文 献 综 述

1.1 可行性研究的含义和背景

房地产可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。

现如今房地产产业发展迅速，相应的工程设计方案和施工技术要求越来越。，为了使我国房地产行业更加迅速地发展，国家对其投入越来越多，工程数量也增加了很多，参与施工建设的企业和人数也越来越多，但是由于种种原因，房地产行业出现了很多问题，比如设计方案可实施性差，工程预算不合理，施工过程缺乏监管管理等问题，这些问题出现的根本原因就是房地产项目在立项之前的可行性研究工作没有做到位。因此要避免在房地产施工过程以及施工过后出现一系列问题，必须认真对待房地产项目的可行性研究，保证项目工程的顺利进行，保证我国房地产行业的健康发展。

房地产项目具有投资额大、不确定性因素多、开发与经营风险较大等特点，同时存在着很高的投资风险，其成功的关键在很大程度上取决于决策的正确与否因此，在项目的决策阶段,为避免投资的盲目性,越来越多的房地产投资者把对项目进行的可行性研究作为投资决策的重要依据。对房地产项目开发进行可行性研究是控制投资风险、确保合理开发的先决条件。^[1]

1.2 可行性研究的目的和意义

一个成功的房地产项目,关键在于前期的决策。决策又需要准确科学的调查分析和测算,这些都决定了房地产项目可行性分析旳重要作用,本文的研究意义目的主要体现在以下三点:

(1)鉴于房地产资金需求大、开发时间长、期间具有较多的不确定性等因素,房地产项目在开发前进行可行性研究十分必要。

(2)为了保证房地产项目能投资获利,对项目进行全面、系统、科学的分析是非常重要的。一个可行性研究就是将该项目的市场调研、项目定位、开发计划、财务运作、销售管理等进行全方位的论证,分析中间可能影响的因素,对项目的投资成功提供合理保证。

(3)近年来,房地产行业随着限购、税收等多项国家政策打压,中国的房地产市场已经不像以前有地可建、有房可卖就能获利。随着中国房地产市场陆续受到的打压,购房者持币观望,销售困难,价格下行,房地产企业的贷款也遇到阻碍。在目前的环境下,房地产企业进行严谨、科学的房地产投资分析就更加重要了。^[2]

对于房地产项目进行可行性研究的主要目的在于投资决策从技术、经济等方面提供科学依据，从而提高项目投资决策的水平，提高项目的投资经济效益。具体的说，一个完善科学的房地产项目可行性研究在房地产项目实施过程中可以起以下三种作用^[4]：

①保证项目投资决策的科学性。房地产开发项目投资周期长，牵涉面广，而且房地产市场的不确定因素多，盲目投资很难取得预期经济效益。只有对投资项目进行详细可靠的市场预测、成本分析、效益计算和风险评估，才能使投资决市场预测、成本分析、效益计算和风险评估，才能使投资决策正确。

②保证项目投资优化。一般情况下，可行性分析是研究一个项目能不能做，能做的话能得到怎样的经济收益和应该怎样做的项目分析。同时，有的情况是研究一个项目的多个方案，要在多个可行方案中选出一个最优方案。这样，研究员就能在可行性分析的基础上，全面考虑市场、资金、风险员就能在可行性分析的基础上，全面考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍，优选最佳项目方案,使投资获取最大经济效益。如果没有房地产项目投资的可行性研究成果，房地产项目投资就无法得到优化。

③保证项目投资有序性。房地产项目投资的可行性研究阶段，实质上就是对未来项目的实施进行周密安排的过程。特别是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流、还贷能力等进行一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等，使整个项目的实施有条不紊地进行，以达到预期目的。

1.3 与房地产开发项目可行性研究中有关规定概述

目前指导房地产开发项目可行性研究的主要规章：

（1） 《国务院关于投资体制改革的决定》(国发 200420 号)^[5]

国家改革项目审批制度，落实企业投资自主权。对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。其中，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目无论规模大小，均改为备案制。实行备案制的投资项目，除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。房地产开发项目属于备案制的投资项目，房地产开发项目可行性研究主要是为投资决策和项目融资提供依据。

(2)《国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（发改投资[2006]1325 号）^[6]

建设项目经济评价应根据国民经济与社会发展以及行业、地区发展规划的要求，在项目初步方案的基础上，采用科学的分析方法，对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证，为项目的科学决策提供经济方面的依据。

建设项目可行性研究阶段的经济评价，应系统分析、计算项目的效益和费用，通过多方案经济比选推荐最佳方案，对项目建设的必要性、财务可行性、经济合理性、投资风险等进行全面的评价。项目规划、 机会研究、 项目建议书阶段的经济评价可适当简化。

健全建设项目经济评价、评估工作制度。政府投资项目的经济评价工作应由符合资质要求的咨询中介机构承担，并由政府有关决策部门委托符合资质要求的咨询中介机构进行评估。承担政府投资项目可行性研究和经济评价的单位不得参加同一项目的评估。

（3） 《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》 （国家纪委9号令）^[7]

第六条经项目审批部门批准，工程建设项目因特殊情况可以在报送可行性研究报告前先行开展招标活动，但应在报送的可行性研究报告中予以说明。项目审批部门认定先行开展的招标活动中有违背法律、法规的情形的，应要求其纠正。

第七条在项目可行性研究报告中增加的招标内容，作为可行性研究报告附件与可行性研究报告一同报送。

第八条项目审批部门在批准项目可行性研究报告时，应依据法律、法规规定的权限，对项目建设单位拟定的招标范围、招标组织形式、招标方式等内容提出核准或者不予核准的意见。

1．4 房地产项目可行性研究的主要内容

房地产可行性分析的内容因项目的复杂程度,环境状况和具体情况而有所不同,但一份规范的可行性分析报告应包括三个方面的内容,既项目的市场可行性分析,项目的技术可行性分析和项目的经济可行性分析。其具体应该包括以下内容^{[8] [9]}：

①项目概况

是对项目总体情况进行的描述和说明。主要包括项目名称该项目提出的背景项目具备的基本条件,如项目的地理位置,交通,人口,自然环境,社会经济条件,水文,地质,植被等环境条件项目的性质及主要特点项目开发建设的社会经济发展前景,在城市总体规划中的地位及作用等项目开发建设的宗旨,开发规模,`总体构想,主要功能及主要经济技术指标项目开发建设的社会经济意义。

②市场调查分析与需求预测

包括市场供给分析及预测市场需求分析及预测市场价格分析以及未来走势预测自身竞争力以及竞争对手分析相关市场如建材市场,劳动力市场等的调查分析。

③规划方案的优选

房地产开发项目内容繁杂,涉及因素多,仅依靠个别指标来衡量其优劣是非是非常困难的。评价一个项目的优劣,还要综合考虑社会,技术,环境,生态等诸多方面,因此,需要对开发项目进行综合评价。综合评价的方法很多,包括评分综合评价法,层次分析法,灰色综合评价法,模糊数学综合评价法等。最常用的是平分综合评价法。评分综合评价法就是对方案的各项指标规定一个满足程度,根据指标的重要性赋予指标一个权重,根据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值,由此得出总综合分值,依次选择最优方案的方法。具体内容包括规划设计,包括建筑物主要参数,建筑物布局,市政设施以及其他公用设施配套等的确定和选择对多种方案进行总体性描述详细介绍选定方案的情况,包括建筑物布局,功能划分,道路交通,市政设施及公用设施分布,建筑物主要技术参数,项目主要技术经济指标等。

④开发进度安排

包括大型项目分阶段,分片施工的实施进度主题工程,附属工程的开发进度各项作业活动的统筹安排等。

⑤项目投资估算

对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。包括开发直接费,包括土地费用,前期工程费,房屋开发费开发间接费,包括管理费,销售费用,财务费用,其他费用,不可预见费,税费。

⑥资金的筹集方案及筹资成本估算

包括资金的筹集方案资金的筹集成本项目的还贷能力,支付能力分析等。

⑦财务评价

财务评价是依据国家现行财税制度,现行价格和有关法规,从项目角度对项目的盈利能力,偿债能力和外汇平衡能力等项目财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行性的一种方法。具体包括销售及租赁收入估算经济效果指标计算,包括净收入,投资收益率,投资回收期等主要技术经济指标项目经济效益评价与财务指标分析,包括净现值分析与评价,内部收益率分析与评价,动态投资回收期分析与评价相关报表的编制,包括预计损益表,预计资产负债表,预计财务现金流量表,债务偿还表,资金来源与运用表等。

⑧风险分析

风险分析是可行性分析的一项重要内容,通过对影响投资效果的社会,经济,环境,政策,市场等因素的分析,了解各因素对项目的影响性质和程度,为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性为投资者了解项目的风险大小几风险来源提供参考。具体包括房地产投资风险因素分析不确定性分析,包括盈亏平衡分析,敏感性分析以及概率分析等内容。

⑨国民经济评价

国民经济评价是项目评价的重要组成部分,也是投资决策的重要依据之一。国民经济评价是指根据国民经济长远发展目标和社会需要,衡量房地产投资项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。它是从整个国民经济发展的角度来分析评价房地产投资项目需要国家付出的代价和对国家做出的贡献,是从国家宏观经济角度分析项目的微观经济效益。国民经济评价包括社会效益评价和环境效益评价。社会效益是指项目投资为满足社会需求所做贡献的大小。环境效益是指项目开发给城市环境改善带来的效益。

1.5地产开发项目可行性研究中存在的问题^[10]

进入21世纪,我国房地产业迅猛发展,各地在建项目空前活跃,而且投资主体逐渐由国家转变为民营外资和机构投资者,规范的市场策划与前期投资分析,已经成为目前房地产项目的主要竞争力的体现，另一方面,随着土地竞卖政策的广泛推行,房地产微利时代已经到来,市场竞争也日益加剧,房地产开发风险凸显,向科学决策严格管理要效益已经成为了目前众多房地产商们的生存之本"目前在房地产行业中,项目投资前期的可行性研究已经被广泛重视和采用,并已经纳入了房地产开发的最必不可少的环节,有些成熟的品牌开发商甚至认为前期可行性研究的成败已经决定了这个项目成败的90%。但在房地产行业中,由于目前整体依然处于”小、散、零、差”的状态,市场化程度依然不高,发展依然处于初级阶段,在前期可行性研究阶段依然存在很多亟待解决的问题主要表现在以下几个方面:

(l)比较重视房地产前期策划,而忽视可行性研究与分析"在很多房地产商看

来,市场是策划出来的,很多策划大师应运而生,在房地产界比较时髦的是全程策划、全案策划，但这些策划很多都是在没有完善的可行性研究和市场调研

的情况下,所作出的一种营销与广告策略方案,带有明显的盲目性。

(2)在房地产开发全过程中,比较重视包装与炒作,但忽视科学理性的决策与管理，有很多开发商认为楼盘成败关键在于能否把房子卖出去,而要想把房子卖出去,关键就要讲一个故事把未来描绘得天花乱坠，我们看到一些开发商并不认真进行可行性研究,甚至根本不做,而是在忙于前期产品的包装以及开盘时如何进行市场炒作,可很多楼盘由于先天就存在很多缺陷,开盘后还是滞销。

(3)在可行性研究过程中,市场调研分析不足产品市场地位不准很多开发商在进行可行性研究中,往往带有很强的主观愿望,有些则由于投资方合作方乃至老板一个人的先入为主的个人意愿等因素,往往无法进行客观理性和独立的市场调研和可行性研究,造成市场地位目标客户群定位以及产品定位出现偏差,结果造成可行性研究结果不可行,或形式上可行,但实际运作中根本不可行。

(4)在可行性研究过程中,比较重视定性的的判断,而缺少较为系统的量化的分析与论证。在很多开发商实际运作过程中,往往把前期的方案设计报批程序等时间视作硬性要求,而迫于开发计划竞争需要等因素的压力,开发商往往把可行性研究这一最关键的环节任意挤占和压缩,结果造成在可行性研究方面投入的精力和费用不足,只进行定性的粗略的分析与预测,而缺乏必要的理性的定量的分析与论证,可行走性研究实际上只进行了一半就结束了。^[11]

1.6提高可行性研究水平的措施

（1）可行性研究的不确定性研究有以下三种方式^{[12] [13]}

①敏感性分析

房地产开发项目的敏感性分析是分析项目投资效益的财务评价指标对影响该项目各因素的变动而引起财务评价指标变动的相关情况，因为影响决策的因素是多样的，而这样多种的因素混合在一起对整个决策的作用往往很难简单明了的去区分开来，但是在实际的操作过程中，单个的因素对整个项目决策起的作用往往又显得比较重要，在这样的情况下，这部分的分析就十分的关键和必要了。敏感性分析可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。单因素敏感性分析顾名思义主要是分析单个因素对在整体的影响。多因素敏感性分析主要是站在两个或两个以上的因素的角度上对整个决策的影响，其所采用的分析方法是其实是各个单个因素的分析过程叠加而成。而对于行业的发展来说，要想朝着良性的方向发展，这样的分析一定是必不可少的。

②风险性分析

房地产由于其自身固有的一个特点，投资的风险大、回报率高、回收期长等特点十分突出。任何一项商业项目或事业都是避免不了的会面对在市场经济条件下所带来的一些风险，房地产市场也不例外。在任何一个房地产项目投入之前，房地产开发商都应该对这个项目的各类因素进行考量，以综合判断是否应该投入。而在这样的投入中，显然风险性分析是占着十分重要的位置的。房地产开发项目的风险性分析的主要目标和目的主要是用来判断该项目是否应该投入建成，并且在实际的风险条件下，其盈利能力、综合发展等等。

③盈亏平衡分析

盈亏平衡分析也称收支平衡分析。它是对房地产市场的项目在最开始筹划投入及实施到实际推进及投入使用后的综合经营情况、顾客拥有量等所产生的整体效益而综合判断其项目的盈亏状况。这样的分析方法在实际的操作过程中往往是用来具体详细的判断整个项目的综合能力和综合水平的，并且在必要的时候有针对性的提出一些解决措施和政策以促进整个项目更好的运行和发展。

（2）针对可行性研究不确定性提高其水平的措施

①建立科学的评价指标体系

在理论上不断借鉴西方发达国家关于可行性研究的理论与操作方法， 综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等各种囚素，建立一套适应我国房地产市场特点的评价指标体系经初步研究。房地产开发可行性研究评价指标体系可包括规划评价、 设计方案评价、市场定位评价、经济评价等指标。建立健全房地产财务评价指标参数标准。

②提高人员素质，建立投资责任追究制度

要提高房地产可行性研究准确性，必须提高可行性研究人员的素质。从某种意义上讲，可行性研究人员应该是”全才” ，必须具备工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识。首先，国家有关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导，重视专业人才培养，完善注册房地产估价师、房地产经纪人和造价工程师的陪养和考核体制。其次，在政策上扶持房地产评估企业和房地产咨询公司的建立和发展，同时严格审核其是否具备接受可行性分析业务的能力，对具备能力的单位颁发资质证书、评定等级并加以行业规范，对不具备资格的单位彻底清理。，明确在可行性研究报告上签字生效的权利和承担的法律责任，建立可行性报告编制单位和研究人员的权责体制，从根源上遏制可行性研究流于形式的可能。

③加强定性分析工作，做到定量分析与定性分析并重。

房地产可行性研究需要在实际工作中加强定性分析工作， 特别应加强房地产开发项目投资环境分析工作。 房地产开发项目投资环境分析是房地产开发项目可行性分析的重要内容，也是房地产企业发展谋划的根本前提，分析房地产投资环境有利于房地产企业寻找发展机会，避免环境威胁。一般来讲，对具体某个投资者而言，投资环境是无法改变也是不可控制的。尤其在投资前期，充分了解和把握投资环境，对于制定正确的房地产投资方案，做出正确的房地产投资决策意义重大。因此，在房地产可行性分析中切实做到实事求是，定量分析与定性分析并重。^[14]

1.7结语

可行性研究是建设工程的前期准备阶段相对重要的部分， 因此此次的毕业设计选择房地产开发项目可行性研究这一研究方向， 需要我将大学期间所学理论知识与工作实践相互结合起来，一方面加深对理论知识的理解与运运用，另一方面，在生产实习中认真学相关工程在实际方面的运用以及如何更好的解决一系列的实际问题。^[15]

参考文献：

[1] 宿春莲.浅论房地产可行性研究F293.31006-7973（2009）04-0067-02

[2] 杨涛 成都S房地产项目可行性研究

[3] 宿春莲.浅论房地产可行性研究F293.31006-7973（2009）04-0067-02

[4]《国务院关于投资体制改革的决定》(国发 200420 号).

[5]《国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（发

改投资[2006]1325 号）.

[6]《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（国家计委9号令201）.

[7]《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》 （国家纪委9号令）

[8] 高晓晖.房地产开发与经营 上海财经大学出版社 2005，3

[9] 夏光明.试论房地产开发投资项目可行性研究的主要内容.城市开发，1995 4，22-25

[10] 石金光.房地产可行性研究概述F293.30 1001-828X(2016)018-000320-01

[11] 付晓春.大连明珠房地产投资项目可行性研究

[12] 梁昌钮.论可行性研究在房地产开发中的作用 沈阳建筑工程学院学报 2011.11

[13] 牛新祥.试述市场经济体制下的可行性研究化工技术经济 2003.1

[14] James D.Vernor.Readings in market research for real Estate,GEORGIA State University,2000

[15] Marc. A. Rosen Sustainability Aspects of Real Estate Development: Lithuanian Case Study of Sports and Entertainment Arenas