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摘 要

房地产项目可行性研究通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价，从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著，可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，也是房地产开发项目决策的重要依据。本文对张家港市湖滨国际景苑开发项目进行了可行性研究。

本文结合国家宏观政策，并对当地消费心理分析后规划了三种可行方案，再根据三种方案的财务报表和风险评估确定最佳方案。

为提高本文的说服力和现实意义，本文用到了市场比较法、敏感性分析法、临界点分析法等评价方法，使此次可行性研究更有参考价值。

关键词：房地产项目 可行性研究 经济效益

Feasibility study of Zhangjiagang Hubin International Garden Development Project

The feasibility study of real estate project is an important step in the decision analysis process of real estate development and a real estate development project through the comprehensive analysis, demonstration, comparison and evaluation of the project, so as to ensure that it is technically feasible, environmental permitting, economic reasonable and economic benefit is remarkable. The important basis of decision making. The feasibility study of Zhangjiagang Hubin international garden development project is carried out in this paper.

This paper combines the national macro policy, and then plans three feasible schemes after the analysis of the local consumption psychology, and then determines the best scheme according to the financial statements and risk assessment of the three schemes.

In order to improve the persuasiveness and practical significance of this article, this paper uses the market comparison method, sensitivity analysis method, critical point analysis method and so on to make the feasibility study more valuable.

Key words: real estate；project feasibility study；economic benefit

目 录

第一章 概述 1

1.1 建设单位情况简介 1

1.2 项目概况 3

1.3 项目提出的背景 4

1.4 可行性研究的目的： 4

1.5 可行性研究的主要依据 5

1.6 可行性研究的工作步骤 5

第二章 市场调查与预测 7

2.1 投资环境的调查与分析 7

2.2 项目市场状况的调查与分析 11

2.3 目标客户的确定及目标客户的需求分析 11

第三章 规划设计方案 13

3.1方案一的规划设计 13

3.2方案二的规划设计 16

3.3方案三的规划设计 19

第四章 项目建设周期的确定 22

第五章 项目投资估算 23

5.1方案一 23

5.1.1土地费用 23

5.1.2前期工程费 23

5.1.3基础设施建设费 23

5.1.4建筑安装工程费 24

5.1.5公共配套设施费用 24

5.1.6管理费用 24

5.1.7财务费用 24

5.1.8销售费用 25

5.1.9开发期税费 25

5.1.10其他费用 25

5.1.11预备费用 26

5.2方案二 27

5.2.1土地费用 27

5.2.2前期工程费 27

5.2.3基础设施建设费 27

5.2.4建筑安装工程费 28

5.2.5公共配套设施费用 29

5.2.6管理费用 29

5.2.7财务费用 29

5.2.8销售费用 29

5.2.9开发期税费 29

5.2.10其他费用 29

5.2.11预备费用 30

5.3方案三 31

5.3.1土地费用 31

5.3.2前期工程费 31

5.3.3基础设施建设费 31

5.3.4建筑安装工程费 32

5.3.5公共配套设施费用 33

5.3.6管理费用 33

5.3.7财务费用 33

5.3.8销售费用 33

5.3.9开发期税费 34

5.3.10其他费用 34

5.3.11预备费用 35

第六章 项目收入估算 36

6.1销售单价的估算 36

6.1.1估价原则 36

6.1.2普通住宅销售单价估算 36

6.1.3别墅住宅销售单价估算 40

6.1.4商业用房出售价格的估算 44

6.2方案一的收入估算 44

6.2.1销售单价 44

6.2.2销售面积、机动车停车位的确定 44

6.2.3销售比例的确定 44

6.3方案二的收入估算 45

6.3.1销售单价 45

6.3.2销售面积、机动车停车位的确定 45

6.3.3销售比例的确定 45

6.4方案三的收入估算 46

6.4.1销售单价 46

6.4.2销售面积、机动车停车位的确定 46

6.4.3销售比例的确定 46

第七章 资金筹措计划 47

7.1 方案一的资金筹措计划 47

7.2 方案二的资金筹措计划 47

7.3 方案三的资金筹措计划 47

第八章 经济评价 49

8.1财务经济评价 49

8.1.1方案一财务评价 49

8.1.2方案二财务评价 52

8.1.3方案三财务评价 55

8.1.4方案比选 58

8.2综合评价 60

第九章 不确定性分析 61

9.1 敏感性分析 61

9.2 临界点分析 63

第十章 结论 65

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 65

10.1.1 经济评价结果综述 65

10.1.2不确定性分析的结果综述 66

10.2 优选的建设方案简介 66

10.2.1市场调查与客户需求 66

10.2.2方案建设内容 67

10.2.3项目开发经营周期 69

10.2.4方案销售计划 70

10.2.5方案融资计划 70

10.2.6方案财务评价 70

10.2.7 方案风险评价 71

10.3 建议 72

结 语 73

参考文献 75

附 录 77

附录Ⅰ方案一相关经济评价表 77

附录Ⅱ方案二相关经济评价表 88

附录Ⅲ 方案三相关经济评价表 99

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