摘 要

随着我国经济的不断发展，人民群众的收入也在不断上升，房地产行业也随之不断发展。房产越来越成为一种刚性投资。但随之而来的房价上涨也造成了普通人买不起房的现象，虽然许多地方房仍然供不应求，但也造成了很多房产空置的现象，从而造成了许多社会问题，这也引起了政府有关部门的重视，导致了政府一系列宏观政策调控。房地产项目的不确定性因素也不断变大，因此对项目进行可行性研究就变得非常重要。

本文依据房地产项目的经济评价理论和可行性研究方法，结合当前国家对房地产市场从紧宏观调控的新形势，对武汉喜瑞都房地产项目进行可行性研究。研究了其经济评价，环境评价，社会评价等内容，确定其开发前景如何。最终得出结论，开发该房项目具有可行性。

关键词：可行性研究；房地产；经济分析

Abstract

With the continuous development of our country's economy，people's income is rising，real estate industry has been growing too.Real estate is more and more become a kind of important investment.But the resulting prices also contributed to the ordinary people can't afford to buy a house,although many parts of the house is still in short supply，also creates many housing vacancy phenomenon.And the resulting a series of social phenomenon has caused the attention of the central,did some macroeconomic regulation and control.All of these make the real estate project feasibility research work is becoming more and more important.

The economic evaluation based on the real estate project feasibility study theory and methods, combined with the new situation of the current state of the real estate market tightening macro-control, the feasibility study of real estate projects. Wuhan cheerer studied its economic evaluation, environmental evaluation, social evaluation content, determine how its development prospects. Finally concluded that the feasibility with the development of the housing project.

Keywords: feasibility study; real estate; economic analysis

目 录

第1章 绪论 1

1.1 项目业主简介 1

1.2 项目概况 2

1.2.1 项目介绍 2

1.2.2 项目基本信息 2

1.2.3 项目周边配套 2

1.2.4 楼盘详情 3

1.3 项目建设条件 4

1.4 可行性研究的依据、工作范围及要求 4

1.4.1 可行性研究的依据 4

1.4.2可行性研究工作范围及要求 4

第2章 项目市场调查与预测 6

2.1 房地产市场系现状 6

2.1.1 2016年国内房地产市场运行状况以及2017年形势预测 6

2.2.2 武汉市房地产市场运行状况 6

2.2.3 2017武汉市房地产市场运行状况展望 8

2.3 项目地块周边开发现状 8

2.3 项目定位 9

2.3.1 项目市场定位 9

2.3.2 项目整体规划 9

2.3.3客户群定位 10

2.4 项目SWOT分析 10

2.4.1 Strength（优势） 10

2.4.2 Weakness（劣势） 11

2.4.3 Opportunity（机会） 11

2.4.4 Threat（威胁） 11

2.4.5 策略矩阵 12

第3章 项目规划与策划 12

3.1 设计依据 13

3.2 项目地块简介 13

3.2 项目拟建规模 13

3.3 项目建筑方案 13

3.3.1 建筑风格设计 13

3.3.1户型设计 15

3.4.3道路设计 17

3.4.4给排水设计 17

3.4.5项目结构设计 18

第4章 项目实施方案 19

4.1 组织机构及人力资源配置 19

4.1.1 开发商组织机构设置 19

4.1.2 项目人员配备情况 20

4.2 项目实施进度计划 20

第5章 投资估算与融资方案 22

5.1 项目投资估算及开发成本分析 22

5.1.1 土地费用 22

5.1.2 建筑安装工程费 22

5.1.3 前期工程费 23

5.1.4 基础设施建设费 23

5.1.5 公共配套设施费 24

5.1.6 开发期间税费 24

5.1.7 不可预见费 25

5.2 资金使用计划与融资方案 25

5.2.1 资金使用计划 25

5.2.2 融资方案 25

5.2.3 财务费用 27

第6章 投资分析基础数据 28

6.1 销售收入 28

6.2 成本及税金 29

6.2.1 投资成本 29

6.2.2 销售费用 29

6.2.3 税金 29

第7章 项目经济效益评价 32

7.1 现金流量表 32

7.2 财务评价 33

7.2.1 盈利能力分析 33

7.2.2 偿债能力分析 36

第8章 不确定性分析与风险分析 37

8.1 盈亏平衡分析 37

8.2 敏感性分析 38

8.3 风险分析 39

8.3.1 市场风险 39

8.3.2 技术风险 40

8.3.3 融资风险 40

8.3.4 配套条件风险 40

8.3.5 外部环境风险 40

第9章 环境评价 42

9.1 项目主要污染源分析 42

9.2 污染治理办法 42

9.3 结论 42

第10章 社会评价 43

第11章 结论和展望 44

11.1 结论 44

11.2 展望 44

参考文献 45

致 谢 46

第1章 绪论

中国的房地产行业近几年来一直在不断发展，2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：两会提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，一二线城市不断加大调控政策，，遏制了投机者的行为，降低了市场风险；在另一方面，许多中小城市政府依然坚持去库存的政策，不断改善市场环境。同时由于现行的货币信贷条件现对宽松，从而引起市场成交量不断上升，再加上部分城市住宅供应紧张、土地价格上涨较快，从而导致房价持续上涨。

武汉市在这样的房地产市场大背景下，在2016年全市新建商品房共成交344387套，其中商品住宅成交287952套，经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交6539套，商铺、写字楼、厂房以及车库等非住宅成交49896套，成交量再创历史新高。结合其他城市数据显示，无论是成交套数还是面积，武汉再次位居全国第一。由此可以看出来国家政策以及法律法规等方面的问题对一个房地产投资项目特别是商业地产投资项目的有效进行影响非常大，因此在这种状况下，对一个项目进行可行性研究就显得十分重要。

不仅如此，由于房地产行业是一个综合性很强的行业，涉及到社会生产生活的方方面面，因此房地产在开发工程中的环节以及各种不确定性因素也非常多。所以再进行房地产项目策划的时候需要考虑的因素也非常多。不仅需要考虑市场发展状况，市场投资环境等情况，还需要对项目的定位以及。因此，房地产项目的可行性研究非常重要。项目可行性研究报告的好坏甚至对项目的成败起到了至关重要的作用。因此对喜瑞都项目进行可行性研究是十分重要的^[1]。

1.1 项目业主简介

本项目的开发商为武汉阳光嘉业房地产开发公司，于2011年10月19日在武汉市武昌区工商行政管理和质量技术监督局登记成立，注册资本为5000万人民币，，公司经营范围主要包括房地产开发，商品房销售等。公司成立以来，在武汉已成功打造光谷8号、阳光上城、中南SOHO城、中南欢乐汇、巴黎春天等高品质项目，受到业界的一致好评，深得购房者青睐。公司以塑造精品建筑为目标，以服务社会发展为方向，打造了一支严谨、专业、活跃、向上的精英地产团队，营造了一个乐于奉献、善于沟通、敢于超越、精于钻研的企业文化氛围。迄今为止，公司所打造的项目在各个片区均展露出标杆级的品质和现象级的表现。其中，光谷8号、中南SOHO城分别以领衔光谷核心以及中南腹地的姿态亮相江城；巴黎春天、阳光上城则分别在南湖中心、文化大道大放异彩。在未来，公司还将通过不断地努力，完成更多品质优良、口碑良好、能够吸引购房者的地产项目，从而达成造福于社会的终极目标。面对未来，阳光嘉业将继续秉持着“精研建筑”的工作态度、“品质开发”的工作理念，用高品质建筑及高成长价值享誉社会各界。

1.2 项目概况

1.2.1 项目介绍

喜瑞都地处武昌南二环的“白沙洲中央生态居住新城”核心地段，这是长江以东大武昌的一块价值洼地，拥有四通八达的立体交通网络和便捷的都市生活圈，以白沙洲大道为轴线的东西片区域将会成为“新的桥头堡经济带”； 项目总占地面积约3.36万方，总建筑面积约15.4万方，规划有社区商业及幼儿园。精心设计全能三房两卫产品，重新定义当下所需求的“居住功能空间”，给您全方位的生活体验。

1.2.2 项目基本信息

普通住宅