摘 要

房地产项目可行性研究通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价，从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著，可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，也是房地产开发项目决策的重要依据。本文以南京市浦口区明发香山郡房地产开发项目为研究对象，并对此项目三种规划方案的可行性问题展开研究。

本文在对项目背景和可行性研究意义进行简要说明后，结合国家政策、南京市房地产投资环境和发展现状对项目的市场需求进行了分析，并规划了三种方案，结合财务评价和风险评估等数学方法和模型，确定最佳方案。

本文选取了较多的不同住宅小区进行比较，提高了本文的说服力和现实意义，能够更好地为投资者提供决策的依据。

关键词：房地产项目 财务分析 可行性研究

Feasibility study on the real estate project of mingfa xiangshan county, PUKOU district, Nanjing

Abstract

Real estate project feasibility study based on the comprehensive analysis and demonstration of development projects, the scheme comparison and evaluation, to ensure that it is technically feasible, allowed on environment, economically rational, economic benefit is remarkable, the feasibility study is the important step in the process of real estate development decision analysis, decision making of real estate development project is the important basis.This paper takes the real estate development project of mingfa xiangshan county in pukou district of nanjing city as the research object and studies the feasibility of the three planning schemes.

Feasibility based on the project background and research significance briefly explain, combined with the national policy, nanjing real estate investment environment and current situation of the development of the market demand for project are analyzed, and planning the three schemes, combined with the financial evaluation and risk assessment and other mathematical methods and models, determine the best solution.

This paper selects many different residential areas for comparison, which improves the persuasive and practical significance of this paper, and can better provide the basis for investors to make decisions.

Key words:Real estate project;Financial analysis;Feasibility st

目 录

第一章 概述 1

1.1建设单位情况简介 1

1.2项目概况 2

1.3项目提出的背景 3

1.3.1地理位置 3

1.3.2人文政策 3

1.4可行性研究的目的 4

1.5可行性研究的主要依据 4

1.6可行性研究的工作步骤 5

第二章 市场调查与预测 7

2.1投资环境的调查与分析 7

2.1.1国家方面 7

2.1.2城市方面 8

2.1.3项目周边 10

2.2房地产市场状况的调查与分析 11

2.2.1南京市房地产市场的状况 11

2.2.2类似房地产商品价格的调查与分析 13

2.2.3项目周边房地产竞争情况 14

2.2.4项目周边环境 15

2.2.5该地块项目相比其他地块的优势： 16

2.3目标客户的确定及目标客户的需求分析 17

2.3.1目标客户 17

2.3.2目标客户的需求分析 17

第三章 规划设计方案 18

3.1项目规划设计要求 18

3.2规划设计方案 18

3.2.1方案一 18

3.2.2方案二 20

3.2.3方案三 22

第四章 项目建设周期的确定 25

4.1确定项目建设周期 25

4.2 项目开发经营周期 25

第五章 项目投资估算 26

5.1 方案一项目投资估算 26

5.1.1土地费用 26

5.1.2前期工程费用 26

5.1.3 基础设施建设费 26

5.1.4建筑安装工程费 27

5.1.5 公共配套设施费用 27

5.1.6管理费用 27

5.1.7财务费用 28

5.1.8销售费用 28

5.1.9开发期税费 28

5.1.10其他费用 28

5.1.11预备费用 29

5.2方案二项目投资估算 30

5.2.1土地费用 30

5.2.2前期工程费用 30

5.2.3 基础设施建设费 30

5.2.4建筑安装工程费 31

5.2.5 公共配套设施费用 31

5.2.6管理费用 32

5.2.7财务费用 32

5.2.8销售费用 32

5.2.9开发期税费 32

5.2.10其他费用 33

5.2.11预备费用 34

5.3方案三项目投资估算 34

5.3.1土地费用 34

5.3.2前期工程费用 34

5.3.3 基础设施建设费 35

5.3.4建筑安装工程费 35

5.3.5 公共配套设施费用 36

5.3.6管理费用 36

5.3.7财务费用 36

5.3.8销售费用 36

5.3.9开发期税费 36

5.3.10其他费用 37

5.3.11预备费用 38

第六章 项目收入估算 39

6.1销售单价的估算 39

6.1.1高层住宅销售单价的估算 39

6.1.2小高层住宅销售单价的估算 43

6.1.3 机动车停车位使用权价格的估算 46

6.2 方案一的收入估算 47

6.2.1 销售单价 47

6.2.2 销售面积、机动车停车位的确定 47

6.2.3 销售比例的确定 47

6.2.4 销售收入与税金 47

6.3 方案二的收入估算 48

6.3.1 销售单价 48

6.3.2 销售面积、机动车停车位的确定 48

6.3.3 销售比例的确定 48

6.3.4 销售收入与税金 48

6.4 方案三的收入估算 49

6.4.1 销售单价 49

6.4.2 销售面积、机动车停车位的确定 49

6.4.3 销售比例的确定 49

6.4.4 销售收入与税金 50

第七章 资金筹措计划 51

7.1 方案一的资金筹措计划 51

7.2 方案二的资金筹措计划 51

7.3 方案三的资金筹措计划 51

第八章 经济评价 53

8.1 财务经济评价 53

8.1.1 方案一财务评价 53

8.1.2 方案二财务评价 56

8.1.3 方案三财务评价 59

8.2 财务评价指标结果比较与分析 62

8.3综合评价 64

第九章 不确定性分析 65

9.1 敏感性分析 65

9.1.1单因素敏感性分析 65

9.2 临界点分析 67

第十章 结论 68

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 68

10.1.1 经济评价结果综述 68

10.1.2 不确定性结果综述 68

10.2 优选的开发经营方案简介 69

10.2.1 市场调查与客户需求 69

10.2.2 方案建设内容 69

10.2.3 方案开发经营周期 71

10.2.4 方案销售计划 72

10.2.5 方案融资计划 72

10.2.6 方案财务评价 73

10.2.7 方案风险评价 73

10.3 建议 74

结 语 75

参考文献 77

附录Ⅰ 方案一 79

附录Ⅱ 方案二 100

附录Ⅲ 方案三 120

致 谢 140

第一章 概述

1.1建设单位情况简介

企业名称：明发集团南京房地产开发有限公司

企业性质：有限责任公司(台港澳与境内合资)

成立日期：2002年07月12日

企业地址：南京市江北新区浦东北路5号总部商务广场3幢

注册资本：18000.000000万美元

业务范围： 在依法批准受让的2007G17地块（该地块土地证号为：宁浦国用（2009）第16449P）从事“明发城市广场”房地产项目的开发；在依法批准受让的2012G55地块（该地块土地证号为：宁浦国用（2013）第05246号）从事“财富大厦”房地产项目的开发；自建商品房的销售、租赁及售后服务；物业管理；以及房地产调研、策划、咨询（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

法定代表人：黄焕明