摘 要

本毕业设计为房地产评估，是根据不同的估价方法，遵循相应的估价原则，按照一定的估价程序，采用科学的估价方法，对房地产的真实、客观、合理的价格所作出的估计和推测性的判断。选取的评估对象为建湖县帝璟湾小区房地产住宅及商业，评估总建筑面积30428.42㎡。土地性质为商住用地。评估目的为抵押贷款价值的评估。

经现场查勘，估价对象位于盐城市建湖县北区域，属老城改造区域，设施设备完善。评估过程中对估价对象所处的建湖县城北区域以及附近住宅小区和商圈进行深入的调查研究，了解估价对象周边的房地产市场的环境，同时了解国家及地方的有关政策法规和标准，确定影响评估价值的因素。结合搜集到的资料，并采用较为常用的市场比较法、成本法对评估对象进行市场价值评估。最终，在假设和限制条件为前提下，经测算得出本次评估对象在估价时点2018年4月20日的抵押价值总价为人民币壹亿玖仟玖佰陆拾叁万元整。

关键词：房地产评估 估价程序 估价方法 房地产市场价值

Jianhu County Dijingwan Community Real Estate Appraisal Report

Abstract.

This graduation design is a real estate appraisal, it is according to the different valuation methods, follow the corresponding evaluation principle, according to certain valuation procedures, adopting scientific appraisal methods, real, objective and reasonable price of real estate of estimate and judgment of the speculative.Selection of appraisal objects for jianhu emperor jiing bay village residential and commercial real estate, evaluate a total construction area of 30428.42 ㎡.The property of land is commercial and residential land.The purpose of the assessment is to assess the value of the mortgage.

The appraisal object is located in the north area of jianhu county in yancheng county, which belongs to the old city reconstruction area, and the facilities are perfect.Assessment in the process of the valuation object in jianhu county north area and the nearby residential area and the business circle of in-depth investigation and study, understand the surrounding environment of the real estate market valuation object, at the same time, understand the national and local relevant policies and regulations and standards, to determine the impact assessment factors of value.Based on the data collected, the market value evaluation of the evaluation object is carried out with the common market comparison method and the cost method.Finally, under the assumptions and constraints as the prerequisite, it is estimated that the total price of the use right of the evaluation object and the valuation point of time on April 20, 2018 will be RMB 199.63 million yuan.

Key words: real estate appraisal, appraisal process, valuation method, real estate market value.

目 录

摘 要 I

Abstract. II

第一章 致估价委托人函 1

第二章 估价师声明 4

第三章 估价假设和限制条件 5

3.1 本次估价的假设前提 5

3.1.1 一般性假设 5

3.1.2 背离事实假设 6

3.1.3 不相一致假设 6

3.1.4 依据不足假设 6

3.2 估价报告使用的限制条件 6

第四章 房地产估价结果报告 7

4.1 估价委托人 7

4.2 房地产估价机构 7

4.3 估价目的 7

4.4 估价对象 7

4.4.1 估价对象基本状况 7

4.4.2 土地基本状况 8

4.4.3 建筑物基本状况 9

4.5 价值时点 9

4.6 价值类型 9

4.6.1 价值类型及定义 9

4.6.2 价值内涵 9

4.7 估价原则 10

4.7.1 此次估价遵循的行为原则 10

4.7.2 此次估价遵循的技术原则 10

4.8 估价依据 11

4.8.1 本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件 11

4.8.2 本次估价采用的有关估价标准 11

4.8.3 由建设方出具的资料 11

4.8.4 其他 11

4.9 估价方法 11

4.10 估价结果 12

4.11 注册房地产估价师 13

4.12 实地查勘期 13

4.13 估价作业期 13

4.14 估价对象变现能力分析 13

4.14.1 房地产变现的特殊性 14

4.14.2 影响房地产变现能力的主要因素分析 14

4.14.3 假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与估价结果的差异程度 16

4.15 风险提示 17

4.16 估价报告应用的有限期 18

第五章 房地产估价技术报告 19

5.1 估价对象描述与分析 19

5.1.1 区位状况描述与分析 19

5.1.2 实物状况描述与分析 19

5.1.3 权益状况描述与分析 20

5.2 市场背景描述与分析 22

5.2.1 建湖县经济社会发展概况与简要分析 22

5.2.2 建湖县房地产市场状况 24

5.2.3 当前宏观财税政策的影响分析 25

5.2.4 综合分析 25

5.3 估价对象最高最佳利用分析 26

5.3.1 调查及分析利用现状 26

5.3.2 最高最佳利用的分析和选择 26

5.4 估价方法适用性分析 27

5.5 估价测算过程 28

5.5.1 比较法测算 28

5.5.2 成本法测算 33

5.6 估价结果确定 48

5.6.1 假定未设立法定优先受偿权下的房地产价值 48

5.6.2 注册房地产估价师知悉的法定优先受偿权 49

5.6.3 房地产抵押价值评估结果 49

参 考 文 献 50

附 件 51

致 谢 54

第一章 致估价委托人函

致：XXX公司

受贵公司委托，我公司对位于盐城市建湖县城冠华西路南、秀夫路东侧帝璟湾住宅小区中的212套住宅、34套商业房地产进行了抵押价值评估。

依据公司提供的有关资料，房地产估价员在实地查勘和市场调查的基础上，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，遵照有关法规、政策及标准，在合理的假设下，采用科学的估价方法，对估价对象在价值时点的抵押价值进行了专业分析、测算和判断，得出了估价结果，完成了估价报告。现将报告的主要事项函告如下：

一、估价目的

为估价委托人债权收购重组提供参考依据而评估房地产抵押价值。

二、估价对象

1、财产范围：估价对象房屋及其占用范围内的土地使用权。

2、名称：盐城市建湖县城冠华西路南、秀夫路东侧帝璟湾住宅小区中的212套住宅、34套商业房地产。

3、坐落：盐城市建湖县城冠华西路南、秀夫路东侧帝璟湾住宅小区。

4、规模：总建筑面积30428.42㎡。