摘 要

商品房市场是我国国民经济的重要组成部分，随着我国经济的飞速发展，城市商品房的价格也随之波动上涨，某些一线特大城市的商品房价格甚至已到天价。本论文主要通过收集近年来的有关数据和阅读相关文献的方法对城市商品房价格上涨原因进行探究，然后再对商品房市场未来的发展趋势进行分析。正文将商品房价格波动的影响原因分为供求关系、土地价格、政府宏观调控三个变量，并对三个变量的作用过程进行探究，对比国外商品房市场的发展经验，分析了我国商品房市场发展的现状。房地产经济是我国经济发展过程中的中流砥柱，是GDP持续稳定增长的中坚力量，如果房地产经济能够一直良性发展，国民经济也会更加繁荣。

关键词：商品房 房地产 市场 政府 泡沫

Abstract

Commerical housing economy is an important part of our national economy, with the rapid development of national economy,some urban commercial housing prices fluctuates up, certain first-line mega cities of commercial housing prices, even to the price. This paper, through the collection of relevant data in recent years and the method of reading the relevant literature to explore the causes of urban commercial housing prices up, and then on the future development trend of the commercial housing market analysis.The text will divide price fluctuation influence reason into three variables, including the relationship between supply and demand, land prices, the government's macroeconomic regulation , and the action process of the three variables to explore, compared to the foreign real estate market development experience, analyzes the status of China's real estate market development. Real estate economy is the mainstay in the process of China's economic development, is the backbone of the sustained and stable growth of GDP, if the real estate economy can has been benign development, the national economy will be more prosperous.

Keyword:Commercial housing Real estate Market Goverment Foam

目录

第1章 绪论 3

1.1研究背景 3

1.2研究的目的及意义 3

1.3研究的主要内容及思路 4

第2章 影响城市商品房价格的因素 4

2.1供求关系因素 5

2.1.1城市人口增加对需求的影响 6

2.1.2城市拆迁、住房改造对供给的影响 6

2.1.3房地产投资增加对需求供给的影响 6

2.2土地价格因素 7

2.3政府宏观调控政策因素 8

第3章 国外大城市商品房市场的发展经验 9

3.1国外商品房市场模式与制度 9

3.2国外商品房泡沫 10

3.2.1国外商品房泡沫破灭的原因 10

3.2.2国外商品房市场泡沫破灭带来的启示 11

第4章 近年来中国大城市房地产市场的发展现状 12

4.1市场发展现状 12

4.2目前市场发展出现的主要问题 13

4.2.1不同地区发展不平衡 13

4.2.2住房供给结构扭曲 14

4.2.3房地产投机行为盛行 15

4.3大城市房产泡沫程度探究 16

第5章 我国商品房市场未来发展趋势预测 19

5.1市场未来供给与需求趋势 19

5.2商品房空置率会缓慢降 19

5.3商品房市场趋于成熟 20

第6章 结论 20

第1章 绪论

1.1研究背景

“衣食住行”是现代生活的基本要素，住房更是每户家庭的必要生活资料。自建国以来，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。即城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房修建完毕之后，各个单位按照一系列的基本筛选条件将住房分配给员工，并且只收取极小比例的租金。直到1988年6月，国务院决定停止实行包分配的福利住房制度，推行住房分配货币化，促使了城镇居民住房需求通过市场的自由调节来达到均衡。从此，中国的住房分配走上了商品化的道路。

自1988年推行住房货币化政策的近20年来，我国经济飞速发展和人口爆炸性增长共同促使房地产行业迎来了属于自己的黄金时期，各大城市商品房楼盘拔地而起，房地产业俨然成为我国国民经济发展的主要支柱之一。然而今年来，我国大城市商品房价格持续攀升，波动幅度相当明显。根据国家统计局有关数据显示，像北京，上海，广州这些一线大城市，其城镇房价家庭收入比甚至已经超过了12:1。与此同时，房价过快地增长也催生了“房奴”，“蜗居”等现实问题，过大的价格波动已经超出了大部分年轻人的收入承受能力，这些问题犹如一根坚硬的鱼刺卡在当代年轻人的心中。面对目前一直上涨似乎没有尽头的房价，再联想到之前泡沫破灭，价格暴跌的经济萧条，部分投资房地产的人士提前开始预测商品房市场的发展走势，准备给自己的投资制定最优的策略。

大城市房价波动为何幅度如此之大？又有哪些因素在影响商品房的价格？这些因素是怎么样影响着房价？商品房市场未来的发展趋势又会是什么样的呢？这些问题都是通过理论和时间得到的，而本论文也正是在此背景下来探讨这些问题。

1.2研究的目的及意义

现今房地产业是国民经济的支柱，研究商品房价格规律是国民经济可持续发展的现实需要。从微观层面上来说，各个经济主体（个人，企业）都需要准确地预测房地产市场的价格发展趋势以此来制定自己的最优经济策略。从宏观层面上来说，研究房地产行业发展是国民经济规划的必须要求，同时也为政府的宏观调控提供理论依据。

商品房价格不仅仅和国民经济的可持续健康发展有关，同时也会影响到居民的切身生活水平及社会的和谐程度，所以研究影响我国商品房价格波动的因素和市场的未来走势具有着相当重要的理论和现实意义。

看着扶摇直上的房价，很多在一线大城市奋斗的年轻人可以说是“望房兴叹”，有很多原本和睦的家庭因为房子的问题闹的四分五裂，同时也有很多生活在城市的年轻人因为房子的问题而为自己的婚姻发愁。不得不说大城市商品房价格过快地上涨已经直接或者间接地引起了许多的社会问题。

本论文通过研究大城市房价上涨原因及未来发展趋势的分析，可以让消费者对商品房市场有个理性的理解，给还在大城市准备购房的年轻人一些参考意见，同时也向一些商品房投资者提供一些参考。希望我这篇用四年所学经济学知识写成的论文能够在现实中或者理论上具有一定的价值，能够尽一个本科生之所能。

1.3研究的主要内容及思路

论文研究的主要内容可以分为两个方面，一方面是对近年来大城市商品房价格巨幅波动的原因进行探究，第二则是对大城市商品房市场的未来发展趋势进行预测。

第二章探究的是商品房价格波动的三个因素：供求关系因素，土地价格因素和政府宏观调控政策因素，其中供求关系因素又分为三个不同的条件对需求和供给的影响，政府宏观调控分为已出台政策和预期政策的影响，并将通过用收集的实际数据来分析各因素的影响程度。

1. 四章是论文的理论核心，主要分析研究国外大城市商品房市场的发展经验和近年来中国大城市商品房市场的发展现状。

第五章内容探讨大城市商品房的未来发展趋势，并对未来的市场状况做出个人的预测。

论文在撰写过程中不仅会采用文献研究法，广泛地查阅相关资料和文献，在借鉴别人研究的成果之上，深入思考，形成自己的观点，还会通过互联网收集近年来的相关影响数据，用实际数据来辅助验证理论观点。

第2章 影响城市商品房价格的因素

在城市商品房价格短期时间内大幅度波动的背景条件下，究竟是哪些因素在影响，是一个值得探究的问题。通过阅读有关文献，我把波动的主要原因归于三个因素—— 供求关系因素、土地价格因素和政府宏观调控因素。接下来将会通过实际的分析来进行探究三个因素影响商品房价格的原因过程。

2.1供求关系因素

商品房也属于普通商品，所以其价格规律必定服从一般商品的价值规律，即价格是由需求与供给决定的。

商品房的需求指消费者愿意且尽最大能力能够购买商品房的最大数量，但只有总需求中的真实需求部分与商品房的价格有关。由于有效需求涉及到居民对未来收入的预期、人口的流动性及增长、地区经济发展等诸多不确定因素，所以对有效需求精准地分析是比较困难的。

商品房的供给是指卖家愿意卖出且能够卖出的商品房的总量。一般情况下，商品房的销售量和供给量存在正相关关系。和普通商品相比，商品房特殊在具有一个较长的生产周期，这个周期从通过政府取得土地使用权到楼盘建设结束，往往长于其他的商品。

图2-1 供求关系对商品房价格的影响

上图中，横轴表示数量，纵轴表示价格，需求曲线为DD，供给曲线为SS，供给曲线与需求曲线的交点P为均衡价格（如图2-1A）。当某些外在因素对供给或者需求产生影响时，供需曲线将会相应移动，然后产生一个新的平衡点（如图2-1B，2-1C，2-1D）。

下面选取了三个对供给需求产生影响的条件来对商品房价格上涨原因进行探讨。

2.1.1城市人口增加对需求的影响

表2-1 2009-2015年一线城市人口数(单位：万人)

资料来源：国家统计局

由于大城市相比于其他的中小型城市拥有更多的工作机会，更好的医疗设施保障，及更好的教育资源等条件。所以在法律允许的情况下，就会有大量的外来人口涌入（如表2-1）。从而引起城市人口的短期快速增长，所以在短时间内需求曲线也会上移，形成新的均衡价格，且新的均衡价格高于原均衡价格，房价上涨，如图2-1B。外来人口大多数为白领和学生，他们是对住房需求最强烈的群体，对住房需求具有刚性，即无论房价如何上涨，他们都会在力所能及时主动购买住房。

2.1.2城市拆迁、住房改造对供给的影响

城市拆迁，住房改造是一个城市在城市化过程中必不可少的过程，在发展过程中各个城市的拆迁也是十分普遍的。在拆迁的过程中摧毁了很多老旧的的住房用来进行修建商业街或者公共设施，相当于直接减少了居民住房的供给，供给曲线向左移动，产生新的均衡。新的均衡相比于原均衡房屋数量减少，但是均衡价格增加，即商品房价格上涨，如图2-1C所示。

2.1.3房地产投资增加对需求供给的影响

当闲置投资资金看准一个新的商品房投资项目，开始大量购买商品房，发挥商品房的的投资价值，引起商品房价格上涨。这种情况下商品房的需求上升，需求曲线也相应向右移动。当房价上涨时，人们对商品房的需求包括消费需求和投资需求，尤其当房价短时间大幅波动时，就会出现投资需求大于消费需求的情况。于是普通居民的闲散资金又投资到商品房市场，此时商品房价格有了持续上升的动力。到了这个时候原有的商品房已经不足以支撑起大量增加的需求了，房地产开发商开始新建新的楼盘来增加供给，经过一段时间后，新的楼盘拔地而起，供给曲线向左移动与新的需求曲线形成新的均衡。相比于旧的均衡，在房地产投资增加的条件下，新的均衡住房数量和均衡价格都增加了（如图2-1D）。

表2-2 近年来房地产开发投资额及增长率

资料来源：中国统计年鉴