论文总字数：47855字

摘 要

可行性研究是一个项目的立项之本，对一个项目的开发起了关键作用，在如今社会上越来越受到人们的重视。

本设计首先阐述了房地产项目可行性研究的概念和意义，然后对万科金域蓝湾的背景和研究重点进行了概述；然后又进行了市场调查，对全国、南京、江宁的房地产状况进行深入了解，并且对未来做出了预测，以便为所提出的方案提供理论依据。根据房地产市场的情况和本项目的特点共提出三个设计方案分别是建设以休闲居住为住的多层住宅小区，以居住为主的高层电梯公寓，带有商业区的以居住为主的超高层电梯公寓。然后对三个方案进行评估,选出其中的最优方案。评估主要是以经济指标为依据，并将三个方案置于同一个经营周期内，进行各个方面的评估，做到客观公正。报告对其投资和收入进行了估算，并提出了资金筹措计划，可谓是尽力做到完善，做出最科学严谨的评估。最后经过对其经济评价和不确定风险分析得出第三套方案为最佳方案，并提出自己对建设规划的建议。

关键词： 可行性研究报告 最佳方案 资金筹措 投资收益

The project feasibility study of the Vanke paradiso

Abstract

The project feasibility study is the foundation of the project. It plays a key role to the development of a project, it’s be attented by people in today.

This design first expounds the concept of the project feasibility study and significance, then sketch out the background and the research focus of the VanKe paradiso. Then we make a market survey to the country /nanjing and Jiangning, and made a forecasting to the future, to provide the theory basis for the plan. According to the situation of the market and the feature of this project, I raise three plans, to build a village that most to live and have the multilayer residence, or a village that is High-rise apartment with the elevator, or to build a village there is High-rise apartment with the elevator and have sowntown. Then assess the three plans , to find the optimal solution. Assessment is mainly based on economic indicators, And three schemes in the same operating cycle, Assess from several aspects, in orde to be objective. Report make a estimate to invest and income, And put forward financing plan ,try to make it perfect, make the most rigorous scientific evaluation. Finally through with its economic uncertainty risk evaluation and analysis of the scheme for the optimal scheme, and put up some Suggestions on the construction plan.

Key Words: The feasibility study report； Best program； Fund raising； income from investment

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 概述 1

1.1项目概况 1

1.1.1项目名称 1

1.1.2项目的地块情况 1

1.1.3 项目建设单位 2

1.1.4 开发项目主要建设内容 3

1.1.5 项目建设的必要性 3

1.1.6 项目建设的自然条件 3

1.1.7 市政基础设施条件 4

1.2 可行性研究的目的 4

1.3 可行性研究的主要依据 4

1.4 可行性研究的工作步骤 5

第二章 市场调查与预测 6

2.1 投资环境的调查与分析 6

2.2.1.国家宏观投资环境的调查与分析 6

2.2.2 南京市东山新市区房地产投资环境的调查与分析 9

2.2 房地产市场状况的调查与分析 11

2.2.1.南京房地产市场简述 11

2.2.2 未来南京房地产市场预测 13

2.3 目标客户的确定及目标客户的需求分析 14

2.3.1 江宁住宅整体市场概述 14

2.3.2 江宁三大细分片区及周边细分片区住宅市场研究 15

2.3.3 东山新市区商业市场分析 21

2.3.4 本项目的目标客户确定及目标客户需求分析 22

第三章 规划设计方案 23

3.1 项目规划设计要求 23

3.2 三类规划设计方案简述 24

3.2.1 方案一：以居住为住的多层住宅小区 24

3.2.2 方案二：以居住为主的高层电梯公寓 25

3.2.3 方案三：带有商业住宅的以居住为主的高层电梯公寓 26

3.3 主要技术经济指标 26

第四章 项目开发经营周期的确定 28

第五章 项目投资估算 29

5.1 方案一的项目投资、运营费用估算 29

5.2 方案二的项目投资、运营费用估算 33

5.3 方案三的项目投资、运营费用估算 37

第六章 项目收入估算 42

6.1 方案一的项目收入估算 42

6.2 方案二的项目收入估算 44

6.3 方案三的项目收入估算 45

第七章 资金筹措计划 46

7.1 方案一的资金筹措计划 46

7.2 方案二的资金筹措计划 46

7.3 方案三的资金筹措计划 47

第八章 经济评价 48

8.1 财务评价 48

8.1.1 方案一的财务评价 48

8.1.2 方案二的财务评价 50

8.1.3 方案三的财务评价 53

8.2 综合评价 55

第九章 不确定性分析 56

9.1 敏感性分析 56

9.2 临界点分析 57

第十章 结论与建议 59

10.1 结论 59

10.2 建议 59

参考文献 60

附 录 61

第一章 概述

1.1项目概况

1.1.1项目名称

项目名称：万科金域蓝湾

1.1.2项目的地块情况

1. 项目地址

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