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摘 要

房地产项目可行性研究通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价，从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著，可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，也是房地产开发项目决策的重要依据。本文以南京雨花台区岱山G30地块房地产开发项目为研究对象，并对此项目三种规划方案的可行性问题展开研究。

本文在对项目背景和可行性研究意义进行简要说明后，结合国家宏观、微观投资环境和南京市房地产发展现状对项目的市场需求进行了分析，并规划了三种方案。根据三种方案分别计算投资和收入等财务报表，并结合财务评价和敏感性分析、临界点分析等数学方法和模型，确定最佳方案。

通过对南京雨花台区岱山G30地块房地产开发项目进行的可行性研究，得出了最优方案和项目可行的结论，并提出了相美的投资建议，为投资者投资决策提供了依据。

关键词：房地产项目 可行性研究 经济效益

The feasibility study report of 2018G30 Plot of Dai Shan Street, Yuhuatai District, Nanjing

Abstract

Real estate project feasibility study is to ensure that it is technically feasible, the environment allowable, economically reasonable, significant economic benefit. Real estate development feasibility study is an important decision-making steps in the analysis process, also an important basis for important decisions. This paper regards real the estate development of 2018G30 Plot of Dai Shan Street, Yuhuatai District, Nanjing as the research object and investigates the feasibility of three planning schemes.

After a brief description to the background and significance of project, by combining with the national macro, micro investment environment and Nanjing City real estate development status, the market demand for the project is analyzed and three schemes are planned. Investment and income financial statements are calculated according to the three planning schemes and the best scheme is determined by combining the financial evaluation and sensitivity analysis, critical point analysis methods and mathematical models.

Through the real estate development of 2018G30 Plot of Dai Shan Street, Yuhuatai District, Nanjing in the feasibility study, the best scheme and conclusion of feasibility is obtained and the paper gives the relevant suggestions which is basis for investment decision.

Key Words: Real estate project; Feasibility study; Economic benefit

目录

摘 要 I

Abstract II

第一章 概述 1

1.1 建设单位情况简介

1.1.1 项目建设单位名称

1.1.2 建设单位简介

1.2 项目概况

1.2.1项目名称:和峰南岸

1.2.2项目地块情况：

1.2.3 项目建设情况

1.3 项目提出的背景

1.4 可行性研究的目的

1.5 可行性研究的主要依据

1.6 可行性研究的工作步骤

第二章 市场调查与预测 6

2.1 房地产投资环境的调查与分析

2.1.1 国家宏观投资环境的调查与分析

2.1.2南京市房地产投资环境的调查与分析

2.2 项目市场状况的调查与分析

2.2.1南京房地产市场的状况

2.2.2类似房地产商品价格的调查与分析

2.2.3项目周边房地产竞争情况

2.2.4项目周边环境

2.3目标客户的确定及需求分析

2.3.1目标客户的确定

2.3.2目标客户的需求分析

第三章 规划设计方案 41

3.1 项目规划设计要求

3.2 规划设计方案

3.2.1 方案一

3.2.2方案二

3.2.3方案三

第四章 项目建设周期的确定 49

4.1 方案一的开发经营周期

4.2 方案二的开发经营周期

4.3方案三的开发经营周期

第五章 项目投资估算 53

5.1 投资估算的编制依据

5.1.1 投资估算的编制依据

5.1.2 投资估算的范围及组成

5.2 方案一投资估算

5.2.1 工程费用

5.2.2 建设工程其他费用

5.2.3 预备费用

5.2.4 资金筹措费

5.2.5 项目经营成本估算

5.3 方案二投资估算

5.3.1 工程费用

5.3.2建设工程其他费用

5.3.3 预备费用

5.3.4资金筹措费

5.3.5项目经营成本估算

5.4 方案三投资估算

5.4.1 工程费用

5.4.2 建设工程其他费用

5.4.3 预备费用

5.4.4 资金筹措费

5.4.5 项目经营成本估算

第六章 项目收入估算 72

6.1 销售单价的估算

6.1.1 高层精装住宅销售单价的估算

6.1.2 沿街商业出售单价的估算

6.2 方案一的收入估算

6.2.1 销售单价

6.2.2销售面积、机动车停车位的确定

6.2.3 销售比例的确定

6.2.4 销售收入及税金

6.3方案二的收入估算

6.3.1销售单价

6.3.2销售面积、机动车停车位的确定

6.3.3销售比例的确定

6.4 方案三的收入估算

6.4.1 销售单价

6.4.2 销售面积、机动车停车位的确定

6.4.3 销售比例的确定

第七章 资金筹措计划 84

7.1 方案一的资金筹措计划

7.2 方案二的资金筹措计划

7.3 方案三的资金筹措计划

第八章 经济评价 86

8.1 财务经济评价

8.1.1 方案一财务评价

8.1.2方案二财务评价

8.1.3方案三财务评价

8.2 财务评价指标结果比较与分析

8.2.1 方案比选

8.2.2 综合评价

第九章 不确定性分析 103

9.1 敏感性分析

9.1.1 单因素敏感性分析

9.1.2 多因素敏感性分析

9.2 临界点分析

第十章 结论 108

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述

10.1.1 经济评价结果综述

10.1.2 不确定性结果综述

10.2 优选的开发经营方案简介

10.2.1 市场调查与客户需求

10.2.2 方案建设内容

10.2.3方案的开发经营周期

10.2.4 方案销售计划

10.2.5 方案融资计划

10.2.6 方案财务评价

10.2.7 方案风险评价

10.3 建议

结 语 117

参考文献 118

附录Ⅰ 方案一 120

附录Ⅱ 方案二 130

附录Ⅲ 方案三 139

第一章 概述

1.1 建设单位情况简介

1.1.1 项目建设单位名称

重庆招商依云房地产有限公司

1.1.2 建设单位简介

重庆招商依云房地产有限公司的经营范围是：房地产开发经营；房屋销售；自有房屋租赁；房地产营销策划；房屋中介服务；房地产信息咨询服务；物业管理（凭相关资质执业）。（依法须经批准的项目、经相关部门批准后方可开展经营活动）。在重庆市，相近经营范围的公司总注册资本为7976733万元，主要资本集中在5000万以上 规模的企业中，共429家。本省范围内，当前企业的注册资本属于良好。

1.2 项目概况

1.2.1 项目名称:和峰南岸

1.2.2 项目地块情况：

①项目地址

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