（一）目的及意义

1.目的

随着经济的发展和城镇化进程的推进，房地产业发展迅速，极大的促进了我国国民经济的发展，并成为我国经济的支柱产业。经过多年的改革，住宅房地产在我国得到了迅猛的发展，无论是在大城市还是在中小城市，居民的财富经验还是以传统的“成家立业”为代表，房产作为财富的代名词，又是人们投资的首选，因此从一定程度上来说，刚性需求和投资需求提升了住宅房地产的价格。但中国的住宅市场仍然存在众多社会问题，例如对住宅市场的过热投资和盲目开发、消费者购房理念偏差，低收入者购房困难，房地产的库存量居高不下等这一系列问题，导致大中小型城市普遍出现高空置率和中低收入无力购房的矛盾现象，房地产市场秩序混乱，这些现象的出现都与住宅的价格有关。

武汉作为国家生态旅游城市，被评为中国宜居城市，同时也是长江南岸重要的滨江港口城市。近年来，随着国家政策的扶持，城市化建设的加快，武汉住宅房地产市场发展迅速，不断出现大量新楼盘，二手房交易频繁，房价一路上升，房地产市场呈现一片火热景象。但过高的房价加大了刚需人群的购房成本和压力，并且中心城区房价高、土地稀缺却供不应求，东部地区地势平坦房价低却无人问津，造成了住宅价格在空间上分布不平衡。本文在此背景下，针对武汉市住宅房地产市场出现的问题，通过对武汉市住宅房地产的空间分异特征及驱动力研究，能够为消费者选择合适的住房和投资置业提供指导，为政府及相关部门掌握住宅房地产价格在空间分布上的发展趋势，制定合理的城市布局和发展规划提供参考，并为开发商在选址投资和制定销售价格上提供依据。

2.意义

近年来，房地产的涨幅过大，全国涨幅超过100%，不断增长的房地产价格使得人们对商品住宅望而却步，而住宅价格是影响房地产市场发展的关键性因素，对房地产市场的发展具有重要的影响。目前，对于武汉市住宅房地产价格的相关研究非常少，部分研究也是侧重在某个开发项目或者具体问题上，没有形成系统性和综合性的科学研究。不同的城市内部空间结构不同，住宅价格也随着城市空间结构的变化不断改变，需要更新的数据进行研究并探索其分异特征。本文以武汉市住宅价格为基础数据，运用GIS软件的分析功能以及统计学知识，研究出武汉市商品住宅价格在空间上的分异特征并进行量化研究，从而探讨出形成此现象的影响因素，对促进武汉市住宅房地产市场健康发展具有十分重要的理论和实践意义。

（二）国内外研究现状

1.国外研究现状

国外有关住宅价格分异的理论与研究起始于20世纪20, 30年代，相对来说起步较早。由于住宅产品是一种异质性商品，西方学者往往用的是Hedonic Model(特征价格模型)来探究住宅价格空间分布的规律并揭示其影响因素。Hedonic模型就是一种处理异质产品差异特征与产品价格间关系经常采用的模型(王冬辉等，2006)。Ridker(1967)通过建立住宅特征价格模型，最先把价格特征理论应用到住宅市场的研究并分析了环境质量的改善对住宅价格的影响。从此特征价格被认为是房地产产品估价最重要的研究方法之一，到20世纪90年代，此方法被越广泛的应用于房地产研究中。Pace通过与空间和时间有关的12个变量，建立了满足空间限制要求的房地产价格预测模型((Pace et al, 2000)，丰富了房地产价格的研究。

此外，随着地理信息技术的发展，GIS越来越广泛的应用于房地产研究领域，西班牙Olmo C 2007)通过研究Granada的区位特征价格的趋势，运用GIS技术，并将多种插值方法相结合，对西班牙的Granada的住宅价格的空间分布特征进行研究分析。GIS的兴起为人们在分析、处理地理空间信息开辟了有效的新途径，借助GIS的空间分析功能，结合Kinging空间插值等模型的实证研究，得出住宅价格在空间上的分布特征。随后，国外的学者利用GIS软件对住宅价格的空间分布研究越来越多，很多实证案列为我国学者的研究奠定了基础。