1.1项目背景及地理位置

时至今日，武汉市房地产开发行业取得了长足发展,已成为国内房地产投资热点区域之一， 2017年武汉全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，市场交易额再创新高，位居全国前列。2018年初武汉市房地产市场发展势头良好，房地产开发投资将继续保持相对理性地稳定增长。

武汉绿地海珀御观房地产项目位于武昌区和平大道750号（原武昌车辆厂）。项目选址整体看位于武昌滨江，长江一桥与长江二桥之间，属于长江主轴的核心区域，属于武昌二环内沿江地段；目前该选址周边只有联投中心一新开楼盘，无其它楼盘，且该项目选址就在华中第一高楼绿地606旁边，绿地海珀御观在绿地整个武昌滨江项目中，处于绿地的A02地块，相对于前期地块更比较靠近临近大道，可以一线观江。

目前该地周边配套不多，规格也不太高。交通方面，该地连通汉口目前已经有了长江大桥、二桥、地铁2号线、长江隧道，随着未来地铁7、8号线的通车，武昌与汉口的沟通会更加便利。另外周边和平大道上将来还有5号线经过，距离该项目较近站点是三角路站。目前前往该地主要公共交通为公交车，较近站点是和平大道惠誉花园站，公交线路达13条之多。其商业配套主要是集中在水岸国际商业街附近，另外就是绿地本身的高端购物中心——绿地·大观，和距离该地约2.8公里的销品茂，以及武汉天地（约6公里）、江汉路（约3.6公里）等；教育配套方面，目前周边只有三角路小学、新河街小学；医疗方面距离较近的就是和平大道上的紫荆医院，以及三甲医院湖北中医院（约3.5公里）、武警湖北省总队医院（约4.5公里）。

武汉绿地海珀御观房地产项目占地面积63414平方米，建筑面积400076平方米。共9栋楼，项目容积率4.73，绿化率28.45%，总户数1131户。

1.2研究目的及意义

随着武汉市经济持续快速发展，区域经济综合实力迅速增强，居民对生活和居住水平有了新的需求。目前武汉房地产市场需求大，“一房难求”的现象十分突出，因此武汉绿地海珀御观房地产项目开发在时期选择上是正确的，但房地产行业是投资收益与风险并存，对房地产开发企业来说，随着行业的发展，资金更加密集，单个项目投人更大，风险更高。为了规避风险，获取与提高利润，开发企业在项目投资前期应进行可行性研究。在对武汉绿地海珀御观房地产项目开发进行可行性研究前，我们应具体了解和掌握可行性研究的含义与作用。

可行性研究是指在具体实施某一投资建设方案前，对拟建项目在市场上、工程上、经济上的可行性进行论证、研究和评价。可行性研究是房地产项目开发活动中最基本的、首要的工作，也是开发项目投资决策的基础。房地产项目具有投资额大、风险高、建设和运营周期长等特征，受自然、社会、经济、心理等因素的影响大，一旦决策失误就会给投资者带来巨大的甚至毁灭性的损失。通过可行性研究，在很大程度上能够提升房地产项目决策正确性，提高项目的经济效益。房地产开发项目可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。我们需要明确可行性研究的作用，以及为什么要编制房地产项目可行性研究报告。房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其作用主要体现在如下几个方面：

第一，可行性研究报告是项目投资决策的依据，能够全面提供项目决策所需的重要数据和信息，明确开发的房地产产品的供求状况、市场竞争能力、成本与收益和风险程度，从而得出项目是否可行、建议采用何种方案和重点控制的敏感性因素等结论供决策者判断和分析。

第二，可行性研究报告是项目筹集资金的依据，此外，当房地产开发项目的所需资金来源于多种途径时，投资方应进行可行性分析，确定最佳的资金筹措方式，以减少资金利息和开发项目的总投资。