摘 要

目前，我国产业已成为房地产行业的价格已经成为公民和政府的广泛关注。所以对它的的影响因素进行深入研究会有更重要的的理论意义和经济意义。针对该问题，本文将利用特征价格模型来研究房地产市场价格。本文以江苏省为例，对2018年江苏省的各个市的新房与二手房的价格以及对影响它们的因素包括区位、小区环境、教育配套、建筑类型和房屋面积等进行实证分析。

本文第一章对此次研究项目的研究背景，研究意义，研究方法和内容等方面进行详细叙述。第二章则是对搜集到的国内外文献进行综述，了解现在的研究情况。 第三章详细介绍了特征价格模型理论，分别从模型的函数形式和估计验证几个方面展开。第四章是以江苏省各个市房地产为例进行实证研究并确定最终特征价格模型，然后分析检验该模型。第五章是实证研究的结论，并且其具有的现实意义。第六章为对论文的总结，并说明本文存在的不足。

关键词: 特征价格，江苏省房地产，新旧房

Research on price characteristic equation of real estate market in Jiangsu province

Abstract

At the moment, the price of our real estate sector has become a general concern for citizens and governments. Therefore, the study of factors affecting production is of theoretical and economic importance. In Jiangsu Province, for example, there is an empirical analysis of the prices of new and used buildings and their effects in different urban centres in 2018, including location, housing environment, education level, type of building, residential area, etc.

Chapter 1 sets out in detail the context, significance, methodology and content of the relevant research. The second chapter is an overview of internal and external literature to understand the current state of research. Chapter 3 explains in detail the theory of the hedonistic model a, which has developed in the functional form of the model a and the validator of the assessment. parts of hedonistic prices and analyse and examine them by comparing functional forms of different price characteristics. Chapter 5 presents the conclusions of empirical.Chapter 6 summarises the text and illustrates its shortcomings.

Keywords: Characteristic price, Jiangsu real estate, old and new housing

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 绪论 1

1.1 研究背景 1

1.2 研究意义 1

1.2.1 理论意义 1

1.2.2 现实意义 1

1.3 研究内容和方法 2

第二章 文献综述 3

2.1 国外文献 3

2.2 国内文献 3

第三章 特征价格模型 5

3.1 基本定义 5

3.1.1 特征价格 5

3.1.2 特征价格模型 5

3.2 特征价格模型理论基础 5

3.2.1 消费者理论 5

3.2.2 市场均衡理论 5

3.3 特征价格模型 6

3.3.1 模型的函数形式 6

3.3.2 特征价格模型估计方法 6

3.3.3 特征价格模型的检验 6

第四章 江苏房地产实证研究 8

4.1 南京 8

4.1.1 模型函数的选择 8

4.1.2 特征价格模型的估计方法 9

4.1.3 特征价格模型的检验 9

4.2 苏州 14

4.3 无锡 15

4.4 扬州 15

4.5 镇江 16

4.6 徐州 16

4.7 泰州 17

4.8连云港 17

4.9淮安 18

4.10 宿迁 18

4.11 盐城 19

4.12 常州 19

第五章 总结和展望 21

5.1 总结 21

5.2 展望 22

参考文献 24

致谢 26

附录 27

第一章 绪论

1.1 研究背景

我国自1998年改革住房制度后，房地产业进入市场化并得到飞速发展。尤其是随着城市化的不断推进，房地产业已经变成了我国经济的重要产业，对我国金融市场有巨大影响。

然而房地产行业的蓬勃发展也引发了许多问题，其中最敏感的问题就是我国城市住宅房价格的持续快速上涨。由2018年国家统计局公布的全国房地产市场的数据显示，2018年全国的住宅房均售价为8962元/平方米，同比增长6.3%。并且全国销售的商品房面积达到了商品房成交量的历史最高点，有17.8亿平方米，同比增长7.9%。

但是据相关研究报告显示，居民的可支配收入增长的速度远低于房价增长的速度。但现如今房屋住宅已经成为居民生活的必需品。因而高房价已经成为了政 府需要尽快处理的重大问题。

1.2 研究意义

1.2.1 理论意义

首先在中国房地产不断发展得背景下，为房价提供了一个基于房屋特征的价格模型，量化了房价与影响房价的各房屋特征之间的关系。为以后更好的研究中国房地产的发展与走势提供了基础。

1.2.2 现实意义

既有助于消费者买到与价格相匹配的房屋，让他们明确的知道他们所购买的房屋的各个特征属性相对应的价值。也有助于房地产开发商根据房屋面积，区位环境和配套设施等市场需求决定其开发与定价，使得产品发挥最大的效益同时企业实现利润的最大化。最后政府部门出台更加利于市场需求的政策。为以后城市规划，交通路线建设等提供更具有解释意义的依据。

1.3 研究内容和方法