摘 要

项目可行性研究是确定建设项目之前具有决定性意义的工作，为投资者进行投资决策、筹措资金、商务谈判和签订有关合同或协议以及工程设计提供依据。通过对和项目相关的市场、资源、工程技术、经济和社会等各个方面的问题进行分析、论证和评价，从而确定该项目是不是可行或者选出最佳的实施方案工作。

本文根据当前我们国家对房地产市场宏观调控的新形势，对武汉市楚天都市雅园开发项目的可行性进行了研究。首先，在查阅各类文献资料的基础上分析了武汉市的房地产市场发展现状，并且对项目所在区位进行了详细的市场调查和分析，进行了项目以及客户群的定位。接着，通过实地的考察和调研获得了相关的基础数据，在这个基础上编制出了基本财务报表，计算出了经济评价指标，对项目进行了财务评价和国民经济评价。最后，对楚天都市雅园房地产开发项目从经济、节能方案、环境、生态、社会影响和风险方面进行了详细的分析和研究。最终确定，该房地产开发项目具有可行性。

关键词：房地产开发 可行性研究 投资估算与融资方案 经济评价

Abstract

Feasibility study of real estate projects in real estate development decision-making process an important part of the analysis for investors to make investment decisions, financing, business negotiation and signing relevant contracts and agreements as well as engineering design basis. Through the various aspects of the market, resources, engineering, economic and social issues and projects related to the analysis, demonstration and evaluation to determine that the project is feasible or not to select the best implementation of the program of work.

According to the new situation in our country the real estate market macro-control, the feasibility of Wuhan Chutian Metropolitan Graceland development projects were studied. First, checking all kinds of literature, based on the analysis of the real estate market like Wuhan, and the area of ​​the project carried out a detailed market research and analysis, in-depth research done on the project and the customer base Location. Then, in the field of study and research access to the relevant basic data compiled on this basis that the basic financial statements, calculated the economic evaluation, the project financial evaluation and national economic evaluation. Finally, the Chutian Metropolitan Graceland estate development project carried out a detailed analysis and study of the economic, energy-saving programs, environmental, ecological, social impacts and risks. Finalized, the real estate development project is feasible..

Keywords: Real Estate Development; Feasibility Study; Investment estimation and financing plan; Economic evaluation;

目录

第1章 绪论 1

1.1 项目概况 1

1.1.1 项目介绍 1

1.1.2周边配套 1

1.1.3 项目主要经济技术指标 2

1.2项目开发商简介 2

1.3项目可行性研究报告的编制依据 3

1.4可行性研究的目的及意义 3

第2章 市场调查分析与预测 5

2.1 全国房地产市场运行状况 5

2.1.1 2015年国内房地产市场运行状况 5

2.1.2 2016年国内房地产市场形势预测 5

2.2武汉房地产市场运行状况 9

2.2.1 2015年武汉房地产市场运行状况 10

2.2.2 2016年武汉房地产市场形势预测 12

2.3 项目所在片区的市场运行状况 13

2.3.1市场运行状况 13

2.3.2项目竞争对手分析 14

2.4 项目SWOT分析 19

2.4.1 优势（Strength） 19

2.4.2 劣势（Weakness） 20

2.4.3 机会（Opportunity） 20

2.4.4 威胁（Threat） 20

2.5 项目市场定位 20

2.5.1市场定位 20

2.5.2项目消费者定位 21

2.5.3价格定位 21

第3章 项目规划设计策划 23

3.1 项目地块概述 23

3.2 总体规划设计 23

3.3项目建筑方案设计 24

3.3.1整体建筑风格设计 24

3.3.2初步户型设计 26

3.4公建与配套系统设计 32

3.4.1商业配套 32

3.4.2智能管理系统 34

3.4.3小区自身的室外环境风格设计 35

第4章 项目实施过程策划 38

4.1项目组织架构 38

4.2项目管理目标分解 38

4.3项目进度管理 39

第5章 投资估算与融资方案 40

5.1 开发成本估算 40

5.1.1 土地费用 40

5.1.2 建筑安装工程费 41

5.1.3 前期工程费 41

5.1.4 基础设施建设费 42

5.1.5 公共配套设施费 43

5.1.6 开发期间税费 43

5.1.7 不可预见费 44

5.2 开发费用估算 45

5.2.1 管理费用 45

5.2.2销售费用 45

5.2.3财务费用 45

5.3 开发成本费用估算汇总 45

5.4项目融资及资金使用计划 46

5.4.1资金筹措计划 46

5.4.2资金使用计划 46

5.4.3销售收入和营业税金及附加计算 47

第6章 项目财务分析及经济评价 50

6.1项目现金流量分析 50

6.1.1还款付息分析 50

6.1.2损益分析 50

6.1.3现金流量分析 52

6.1.4资金来源与运用分析 52

6.2财务分析 53

6.2.1财务评价指标计算 53

6.2.2参数分析及评价 55

6.3不确定性分析 55

6.3.1盈亏平衡分析 55

6.3.2敏感性分析 56

6.3.3社会评价 57

第7章 结论及建议 59

7.1 结论 59

7.2 建议 59

参考文献 61

第1章 绪论

1.1 项目概况

1.1.1 项目介绍

武汉楚天都市雅园项目地处武昌区中北路与徐东大街交汇处内核地段，包含小高层、高层和洋房等建筑类别总计约17.5万平方米，项目规划占地面积48647.5平方米，项目容积率3.6，绿化率35.7%。

该项目靠近东湖，远望东湖，足不出门，就可以欣赏两湖美景；它位于二环，4号、8号地铁都从这里经过；娱乐、教育、医疗、商业、文化、金融等在3公里半径内都可拥有。

该项目位置及周边情况如图1.1所示。

图1.1 武汉楚天都市雅园房地产项目地块位置及周边环境

1.1.2周边配套

医疗配套：武大中南医院、梨园医院、市七医院、武警医院、广州军区武汉总医院、妇幼保健院、市三医院。

教育配套：湖北美院；武重幼儿园；水果湖一小、水果湖二小、东湖小学、红岭小学、武汉小学；水果湖初中、中北路中学、东亭中学；水果湖二中、水果湖高中、 东湖高中市十五中；

生活配套：家乐福、武商量贩、中百仓储、麦德龙、苏宁、国美、工贸家电、中南商业大楼、中商购物广场、银泰百货、欧亚达家私等。