摘 要

我国经济高速发展让房地产行业进入快速发展的时代，人们的住房需求也在增长，同时人们对生活品质的追求也在不断提高。房地产行业的高速发展也滋生了各种问题，房地产开发商面临着拿地成本高、资金链紧张等问题，风险较大。开发商和投资商逐渐意识到可行性研究在项目投资决策阶段的重要性，也意识到科学合理的可行性研究能让开发投资商识别风险、规避风险、风险定量，从而作出正确的判断，减少亏损的可能性。

本文以武汉天纵御景湾房地产项目为研究对象，通过预测武汉市房地产未来市场的发展形势，结合项目的SWOT市场分析、投资融资方案分析、项目规划、项目经济评价、财务分析等各方面对武汉天纵御景湾项目进行分析和论证，从而得出该项目在各方面可行的结论。

关键词：房地产；可行性研究；经济评价；SWOT分析；

Abstract

China's rapid economic development and has brought the real estate industry into an era of rapid development. People's housing demand and pursuit of quality of life is also increasing. The development of the real estate industry also breeds a variety of problems, real estate developers are faced with high land costs, tight capital chain and other issues, the risk is greater. Developers and investors gradually realize the importance of feasibility studies in the project investment decision-making stage, and also realize that scientific and reasonable feasibility studies can enable development investors to identify risks, avoid risks, and quantify risks, so as to make correct judgments and reduce the possibility of loss.

This article surveys the Wuhan Tianzong Yujingwan real estate project, forecasting the future development of the Wuhan real estate market, combining SWOT market analysis, investment and financial planning analysis, project planning and project economic evaluation of the project. , financial analysis and other aspects Analyze and demonstrate the Wuhan Tianzong Yujingwan project, and draw conclusions that the project is feasible in all aspects.

目录

第1章 绪论 1

1.1项目概况综述 1

1.2可行性研究的主要依据、工作范围以及要求 1

1.2.1可行性研究的必要性 1

1.2.2可行性研究的主要依据 2

1.2.3可行性研究的要求 2

1.2.4可行性研究的工作范围 3

第2章 市场调查与预测 4

2.1国内投资市场分析 4

2.1.1 全国宏观市场经济分析 4

2.1.2全国房地产市场近况 5

2.2武汉市房地产市场分析 7

2.3周边已有楼盘分析 8

2.4项目SWOT分析 11

2.4.1优势（strength） 11

2.4.2劣势（weakness） 11

2.4.3机会（opportunity） 11

2.4.4威胁（threat） 11

第3章 拟建规模与产品方案 13

3.1项目市场定位 13

3.1.1项目地块简介 13

3.1.2项目目标群体定位 13

3.2项目拟建规模 14

3.3产品方案 14

3.3.1户型设计 14

3.3.2建筑设计 17

3.3.3项目总体平面布局 18

第4章 项目实施过程规划 20

4.1组织机构设置 20

4.1.1公司简介与组织结构 20

4.1.2项目机构职能及人力资源分配 21

4.2项目进度、质量、成本管理目标 21

第5章 项目投资与项目融资 23

5.1建设投资估算 23

5.1.1土地费用 23

5.1.2建筑安装工程费 23

5.1.3开发期间税费 24

5.1.4基础设施费 24

5.1.5前期工程费 25

5.1.6公共配套设施费 26

5.1.7不可预见费 26

5.2资金使用计划及融资方案 26

5.2.1资金来源组成 26

5.2.2资金使用规划 27

5.2.3建设期贷款利息计算 27

第6章 财务评价与经济评价 29

6.1销售收入计算与税金计算 29

6.1.1销售收入计算 29

6.1.2销售费用计算 29

6.1.3税金计算 29

6.2项目经济评价 30

6.2.1现金流量表 30

6.2.2盈利能力分析 31

6.2.3偿债能力分析 33

6.3不确定性分析 33

6.3.1盈亏平衡分析 33

6.3.2敏感性分析 34

第7章 社会评价 37

7.1社会影响分析 37

7.2项目互适性分析 37

7.3社会风险分析 37

7.4社会评价结论 38

第8章 风险分析 39

8.1项目主要风险识别 39

8.2风险对策 39

第9章 研究结论和建议 40

9.1研究结论 40

9.2研究建议 40

参考文献 41

致 谢 42

第1章 绪论

1.1项目概况综述

（1）综述：武汉天纵御景湾位于黄陂区盘龙城临空经济区川龙大道与后湖北路交汇处，项目占地面积73700平方米，建筑面积251700平方米，绿化率30%，共计房屋数1714户15栋，容积率2.54，总停车位为2242个，其中地面停车位225个，地下停车位2017个，车位配比为1：1.3，户型面积再92~135平方米之间，周边配套设施尚算完善，基本能满足小区居民对衣食住行、教育、医疗等方面的需求。

（2）周边配套