摘 要

可行性研究就是利用多种科学手段（包括技术经济学、社会学、经济学及系统工程学等）对拟建项目的必要性、可行性、合理性进行技术经济论证的综合科学。其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据^[1]。同时可行性研究还提供了银行贷款的基本数据，工程设计的依据和资料等，它是决策科学化的必要步骤和手段。

武汉市汉阳区国博新城翘楚居房地产项目可行性研究是主要通过对全国、武汉市以及汉阳区近几年的房地产住宅市场的研究和2015年末至2016年初的武汉市房地产市场销售分析而进行开展的。房地产开发项目的可行性研究从开始委托到最后提交成果文件，整个过程都有一定的、客观的规律和程序。在研究该项目时，要对房地产项目的地理位置、周边环境、发展条件、市场环境以及项目开发的前景等进行调查分析，对可能采用的各种开发方案进行细致的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预估和评价, 综合论证一个项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，由此得出该项目的是否应该投资建设和如何进行投资建设等结论性意见。以市场供需为立足点，分析项目开发的可行性和市场性；以资源投入为限度，分析融资情况和醒目的形象定位；以科学方法为手段，分析项目开发的优劣势；以系列评价指标为结果，最终确定该项目在技术上能否实施，能否取得最佳的经济效益。基础建设前期工作的重要组成部分是基础建设可行性研究，它是重要流程，是为了做出正确的项目决策，以避免或减少投资的浪费。

关键词：房地产；可行性研究；项目分析；经济评价

Abstract

The feasibility study is the use of a variety of scientific methods (including technical economics, sociology, economics and Systems Engineering) for the project the necessity, feasibility, rationality of comprehensive technical and economic analysis of science. The basic task is through extensive research, a comprehensive demonstration project is technically advanced, practical and reliable, whether it is economically reasonable, whether the profit in the finance, to provide a scientific basis for investment decision^[1]. At the same time, but also for the feasibility study of bank loans, cooperation contract, engineering design can provide basic information, it is a necessary step for scientific decision-making and means.

Feasibility study of Wuhan city Hanyang District Guobo Xincheng Qiaochu house real estate project is mainly based on the research in recent years, the residential real estate market of Wuhan city and the District of Hangyang and at the end of 2015 to early 2016, the Wuhan real estate market analysis and development. The feasibility study of real estate development project from the beginning to the final submission documents commissioned, the whole process has certain objective laws and procedures. In the study of the project, to the real estate project location, surrounding environment, development conditions, market environment and project development prospects were investigated carefully, carefully economic analysis and comparisons of various development schemes may be used, scientific prediction and assessment of the project after the economic benefits, a comprehensive demonstration project is technically advanced, practical and reliable, whether it is economically reasonable, whether the profit in the finance, the project should invest and how to invest in the construction of concluding observations. With the market supply and demand as the starting point, feasibility analysis and market development projects; to limit resource input, analysis of financing situation and eye-catching image positioning; with scientific methods, analysis the advantages and disadvantages of the project development; with a series of evaluation index for the result, the final determination of the project can be implemented in technology, can achieve the best economic benefits. The feasibility study of the basic construction, is an important content of pre construction work, is also an important step according to the basic construction procedures, its purpose is to make the right decision of construction projects, to avoid or reduce the errors caused by the waste of investment decision.

Key Words： Real estate; Feasibility research; Project analysis; Economic evaluation

目 录

第1章 绪论 1

1.1 项目概况综述 1

1.1.1 项目基本情况介绍 1

1.1.2项目开发企业介绍 3

1.2项目可行性研究报告的编制依据 3

1.3项目可行性研究报告范围 3

1.4可行性研究的目的及意义 4

1.5国内外现状分析 5

第2章 市场调查分析与预测 6

2.1全国房地产市场运行态势分析 6

2.1.1全国政策环境分析 6

2.1.2全国经济环境分析 7

2.1.3全国房地产市场状况分析 7

2.1.4全国房地产市场特点分析 13

2.1.5全国房地产市场趋势展望 18

2.2城市房地产市场运行态势分析 20

2.2.1武汉市政策环境分析 20

2.2.2武汉市经济环境分析 20

2.2.3武汉市房地产市场状况分析 24

2.2.4武汉市房地产市场特点分析 28

2.2.5武汉市房地产市场趋势展望 30

2.3区域房地产市场运行态势分析 31

2.3.1汉阳区发展概况 31

2.3.2汉阳区房地产市场状况分析 33

2.4 项目竞争对手分析 34

2.5项目SWOT分析 38

2.5.1 优势（Strength） 38

2.5.2 劣势（Weakness） 39

2.5.3 机会（Opportunity） 39

2.5.4 威胁（Threat） 39

2.6项目定位分析 39

2.6.1 客户定位 39

2.6.2产品定位 40

2.6.3价格定位 40

第3章 项目规划设计 43

3.1 设计依据 43

3.2项目地块概述 43

3.3总体规划设计 45

3.4建筑方案设计 45

3.4.1整体建筑风格设计 45

3.4.2初步户型设计 47

3.4.3室外环境风格设计 51

3.5公建与配套系统设计 53

3.5.1商业配套 53

3.5.2教育配套 53

3.5.3道路设计 54

第4章 项目实施过程策划 56

4.1项目组织架构 56

4.1.1组织结构图 56

4.1.2企业主要部门职能： 56

4.2项目管理目标分解 56

4.3项目管理工作内容分解（WBS） 57

4.4项目质量、进度、成本管理 58

4.4.1项目质量管理 58

4.4.2项目进度管理 58

4.4.3项目成本管理 58

第5章 项目投资及融资分析 60

5.1项目费用估算 60

5.1.1开发成本估算 60

5.1.2开发费用估算 63

5.1.3开发成本费用估算汇总 63

5.2项目融资与投资 64

5.2.1资金筹措计划 64

5.2.2资金使用计划 65

5.2.3项目运营期税费估算 65

第6章 项目财务分析及经济评价 68

6.1项目现金流量分析 68

6.1.1借款偿还计划 68

6.1.2损益分析 69

6.1.3现金流量分析 70

6.1.4资金来源与运用分析 71

6.2财务分析 72

6.2.1财务评价指标计算 72

6.2.2参数分析及评价 74

6.3不确定性分析 74

6.3.1盈亏平衡分析 74

6.3.2敏感性分析 75

第7章 项目营销策划 77

7.1 销售策划单位概况 77

7.2 项目价值体系梳理 77

7.3 销售卖点设计 77

7.4 营销原则 78

7.4.1 市场形象预期 78

7.4.2手段原则 78

7.5 项目营销策略及实施安排 79

7.5.1形象建立阶段 79

7.5.2产品推广阶段 80

7.6 翘楚居风格设计方案 80

第8章 结论及建议 83

8.1 结论 83

8.2 建议 84

参考文献 85

致谢 86

第1章 绪论

1.1 项目概况综述

1.1.1 项目基本情况介绍

1. 项目名称：武汉国博新城翘楚居房地产项目

（2）宗地位置：该项目位于武汉汉阳区国博大道（地铁6号线国博中心站旁）。项目处于核心块国际生态居住区，距地铁6号线国博中心站仅500米。项目周围2公里内有16个公交站（见图1.1所示），交通便利，出行方便。其中距离四新北路新城印象公交站直线距离最近，其中公交580、61、554、648、727、728、704均可到国际博览中心交通港下，步行350米即到项目；地铁6、11号线到博览中心站下车步行700米即到项目。本项目距武昌火车站13.3km，距汉口火车站13.9km，距武汉火车站26km，距武汉天河国际机场44.7km。

图1.1 武汉国博新城翘楚居房地产周围公交站分布