用到的研究方法也对之后类似的项目可行性研究具有一定的借鉴意义。

关键词：弘阳·旭日爱上城7区 房地产开发项目 可行性研究

The feasibility research of

the phase seven of Run · The Sun Fell in Love City development project

Abstract

With the development of our country economy, real estate becomes the pillar of national economy gradually, the healthy development of real estate industry can drive the development of related industry, bring the prosperity of whole national economy. In recent years, the rapid development of real estate, due to the development of real estate is a large investment, high risk, restricting factors of social engineering, developers want to achieve less investment, more profitable, fast speed of recovery of funds management goal, first job is ready to project the research analysis.

The phase seven of Run·The Sun Fell in Love City is located in Pukou District, Nanjing City, convenient transportation, business district, belonging to one of the key development areas of Nanjing city. This paper based on the feasibility study of the general theory and project evaluation index by on the project site of the surrounding environment and current market situation analysis, put forward the preliminary views on the feasibility of the project.

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