摘 要

我国房地产市场自1998年房地产改革至今走过风雨二十年，从计划分配体制逐渐走入市场化、规模化、产业化，并逐渐成为支撑我国宏观经济发展的支柱产业，对我国特色社会主义建设做出了无可取代的巨大贡献。然而在二十余年的飞速发展中，我国房地产市场也不可避免出现了一些问题和乱象，主要表现为：房价虚高、投资过热、结构失衡等。面对这些问题我国政府各部门自2003年至今出台一系列政策予以纠正和改善，但是调控政策似乎并未取得预期的明显效果，本文分析我国政府调控楼市的五大手段——税收政策、土地政策、金融政策、货币政策、行政手段的理论可行性，整理罗列了2003年至2016年政府各部门出台用以调控楼市的重要政策，结合这十多年的相关数据，从整体调控有效性和供求调控有效性分析这一系列的调控政策功效几何，并对房价调控政策效果不佳的原因进行分析，对未来调控方向和调控手段优化建言献策。

关键词：房地产市场；房价；政府调控；有效性分析

Abstract

China's real estate market has gone through 20 years since 1998's real estate reform. It has gradually entered the market, scale and industrialization from the planned distribution system, and has gradually become the pillar industry supporting China's macroeconomic development, making an irreplaceable and tremendous contribution to the construction of socialism with Chinese characteristics. However, in the rapid development of more than 20 years, China's real estate market inevitably has some problems and chaos, mainly manifested as: high house prices, overheated investment, structural imbalance and so on. Faced with these problems, our government departments have issued a series of policies to correct and improve them since 2003, but the regulatory policies seem to have not achieved the desired obvious results. This paper analyses the theoretical feasibility of the five major means of government regulation and control of the real estate market, namely, tax policy, land policy, financial policy, monetary policy and administrative means, and lists the government from 2003 to 2016. Each Department has promulgated important policies to regulate and control the real estate market. Combining with the relevant data over the past decade, this paper analyses the effectiveness of these policies from the perspective of overall regulation effectiveness and supply and demand regulation effectiveness. It also analyses the reasons for the poor effect of housing price regulation policies, and gives suggestions on the future direction of regulation and control means optimization.

Keywords：real estate market; real estate price; government regulation; effectiveness analysis

目录

第一章 绪论 1

1.1选题背景 1

1.2我国房地产市场存在的问题 1

1.2.1房价虚高 2

1.2.2房地产投资过热 3

1.2.3户型结构不合理 3

1.3研究动态 4

第二章 房地产市场不正常运行的原因 5

2.1房地产市场本身的性质 5

2.2土地财政 5

2.3房地产开发资金的易得 6

2.4城市化进程中的户籍制度 6

2.5居民消费偏好 6

第三章 房地产市场调控政策 8

3.1政策分类及有效性原理： 8

3.1.1税收政策的有效性原理分析 8

3.1.2土地政策的有效性原理分析 8

3.1.3金融政策的有效性原理分析 9

3.1.4货币政策的有效性原理分析 9

3.1.5行政手段的有效性原理分析 9

3.2房地产市场调控政策梳理 10

3.2.1第一阶段 10

3.2.2第二阶段 11

3.2.3第三阶段 13

第四章 调控有效性分析 17

4.1整体调控有效性分析 17

4.2供求调控有效性分析 19

4.2.1供求总量调控有效性分析 19

4.2.2供求结构调控有效性分析 21

第五章 我国房价调控中出现的问题 22

5.1调控措施与目标有较大偏差 22

5.2调控主体繁多缺少协作 22

5.3缺少对银行信贷部门的调控 23

5.4未触及土地财政的问题 23

5.5地方政府缺少积极响应 23

第六章 我国房地产调控的对策建议 24

6.1明确调控态度、细化调控目标 24

6.2加强政策制定的同步协调性 24

6.3建立健全的二手房交易市场、机制 24

6.4平衡地方预算，解决土地财政 25

6.5调动地方政府积极性 25

参考文献： 26

致谢 28

第一章 绪论

1.1选题背景

自1980年5月15日《人民日报》、《经济日报》在头版显著位置发表1980年4月《邓小平同志关于建筑业和住宅问题的谈话》，就向全国人民传达了一条消息：房子是可以买卖的。自此，其影响之深远至今挥散不去的“城镇住房制度改革”拉开了帷幕。改革的目标是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

而1998年国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》，则进一步宣告了自新中国建立以来“住房实物分配”制度的终结，开启了住房社会化、货币化的新里程，简言之，则是公允了住房货币交易的合法化。

此一举立即释放了我国民间积聚已久的大量购房需求，中国房地产市场随之孕育，并开始了其20余年的曲折发展。如今中国房地产市场的体量早已今非昔比，20年间仅就住宅新开工房屋面积一项，就从1998年城镇住房制度改革伊始的153,145,000.00平方米一跃而起至2017年的1,128,977,800.00平方米，而商品房销售面积自1998年的121,853,300.00平方米更是增加到了2017年的1,694,078,154.00平方米，不可谓之不壮观。

我们可以看到中国房地产市场在过去的20年里创下的非凡成绩，但是随着房地产的欣欣向荣，城镇住房制度改革初衷之一：满足城镇居民不断增长的住房需求，究竟这20年有没有很好的解决这一根本问题呢？答案并不唯一，那么讨论目前中国房地产目前中存在的乱象、问题，分析近20年来房地产政策导向及其效果，就有着很深远的意义，这也正是本文所要探讨的内容。

1.2我国房地产市场存在的问题

自1998年以来，中国宏观经济不断跃进，随之而来的城镇化覆盖越来越广，城镇人口逐渐增加，居民收入、储蓄、消费相较于1998年已获得质的变化，多重因素促进房地产市场供需两旺，总体呈现高的发展态势。2017年住宅新开工房屋面积是1998年的7.372倍；而对于商品房销售面积2017年更是1998年数据的13.903倍；全国商品房销售额达到了1，337，013，064万元，相较于1998年的数据高出了近62倍。而其中最具代表性的数据——城镇人均居住建筑面积则是由1998年的9.3平米/人到2017年的36.9平米/人。

表1.1 城镇人均居住建筑面积表

资料来源：《中国统计年鉴》、财新通数据库（由于客观原因，未能在互联网找到2013-2015年相关数据）

这标志着城市居民的居住生存空间与生活质量在居住方面有了相当大的提高，未来城市首次购房需求会有较为显著的减少。而且随着居民收入水平提高，再加上二胎政策放开，居民对居住面积的需求增大，“卖小房换大房”、“卖旧房换新房”，或者二次购房的居民比例会不断增加，改善性需求将会成为楼市需求的主体。

中国房地产快速发展20余年，不得不说在今天繁荣的房市场背后，或明或暗已经暴露出了不少乱象，首当其冲，房价过高是一个不争的民生问题，但是由于房价过高所带来的其他衍生问题也并不罕有，例如住房分配不公等一系列问题正困扰着中国超过半数的城镇家庭。

1.2.1房价虚高

当前我国各省市，尤其是在一线大城市中，房价虚高早已不是新闻，而一直居高不下的房价是大大高于其建设成本的，买房、房价一直占据着中国居民茶余饭后谈资的主战场，成为人们诟病、抱怨也是关心的最大话题之一，这无不体现着目前的房价确乎是已经超出了大部分家庭的预期接受范围。

高房价的影响范围也逐渐从北上广深等一线城市向新一线、二三线城市扩张，房价涨势凶猛，亟需遏制手段和政策。以下就2005——2017年全国35个大中城市住宅商品房平均销售价格（元/平方米）的价格变化做简单数据分析。

表1.2 住宅商品房销售平均价格

资料来源：《中国统计年鉴》

1.2.2房地产投资过热

中国房地产市场内，无论从主观出发，购房者——中国居民中主流的消费观就包含着安土重迁，房子这样的不动产是安身立命之所，房屋建筑的多少或者高大与否和身份地位挂钩，这种根深蒂固的消费观裹挟着不可逆转的城市化进程，多重因素造成了房地产市场上刚需十足；抑或是客观而言，房地产这20年一直是中国经济腾飞的支柱产业，产业净值较高、利润大，吸引投资者趋之若鹜。更结合近几年中国股票证券市场经历了长达5年的熊市，货币的超发并没有带来股票证券市场的大幅上涨，反而因为“货币的逐利性”通过各种途径源源不断流入房地产来赚取超额收益，“热钱”不断，供给不断。供需双旺的现状渐渐使房地产市场背离了“房子是用来住的”这一初衷，反而成为了金主、资本家、开发商甚至政府逐利的竞技场，“捂盘惜售”、“哄抬房价”“九秒售罄”等乱象可见一斑、“学区房”、“地铁房”、“楼王”等炒作概念的出世似乎标榜着楼市的抢手，但是，炒房背后恐怕还是给广大百姓的自住性购房带来了沉重压力。

1.2.3户型结构不合理

按照我国城镇居民的收入和消费水平而言，发展完善的房地产市场结构应该是中间大、两头小的“橄榄型”，即以小户型商品房、廉租房为主体，从而满足大多数工薪阶级和中低收入消费者的购房和居住需求。

表1.3 各类型购房占总竣工套数

资料来源：《中国房地产年鉴》

但是从搜集到的2004-2017年的部分数据来看，有数据的年份里，在全国每年总竣工住宅中，90平米以下的小户型商品房和廉租房分别不足45%和10%。

这样严峻的现状使得中国居民中占主体的中、低收入群体“望楼止步”、“望楼兴叹” ，有房却买不起。忽视经济保障房、社会廉租房体系和发展二手房市场的发展，而短视在“大户型”、“别墅区”,一门心思想满足改善型买家的需求，在“豪宅”上攫取高净值，这种精致的利益至上主义势必会加速房价上扬、户型结构不合理等诸多弊病，无益于社会贫富差异、分配不均等内部矛盾的解决。

1.3研究动态

针对我国房地产市场的各种乱象，国家出台了一系列政策，旨在维护宏观经济保持正常增速的前提下，使房价进一步上扬的势头得到有效遏制，而政策大致囊括了货币政策、税收政策、土地政策以及行政手段（限制居民购房数量和调整住房贷款首付等）这四种。

在货币政策方面，武康平（2010）、杨刚（2012）等认为减少货币供应量，提高利率等政策收效明显；税收政策的研究上，崔光灿等（2011）认为设置交易税设置能稳定房价，而黄朴（2012）、孙莹（2011）认为保有税的设置能稳定房价，朱迎春等（2013）认为税收政策对房价的稳定没有明显影响；刘江涛（2012）指出限购政策仅仅在当期对房价有抑制作用，伊长亮认为提高住房贷款首付比例对房价有滞后影响；综合以上几方面的研究，牛华勇（2015）经过实证分析，对低房价城市而言，目前普遍采用的房价调控政策均未展现出显著的政策效应。而对高房价城市而言，除提高二套房贷款首付比例普遍具有良好的房价调控效应之外，其他政策的有效性和适用性均有所差异，其中：对高增速城市而言，增加土地供应量对提升房价合理性具有短期正面效应，而普遍呼吁的降低土地出让价格却会对房价合理性造成负面冲击；对低增速城市而言，降低 1-3 年贷款利率能有效提升房价合理性，降低 5 年以上贷款利率也具有短期的正面效应。^[1]

第二章 房地产市场不正常运行的原因

2.1房地产市场本身的性质

区域性：房地产，又被称为“不动产”，是建立在一定的土地上，以土地为依托的附着物，例如建筑物以及基础设施等。作为一个经济学的概念，房地产可以概括为： 房屋、土地和他们衍生的各种物权的总称。所有房屋无论其外形如何、尺寸大小、用途怎样，都必须固定在一定的地方，不能移动其位置，房地产交易在其在交换过程中转移的只是房地产权属的转移。^[2]

从中国房地产市场的市场属性上看，其具有不完全竞争的属性：其一，从土地市场来看，地方政府掌握了土地的所有权和所有信息，而开发商与地产商对于土地的了解有其局限性；从房地产区域性来看，房地产无论生产还是交易都不能移动其位置，即是说某一地区房地产供需不平衡的时候难以从就近、相邻或是一定范围外的地区调入或调出商品数量以平衡供需关系；其二，从开发商视角来看，房地产建设周期长、投资规模大、开发条件差、涉及面广，从一开始就对房地产开发商的资历、能力提出了很高的门槛，而少数能进入门槛的开发商则成了行业中的寡头，他们掌握的信息远远多于有购房需求的散户、消费者，在利益的趋势下，很难保证开发商不作出类似“捂盘惜售”等故意操纵供需和价格的行为。所以房地产市场在一定程度上是卖方市场。

2.2土地财政

在我国，国有土地使用权的批租、集体土地所有权在集体内部之间的转移、以及集体土地所有权向国家的转移由国家垄断。国有土地使用权和集体土地使用权在使用者之间的横向转移为自由竞争，集体土地使用权的纵向转移是不完全竞争。由此可知,我国的土地市场为垄断竞争型市场，而最大的寡头就是地方政府。^[2]

而在我国，把GDP作为衡量地方政府政绩是否卓越的最直接的标尺，也是地方政府领导人最关心的问题，因为直接影响其未来的职业生涯。同时，地方政府的土地财政已经形成制度体系,其中包括土地储各制度,土地挂牌制度,土地竞拍制度,一次性土地出让金制度。在现有的土地市场和房产市场中，开发商从地方政府手里拿地所缴纳的土地出让金通过房价都转嫁到了消费者头上。而高昂的土地出让金成为地方政府的重要财源，也不乏成为某些地方政府过度攫取巨额财政收入的沃土。