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摘 要

近年来，与人们生产生活息息相关的房地产一直处于舆论中心，房地产市场异常火爆，房价节节攀升，不动产物权变动的重要性不言而喻，而不动产的物权变动与其公示关系紧密。

本文通过阅读前辈们的研究成果，浅要地讨论了和不动产物权的变动公示原则有关的相关问题，全文主要包括四个部分。第一章简要探讨了不动产物权变动公示原则的内涵与基本理论；第二章以历史渊源的角度着手探讨不动产物权公示原则的产生发展及其历史必然性，然后浅析了该原则所具有的行政功能、经济功能、社会功能等，明确了其现实存在的必要性；第三章着重介绍了我国具体公示制度，并对其他相关制度进行了阐明；最后一章则是鄙人根据现行制度及理论对完善我国不动产物权变动公示制度的两个建议。一是公证前置于登记的制度构想，二是将不动产登记机关由不动产统一登记中心转为司法行政机关的设想。

关键词：不动产物权 公示原则 登记机构 公证前置

On the Principle of Publicity of Real Estate

Abstract

In recent years, the real estate which is closely linked to people’s production life has been in the center of public opinion. The real estate market is unusually hot. With the rise in housing price, the importance of real estate property rights change is self-evident. While its close relationship with publicity is also very crucial.

In this paper, after reading predecessors’ research achievements, I discussed issues related to the principle of publicity of real estate changes. The full text includes four parts. First part talks about the connotation and basic theories of the principle of publicity of real estate changes. The second part discusses the origin, development and inevitability of the principle of publicity of the real right of real property from the perspective of historical origin, and then analyzes its administrative function, economic function and social function to show its necessity of existence. The third part focuses on the specific registration system in our country and expounds the other related systems. In the last part, I propound two proposals to perfect our country’s publicity system to according to current situation and theories. One is to notarize before the registration, the second is to swift the real estate registration authority from the real estate registration center to the judicial administrative institution.

Key Word：Real estate interest；Publicity principle；Registration institution；Notary pre

目 录

中文摘要 I

英文摘要 II

一、物权变动公示原则的基本内涵与理论 1

（一）物权状态说、物权变动说与物权状态与变动说 1

（二）公示原则与公信原则之关联 2

（三）不动产物权公示的效力 2

二、建立不动产物权变动公示原则之必要性 4

（一）历史渊源 4

（二）不动产物权变动公示的必要性 5

三、我国不动产物权变动公示具体制度 7

（一）登记的价值 7

（二）实质审查主义与形式审查主义 7

（三）相关制度 8

（四）现行制度之不足 10

四、完善我国不动产物权变动公示制度之构想 10

（一）公证前置 11

（二）由司法行政机关作为不动产登记机构 11

结语 13

参考文献 14

致谢 15

一、物权变动公示原则的基本内涵与理论

通说认为，物权公示原则与物权法定原则，一物一权原则并列为物权三大原则，而“公示原则发挥着核心作用”^[1]。谢在全先生认为,“公示原则系指物权变动之际，必须以一定之公示方法，表现其变动，始能发生一定法律效果之原则”,^[2]王佚先生认为，“所谓物权变动的公示原则，是指物权的产生、变更或消灭应当或者必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来。”^[3]关于到底如何定义物权变动公示原则，具体涉及到物权状态说、物权变动说与物权状态与变动说这三个学说。

（一）物权状态说、物权变动说与物权状态与变动说

物权公示有一动一静两个关注点。从静的角度出发，物权公示在于公开标的物上的物权状态，物权归属于谁，处于哪种权属状况，该种观点中，物权公示的对象与内容是物权的权利状态，所以这种观点被称为“物权状态说”^[4]，物权状态说更强调一种既定事实和静止状态，通过宣示物权真实的归属信息、种类信息，明确物权现状，从而间接地公示物权的变动。潜在的第三人不需要对变动过程有过多了解，只要能够从公示中获得对标的物上现有权利的清晰认知即可。而对权利人而言，不用承担向公众表明权利变动的义务，只需表明其物权状态而使不特定第三人足以承担不作为的义务即可，也适当保护了物权人的隐私权，为物权公示和隐私权的冲突做了一些调和。

而从动态角度出发，物权公示更关注权利变动之法律事实，公示对象是物权变动之行为或其意思表示。所以该种观点也被称为“行为公示说”或者“物权变动说”^[5]，该观点的核心为保障交易安全。这要求将观念中的物权变动过程外化为可为第三人所见之表征，使其能够从公示中了解到相关信息。比如物之权属情况、真正交易相对人等信息。尤其在现代民法的体系中，以保护第三人为代表的社会秩序为主要目标，这种理论有一定道理。

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