论文总字数：51797字

摘 要

通过对项目地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据南京市目前市场状况和对未来的预测，对本项目——涟城的可行性与开发经营策划提出初步意见，结合项目的特点和优点，对项目的规划设计方案进行一定的描述。接着本报告对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可行性。在进行风险分析时，分别进行了盈亏平衡分析和敏感性分析，在敏感性分析中分别对销售收入和总投资进行了分析。经过研究分析可以看出本项目在经济上具有较强的可行性。

关键词：市场调查 财务分析 风险分析 可行性

The real estate development project feasibility study of liancheng

Abstract

Put forward the preliminary suggestion of the feasibility\developing and management of the LianCheng acorrding to the local market situation and the prediction of the future of Nanjing.Meanwhile investigat and analysis the mart of development and management enviornment of the project,and compare the perimeter main similar competition property.And though combining the characteristic and advantage of the project,then have a depiction of design.The follow context of the text is investment analysis,financial analysis and risk analysis to the project which is in hopes of probing into whether the project is feasible.At the time of the risk analysis,analyze break-even analysis and sensitivity analysis,an further analyze the sensitivity analysis of the sales revenue respectively and total investment.After research and analysis we can see that this project has stong economic viability.

Key word: Market investigation; Financial analysis; Risk analysis;The feasibility

目录

摘要 I

Abstract II

第一章 概述 1

1.1 建设单位情况简介 1

1.2 项目概况 1

1.2.1 项目位置 1

1.2.2 地块基本信息 1

1.2.3 周边环境 2

1.3 项目提出的背景 5

1.4 可行性研究的目的 5

1.5 可行性研究的主要依据 6

1.6 可行性研究的工作步骤 6

第二章 市场调查与预测 7

2.1 投资环境的调查与分析 7

2.1.1 政治环境分析 7

2.1.2 经济环境分析 8

2.1.3 房地产市场发展良好 8

2.2竞争项目分析 9

2.3 SWOT分析 12

2.3.1 优势及机会 12

2.3.2 劣势及威胁 13

2.4目标客户的确定及目标客户的需求分析 13

2.4.1 潜在消费者基本情况调查分析 13

2.4.2 潜在消费者的需求分析 15

2.4.3 目标客户的选择 15

2.4.4 目标客户的需求分析 16

第三章 项目规划设计 22

3.1 本项目宗地规划设计要点 17

3.2 规划设计目标与原则 17

3.2.1 规划设计目标 17

3.2.2 规划设计原则 18

3.3 规划设计理念 18

3.4 拟开发项目的规划设计方案 18

3.4.1 方案一 18

3.4.2 方案二 20

3.4.3 方案三 21

第四章 项目开发经营周期的确定 23

第五章 项目投资估算 24

5.1 方案一 24

5.2 方案二 27

5.3 方案三 31

第六章 项目收入估算 35

6.1 销售单价的估算 35

6.1.1 住宅销售单价的估算 35

6.1.2 地下停车位使用权价格估算 37

6.2 方案一 38

6.2.1 销售单价 38

6.2.2 销售面积的确定 38

6.2.3 销售计划 38

6.2.4 经营税金及附加 38

6.3 方案二 39

6.3.1 销售单价 39

6.3.2 销售面积的确定 39

6.3.3 销售计划 39

6.3.4 经营税金及附加 39

6.4 方案三 40

6.4.1 销售单价 40

6.4.2 销售面积的确定 40

6.4.3 销售计划 40

6.4.4 经营税金及附加 41

第七章 资金筹措计划 42

7.1方案一 42

7.2方案二 42

7.3方案三 42

第八章 经济评价 43

8.1财务评价方案一 43

8.1.1基本财务报表 43

8.1.2财务评价静态指标的可行性分析 44

8.1.3财务评价动态指标的可行性分析 44

8.1.4财务评价指标汇总 45

8.2财务评价方案二 45

8.2.1基本财务报表 45

8.2.2财务评价静态指标的可行性分析 46

8.2.3财务评价动态指标的可行性分析 46

8.2.4财务评价指标汇总 47

8.3财务评价方案三 47

8.3.1基本财务报表 47

8.3.2财务评价静态指标的可行性分析 48

8.3.3财务评价动态指标的可行性分析 48

8.3.4财务评价指标汇总 49

8.4综合评价 49

第九章 不确定性分析 50

9.1 敏感性分析 50

9.1.1方案一 50

9.1.2方案二 51

9.1.3方案三 51

9.2 临界点分析 52

9.2.1方案一 52

9.2.2方案二 52

9.2.3方案三 52

第十章 结论 54

10.1经济评价与不确定性分析的结果综述 54

10.1.1方案一财务指标分析 54

10.1.2方案二不确定性指标分析 54

10.2 优选的开发经营方案 54

10.2.1优选方案的确定 54

10.2.2优选开发经营方案简介 54

10.3 建议 56

参考文献 58

附录 59

致谢 73

第一章 概述

1.1 建设单位情况简介

和记黄埔有限公司（简称“和黄”）是《财富》全球500大企业，也是香港交易所最大上市公司之一。和黄业务遍布全球的大型跨国企业，经营多元化业务，包括全球多个市场最大的货柜码头经营商、零售连锁集团、地产发展与基建业务，以至电讯及电台广播服务，在全球五十二个国家经营五项核心业务，雇员超过二十四万人，核心业务计有港口及相关服务，地产及酒店，零售，能源、基建、投资及其他，与电讯等业务。截至2010年，和黄审核营业额约为港币三千二百六十亿元（四百二十亿美元）。2012年财富世界500强排行榜排名第362位。

1.2 项目概况

1.2.1项目地址

本项目位于南京市建邺区怡康街与西城路交汇处。

图1-1 项目地理位置

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